Vendredi 29 octobre

Nouvelle donne pour les SCPI. L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) a dévoilé mi-octobre les nouvelles typologies de classement applicables aux investissements en pierre-papier. Pour les sociétés civiles de placement immobilier, on dénombre désormais 8 grandes familles d’investissement. Reste à savoir lesquelles tireront leur épingle de ce nouveau jeu.

SCPI à prépondérance bureaux


Le rebattage des cartes souhaité par l’Aspim ne vient pas bouleverser les catégories « traditionnelles » de SCPI que l’on connaissait jusqu’ici. Autrement dit, les SCPI de bureaux, les plus répandues, existent toujours. Seule différence avec la nomenclature précédente, ces SCPI ne sont plus tenues de respecter un seuil de 70 % d’actifs de bureaux pour bénéficier de cette classification. Il suffit désormais que la majorité du patrimoine soit constitué de bureaux.

Les habitudes des épargnants à la recherche de SCPI de bureaux ne vont donc pas être bouleversées. Ce qui signifie, par ricochet, que les meilleures SCPI de bureaux du marché ne voient pas leur statut remis en cause. Parmi les exemples notables, issus du palmarès 2021 de meilleurtaux Placement, les SCPI PF Grand Paris (2ème du palmarès) et Vendôme Régions (3ème) conservent par exemple leur statut de véhicules à privilégier.

PF Grand Paris, gérée par Perial, s’est particulièrement distinguée ces dernières années. En plus de servir un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)* en ligne avec la moyenne du marché – si ce n’est supérieur, comme en 2020 (4,53 %)* - elle a procédé à des revalorisations du prix de part chaque année depuis 2017. De quoi doper significativement la performance servie aux porteurs de parts. Le meilleur des deux mondes pour cette SCPI ciblant le plus grand marché européen de bureaux et profitant pleinement des avancées du projet Grand Paris.

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SCPI à prépondérance commerces


Le changement de nomenclature ne transforme pas non plus le segment des SCPI de commerces. Les fondamentaux de cette catégorie restent les mêmes. Ces véhicules sont investis prioritairement dans des murs de commerces, cette typologie d’actifs présentant une grande variété : murs de boutique en centre-ville, zones commerciales en périphérie ou encore galeries marchandes.

Cette variété se retrouve également dans les différentes SCPI de commerces du marché. Parmi les meilleures, citons en exemple Immorente, une des SCPI phares de la société de gestion Sofidy. Essentiellement investi en France, son patrimoine est toutefois diversifié sur l’Europe, à hauteur d’un peu plus de 20 %.

Pour ceux qui privilégient l’immobilier européen, Novapierre Allemagne demeure LA référence parmi les SCPI de commerces. Comme son nom l’indique, elle cible exclusivement les opportunités Outre-Rhin, dans le domaine de l’immobilier commercial. Elle bénéficie ainsi pleinement des atouts des SCPI européennes, notamment sur le plan fiscal : exonération de prélèvements sociaux pour l’épargnant et fiscalité plus douce par rapport aux revenus de source française.

A date, Novapierre Allemagne est fermée aux nouvelles souscriptions. Les investisseurs peuvent toutefois s’intéresser à sa « petite sœur » Novapierre Allemagne 2, également gérée par Paref Gestion et mise en place à partir de mi-2019.

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SCPI à prépondérance santé et éducation


Nouvelle catégorie « officielle », les SCPI de santé et d’éducation sont déjà bien installées sur le marché. Elles captent aujourd’hui environ un quart de la collecte des SCPI. Leur attrait tient à un positionnement original, décorrélé des cycles économiques, et à des thématiques porteuses, les questions de santé (vieillissement de la population, prise en charge de la dépendance, croissance des dépenses de santé…) et d’éducation (formation, enseignement supérieur…).

Plusieurs SCPI se distinguent dans cette catégorie comme Primovie (Primonial REIM) et surtout Pierval Santé. Lauréate de notre palmarès 2021, la SCPI d’Euryale AM se spécialise sur la santé, en diversifiant ses acquisitions dans des établissements d’hébergement et de soins spécialisés, des cliniques, des Ehpad ainsi que des cabinets médicaux et murs de pharmacie.

Les performances de Pierval Santé expliquent également son classement. Avec un TDVM* systématiquement au-dessus ou aux environs de 5 % (4,95 % en 2020), elle dépasse, et de loin, la moyenne du marché. Cerise sur le gâteau, une partie de son patrimoine se situe en dehors de l’Hexagone et procure des revenus moins lourdement imposés aux porteurs de parts.

