Bonne nouvelle, le rendement moyen des SCPI a augmenté en 2021. Mais pourquoi se contenter de la moyenne quand une des meilleures SCPI du marché excède les 6 % ? Surtout quand celle-ci brille non seulement par son rendement, le plus élevé de notre palmarès 2022, mais aussi par son accessibilité. Disponible en direct, à crédit, en assurance vie ou en nue-propriété, elle peut répondre à de multiples projets patrimoniaux et permettre aux épargnants de tirer le meilleur de l’immobilier en pierre papier.
Un rendement bien supérieur à la moyenne
En 2021, le taux de distribution moyen des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) s’est fixé à 4,49 %. Une moyenne qui correspond au rendement courant (hors revalorisation du prix de part) de l’ensemble des SCPI du marché. C’est donc sans surprise que plusieurs d’entre elles excèdent cette moyenne, et même le seuil de 5 %. Mieux encore, quelques rares supports ont dépassé les 6 % de distribution en 2021.
C’est notamment le cas d’ActivImmo, pilotée par la société de gestion Alderan. Spécialisée dans l’immobilier de logistique, elle a distribué un rendement courant de 6,02 % en 2021*. Une performance de haut rang qui fait suite à une année 2020 tout aussi brillante (6,05 %*). La SCPI créée en septembre 2019 affiche ainsi d’excellents rendements (les meilleurs de notre palmarès 2022), ainsi qu’une croissance soutenue. A titre d’exemple, elle a déjà dépassé le seuil des 300 millions d’euros de capitalisation (328 millions au 31 décembre 2021), ce qui lui a permis de constituer un patrimoine de 55 bâtiments d’activités et de logistique (entrepôts, relais de livraison, etc.).
Du fait de sa stratégie ciblant exclusivement l’immobilier de logistique, ActivImmo est la mieux positionnée du marché pour tirer parti de la dynamique de cette classe d’actifs portée par l’essor du commerce en ligne. A titre d’exemple, l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) indique dans une récente étude que l’immobilier de logistique constitue la classe d’actifs la plus rentable sur la période 2016-2021, avec un taux de rendement interne (TRI) de 19,5 %. Ce niveau de rendement annuel sur 5 ans devance très largement les actions (10,4 %) et l’immobilier de bureaux (9 %) selon cette même étude.
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Les 4 façons d’investir dans la SCPI ActivImmo
Il faut garder en tête qu’un investissement en SCPI peut prendre bien des formes : en direct, dès quelques centaines ou milliers d’euros, mais aussi à crédit, en nue-propriété et dans le cadre fiscal favorable de l’assurance vie. Et justement, ActivImmo est une des rares SCPI du marché disponible via ces 4 moyens.
- ActivImmo en direct
Une des forces majeures de l’investissement en pierre papier repose sur son accessibilité. Là où un bien en direct vous coûtera des dizaines si ce n’est des centaines de milliers d’euros, l’achat de parts de SCPI peut s’envisager beaucoup plus facilement. L’investissement minimum requis pour acquérir des parts d’ActivImmo se situe par exemple à seulement 6 100 €.
L’achat de parts de SCPI en direct permet ainsi de diversifier facilement son patrimoine pour une large partie des épargnants. Nul besoin, donc, de « tout miser » sur un investissement locatif traditionnel (et de s’exposer ainsi au risque d’impayés de loyers et au financement de coûteux travaux) si vous souhaitez ajouter un placement dans la pierre à votre portefeuille.
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- ActivImmo en assurance vie
Les Français affectionnent fortement l’immobilier, et presque tout autant l’assurance vie. Avec le déclin progressif des fonds en euros, lié aux performances en berne de ces derniers (1,3 % en moyenne en 2021) ainsi qu’aux restrictions toujours plus nombreuses imposées pour pouvoir y accéder, il est devenu indispensable de placer une partie de son épargne en Unités de Compte présentant un risque de perte en capital.
