Jean-Paul et Sylvie sont un couple de jeunes retraités. Malgré des belles carrières, ils vont subir une nette baisse de leurs revenus à la retraite. Heureusement, ils se sont construits avec le temps un patrimoine immobilier locatif qui leur apporte 2 700 € de revenus fonciers bruts par mois. Malheureusement, les impôts qu’ils payent sont tels que le couple a du mal à boucler son budget à la fin de l’année.
Baisse des revenus à la retraite
Jean-Paul et Sylvie n'ayant pas eu deux carrières complètes, ils bénéficient d'une pension assez modeste qui s'élève à 3 250 € bruts par mois.
Cette pension est heureusement complétée par 2 700 € de revenus immobiliers.
Mais chaque année, ils payent environ 8 000 € de taxe foncière, 9 530 € d’IR et 10 485 € de prélèvements sociaux (17,2%). Soit 2 335 € d'impôt par mois, et donc un revenu net d'environ 3 615 € par mois (3 250 + 2 700 - 2 335).
Pour Jean-Paul et Sylvie, cela représente une baisse importante de leurs revenus.
Jean-Paul et Sylvie doivent donc se serrer un peu la ceinture d'autant plus que leurs dépenses ont augmenté (la retraite, c'est fait pour en profiter) et qu'ils payent depuis quelques années la maison de retraite de la mère de Sylvie.
Le couple souhaite pouvoir voyager et passer du temps avec les petits-enfants mais financièrement, ils ne peuvent pas tout se permettre.
Le couple voulait aussi épargner sur un contrat d'assurance-vie pour leurs enfants dans le but d'atteindre l'abattement sur les transmissions de 152 500 € par bénéficiaire (par parent). Mais concrètement, ils n'y arrivent pas.
Jean-Paul et Sylvie ont un profil défensif. Ils ne veulent pas prendre de risque avec leur patrimoine. Pas question par exemple d’investir en actions ou autre actif à risque. L’immobilier, solide et rentable, leur convient très bien même s’ils doivent bien reconnaître que la gestion de leurs deux biens immobiliers devient de plus en plus lourde. Le couple aimerait bien s’alléger un peu de cette gestion mais il ne peut pas risquer de diminuer la rentabilité de son patrimoine.
Recommandations
Sur les recommandations de leur conseiller, ils décident de mettre en vente un de leurs biens immobiliers. Il en ressort un capital net de 390 000 € (après le paiement de l'impôt sur la plus-value, ou plutôt des prélèvements sociaux puisque le bien a 25 ans).
Le couple verse 390 000 € sur deux contrats d'assurance-vie
Par rapport à l’immobilier, l’assurance-vie sera bien moins imposée, beaucoup moins contraignante et surtout beaucoup plus liquide. Ils pourront adapter leurs retraits sur ces contrats à leurs besoins.
En matière de rentabilité, étant donné que les revenus seront nettement moins imposés, et qu’on peut en plus mettre de l’immobilier dans l’assurance-vie sous forme de Pierre Papier, les revenus complémentaires du couple seront préservés, voire améliorés.
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Dans leurs contrats, ils investissent de manière diversifiée, et plutôt prudente (fonds euros, OPCVM obligataire*, Pierre Papier*). Ce portefeuille diversifié leur permet d’espérer une performance de 3%* en moyenne par an. Chaque mois, le couple retire 975 € (ce qui correspond aux intérêts des contrats).
Un patrimoine au service de leur retraite
Fiscalité sur les retraits
La 1ère année, sur le retrait de 11 700 € (975 € par mois), environ 190 € (1,62 %) représentent des gains qui seront imposés à la flat tax, à 12,8 % (soit 24 €).
Quant aux prélèvements sociaux de 17,2 %, ils ne s'appliquent que sur une partie des gains (70 €) car les prélèvements sociaux ont déjà été pris à la source sur le fonds en euros.
Au total, l'impôt à payer s'élève à 36 € sur l'année (alors que sur les revenus fonciers il fallait payer environ 10 400 € d'impôt sur l'année...).
Chaque année, l'impôt à payer augmente légèrement (600 € la septième année) mais il rebaisse ensuite à la faveur de l'abattement de 9 200 € sur les gains des rachats, disponible chaque année après 8 ans de détention du contrat. Au final, au bout de 15 ans, le couple aura payé environ 300 € par an d’impôts sur les gains des rachats de l’assurance-vie. Contre 10 400 € d’impôts et taxes sur les revenus fonciers du bien vendu.
Impôt total par an et par mois
Avec 1 350 € par mois en moins de revenus fonciers à déclarer, le couple payera environ 5 870 € d'impôt et 7 700 € de prélèvements sociaux. Plus 4 000 € de taxe foncière. Soit 17 570 € par an (1 465 € par mois). Si on rajoute 25 € par mois environ d'impôt sur les rachats d'assurance-vie, on se retrouve avec un impôt à payer de 1 490 € par mois, contre 2 335 € avant la vente du bien immobilier.
À noter que le couple retire 975 € par mois de ses contrats au lieu de 1 350 € de revenus fonciers.
Au final, en vendant son bien immobilier pour ouvrir deux nouveaux contrats d’assurance-vie sans frais d’entrée, sur lesquels il va faire des rachats programmés mensuels, le couple obtient un gain net de 470 € par mois.
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Économie sur les droits de succession
Le couple a deux enfants et un patrimoine d’un peu plus d’un million d’€ (en comptant sa résidence principale).
Dans une situation classique, chaque membre du couple transmettrait à chaque enfant 250 000 € à son décès. Après l’abattement de 100 000 € (par enfant), il donne donc 150 000 € à chaque enfant.
Sur les sommes transmises hors assurance-vie, les droits de succession s’élèveraient donc à 26 813 € par enfant (et par parent). Soit 107 255 € de droits de succession sur le patrimoine immobilier de 800 000 €.
En utilisant l’assurance-vie, chaque parent peut transmettre à chaque enfant une somme de 152 500 € sans payer de droits de succession. On réussit donc à annuler complètement les droits de succession.
Conclusions
En choisissant de vendre un bien immobilier locatif et de remplacer les revenus fonciers par des rachats programmés en assurance-vie, le couple :
1) Réduit ses impôts et dispose d'un budget supplémentaire de 470 € par mois pour ses projets. Un niveau qui aurait même pu être supérieur si le couple :
- avait une tranche marginale d'imposition supérieure à 30 %,
- payait l’IFI,
- n'avait pas de plus-value à payer sur la vente.
2) Maintient un niveau de capital intéressant à transmettre à ses enfants dans un cadre fiscal ultra avantageux.
3) Se débarrasse d'un placement peu souple dont la gestion serait devenue de plus en plus inconfortable au fil du temps.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les supports en unités de compte présentent un risque de perte en capital.
L'investissement en actions, obligations ou OPCVM présente un risque de perte en capital important, et doit s’envisager dans une optique long terme, en représentant une petite partie d’un patrimoine global. Contrairement au fonds en euros, la valeur de ces supports, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse, dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier .