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SCPI à prépondérance logistique


Autre nouvelle catégorie, l’immobilier de logistique commence à prendre ses marques dans le paysage de la pierre papier. Ce type de SCPI cible les actifs indispensables au fonctionnement de secteurs comme l’e-commerce : entrepôts, relais du « dernier kilomètre »… Autrement dit, un secteur économique en pleine expansion et qui a en prime bénéficié de la crise sanitaire et du recours « forcé » aux achats en ligne pour les consommateurs.

Nous retenons ici la SCPI ActivImmo, 100 % spécialisée dans l’immobilier de logistique. Depuis sa création en 2019, la SCPI a vu son patrimoine grandir, avec près de 100 000 mètres carrés sous gestion à fin juin 2021. Un niveau amené à grimper significativement avec l’acquisition au 3ème trimestre d’un portefeuille de 17 sites de transport et logistique, d’une surface locative de 138 000 mètres carrés.

Pilotée par la société de gestion Alderan, elle-même spécialisée sur cette thématique, elle rencontre un beau succès auprès des épargnants. Son TDVM* 2020 de 6,05 % y est sans doute pour quelque chose. Pour 2021, l’objectif (non garanti) est fixé à 6 %.

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SCPI diversifiées


La refonte de la classification des SCPI conserve une place pour les SCPI dites diversifiées. Pour être considérées comme telles, ces SCPI doivent être investies sur au moins 3 classes d’actifs différentes (bureaux, commerces et résidentiel par exemple), sans que l’une d’entre elles ne compte pour plus de 50 % de la valeur totale du patrimoine.

A ce stade, aucune des SCPI de notre palmarès ne remplit ce critère de diversification. Néanmoins, au-delà des appellations, on peut relever le cas de la SCPI de Norma Capital, Vendôme Régions, 3ème de notre palmarès. Forte d’un TDVM* supérieur à 6 % chaque année depuis 2018 (6,02 % en 2020), cette SCPI est investie majoritairement en bureaux, mais comprend également des investissements dans l’immobilier commercial (21 %) et d’activités (14 %).

Elle peut également faire valoir un fort degré de diversification géographique dans les bassins d’emploi et d’activités de France métropolitaine. Parmi les régions les plus représentées, l’Occitanie (24 % à fin juin 2021) devance l’Ile-de-France (18 %), les Pays de la Loire (13 %), les Hauts-de-France (11 %), la Nouvelle-Aquitaine (10 %) et la zone PACA – Auvergne Rhône Alpes (9 %).

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SCPI à prépondérance immobilier résidentiel


Certaines SCPI choisissent de se spécialiser dans l’investissement immobilier « traditionnel ». Comprendre, les logements. Bien que relativement rares, ces véhicules vous permettent d’investir sur de nombreux actifs immobiliers, plutôt qu’un seul, et sans souci de gestion, contrairement à un investissement locatif géré seul. Ils s’avèrent d’autant plus pertinent pour les épargnants qui ne souhaitent pas recourir à un investissement en direct et/ou qui souhaitent diversifier leur patrimoine dans cette classe d’actifs.

Parmi les SCPI d’immobilier résidentiel, meilleurtaux Placement distribue Novapierre Résidentiel, de Paref Gestion. Point important à savoir, il s’agit d’une SCPI de plus-value : elle ne distribue pas de revenus mais génère de la performance en procédant à des revalorisations du prix de part. La dernière en date est intervenue au 1er avril 2021.

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SCPI à prépondérance hôtels


Chahutées par la crise du Covid-19, confinements et restrictions de déplacement obligent, les SCPI consacrées à l’hôtellerie disposent également de leur propre catégorie. Elles cherchent à capitaliser sur l’essor du tourisme, en France comme à l’étranger, en investissant dans des actifs immobiliers à même d’en tirer parti.

A titre d’exemple, la SCPI Atream Hôtels n’a pas échappé à la crise. Son TDVM* pour 2020 en témoigne, tombé à 2,37 %, contre 4,75 % en 2019. La société de gestion Atream se veut néanmoins confiante, mettant en avant un taux de recouvrement des loyers supérieur à 70 % au 1er semestre 2021 et surtout la poursuite du développement du patrimoine de la SCPI.

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SCPI à prépondérance alternatifs


Cette nouvelle catégorie de SCPI représente une vraie nouveauté. Elle vise à définir les SCPI qui ne rentrent pas dans les autres classifications, et en quelque sorte les SCPI « du futur ». L’Aspim donne en exemple des véhicules qui seraient dédiés à l’investissement dans l’immobilier d’infrastructures (télécoms, transports, etc.).

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Communication non contractuelle à but publicitaire

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

*TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

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