Parmi ces Unités de Compte figurent les supports immobiliers tels les SCI, les OPCI et bien entendu les SCPI. Une aubaine pour les épargnants qui privilégient les Unités de Compte immobilières aux OPCVM traditionnels investis sur les marchés financiers. Encore faut-il avoir un choix de SCPI de qualité dans le cadre de son contrat d’assurance vie. Et bénéficier de conditions avantageuses pour investir en SCPI dans le cadre fiscal favorable de l’assurance vie.
En l’occurrence, ActivImmo ainsi qu’une vingtaine de SCPI figurent dans le contrat d’assurance vie meilleurtaux Liberté Vie. Pour ne rien gâcher, il s’agit d’un des meilleurs contrats du marché pour investir en SCPI. Entre des frais de gestion sur les Unités de Compte de 0,5 % seulement, le versement de 100 % des loyers sur le fonds en euros et la suppression du délai de jouissance des parts (la détention est effective dès le 1er jour du mois suivant la souscription), les atouts de ce contrat en matière d’investissement en pierre papier sont nombreux.
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- ActivImmo en nue-propriété
Avec un investissement en nue-propriété, vous détenez des parts de SCPI en vous « privant » momentanément de la capacité d’en tirer des revenus. En contrepartie, vous investissez à un prix décoté, cette décote étant variable selon la durée du démembrement entre la nue-propriété (la détention des parts) et l’usufruit (la perception des revenus).
A l’issue du démembrement, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts et peut percevoir les revenus locatifs ou céder les parts. Dans le cas d’une revente, la reconstitution du prix de part n’est pas soumise à l’impôt sur les plus-values.
Compte tenu de ce fonctionnement, l’achat de parts de SCPI en nue-propriété s’avère particulièrement avantageux pour des épargnants fortement imposés qui ne souhaitent par alourdir leur impôt sur le revenu ou, le cas échéant, leur impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’investissement est également pertinent pour la préparation de la retraite : vous achetez des parts à un prix moins élevé avec un démembrement calé sur votre horizon de départ à la retraite, de sorte à commencer à percevoir des revenus complémentaires une fois votre carrière professionnelle terminée.
Dans notre palmarès 2022 des meilleures SCPI en nue-propriété, ActivImmo se classe à la 2ème place. Elle affiche notamment des décotes très intéressantes : 22 % pour un démembrement de 5 ans, 35 % pour un démembrement de 10 ans et 42 % pour un démembrement de 15 ans. De plus, s’agissant d’une SCPI en pleine croissance, elle présente un bon potentiel de revalorisation à long terme, dont le nu-propriétaire sera le bénéficiaire s’il se concrétise.
Exemple : Monsieur Pierre décide d’acheter 100 000 € de parts d’ActivImmo, avec un démembrement de 10 ans. Il paie donc 65 000 € pour son investissement (décote de 35 %). A l’issue des 10 ans, la valeur des parts s’est appréciée (de 7 % par exemple) : Monsieur Pierre récupère la pleine propriété des parts, qui valent désormais 107 000 €.
S’il décide de revendre immédiatement après la reconstitution de la pleine propriété, il sera imposé sur 7 000 € de plus-value, les 35 000 € correspondant à la reconstitution de la décote n’étant pas fiscalisés.
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- ActivImmo à crédit
L’achat de parts de SCPI à crédit vous permet de profiter de l’effet de levier pour optimiser votre investissement immobilier. Financer votre opération à l’aide d’un emprunt vous donne l’opportunité d’acheter un nombre beaucoup plus important de parts. De la sorte, vous devenez propriétaire d’un patrimoine immobilier conséquent, avec la perspective d’une valorisation dans le temps (non-garantie), et limitez votre effort d’épargne réel car les revenus versés par la SCPI viennent « gommer » une partie de la charge de l’emprunt.
Cependant, trouver de bonnes opportunités d’investissement en SCPI à crédit n’est pas toujours simple. Pour faciliter vos démarches, meilleurtaux Placement travaille avec différents partenaires bancaires pour vous proposer des offres de financement optimisées, incluant quelques-unes des meilleures SCPI du marché dont ActivImmo.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
*Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier .
