Pour construire leur épargne, les Français veulent des fondations solides. C’est pourquoi ils ont tendance à privilégier l’immobilier, en direct mais aussi dans le cadre fiscal favorable de l’assurance vie. Les supports de pierre papier, et en particulier les SCPI, drainent de plus en plus d’épargne dans les contrats d’assurance vie. Il faut dire qu'elles offrent des rendements souvent supérieurs à un investissement immobilier en direct, tout en étant plus diversifiées et moins exposées à une baisse de prix. Mais tous les contrats d'assurance-vie ne se valent pas pour investir en pierre papier. Quel est le meilleur ?
L’assurance vie, un passeport vers de multiples placements… dont l’immobilier
Avec 14 milliards d'euros collecté en 2022, l'encours de l'assurance-vie a dépassé les 1900 milliards d'euros, confirmant ainsi son statut de placement préféré des Français.
De multiples raisons expliquent la popularité de l’assurance vie. On peut citer en exemple sa fiscalité favorable, notamment pour les contrats de plus de 8 ans, qui permettent de bénéficier d’abattements annuels de 9 200 € (pour un couple) ou 4 600 € (pour une personne seule) sur la part des intérêts en cas de rachats. Un autre atout fiscal bien connu concerne la succession, avec la possibilité de transmettre jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire hors droits de succession (pour la part des versements effectués avant 70 ans).
Mais l’assurance vie, c’est aussi une enveloppe idéale pour investir dans de multiples classes d’actifs, comme les actions, au travers de fonds d’investissement (OPCVM), de trackers voire, pour certains contrats, via l’acquisition d’actions en direct. Pour ceux qui préfèrent jouer la sécurité, les fonds en euros garantis en capital génèrent un rendement encore supérieur au Livret A (2% en moyenne en 2022 contre 1,38% pour le livret A). A mi-chemin, les supports immobiliers (SCPI, SCI, OPCI) proposent une perspective de rendement plus élevé que les fonds en euros, avec une prise de risque plus limitée que les actions. Une solution idéale pour placer son épargne à long terme sans être exposé aux aléas des marchés financiers.
Une SCPI (société civile de placement immobilier) est un véhicule d’investissement permettant à des épargnants particuliers d’investir dans un parc immobilier sans avoir à s’occuper de la gestion du bien. Recherche de locataires, entretien et gestion du bien, travaux, etc. tout est entièrement déléguée à la société de gestion. Autre avantage de la SCPI : le ticket d’entrée est faible. Pour quelques centaines d’euros, vous accédez donc à un parc composé de plusieurs dizaines voire centaines de biens.
Et les performances sont au rendez-vous : En 2022, le rendement moyen des SCPI est ressorti à 4,53%* contre 4,49% en 2021 (source l'ASPIM et l'IEIF). En terme de prix, les SCPI sont moins exposées à une baisse de prix. Elles sont très diversifiées et moins volatiles que l'investissement en direct puisque les sociétés de gestion ne répercutent pas au jour le jour, mais plutôt une fois par an voire même moins d'un fois par an, l'évolution de la valeur de leur parc immobilier.
>> Je souhaite obtenir plus d'information sur l'investissement en SCPI dans l'assurance-vie
Des conditions inégales pour investir en immobilier d’un contrat à un autre
Pour investir en pierre papier, et tout particulièrement dans des sociétés civiles de placement immobilier, tout le monde n’est pas logé à la même enseigne. En fonction des contrats, les conditions d’investissement ne sont pas les mêmes. Bien souvent par exemple, le contrat prévoit de ne verser qu’une partie des revenus générés par la SCPI, et non la totalité. Le rendement de l’investissement est donc minoré.
Autre écueil potentiel : les frais de gestion au titre du contrat. Ils s’établissent en moyenne à 0,90 % selon Good Value for Money. Une moyenne qui cache des disparités importantes. Pour certains épargnants, la facture peut s’élever à 1 %, et même plus, dès lors qu’ils ont opté pour un contrat chargé en frais, comme ceux distribués par les réseaux bancaires traditionnels.
Enfin, l’offre de SCPI n’est pas uniforme sur le marché. Certains contrats n’en proposent pas, tandis que d’autres épargnants doivent se résoudre à choisir dans une maigre sélection de quelques supports. A l’inverse, la richesse des supports immobiliers constitue une force des meilleurs contrats d’assurance vie du marché.
Pour marier SCPI et assurance vie dans les meilleures conditions, il faut donc choisir un contrat :
- Qui vous reverse 100 % des loyers générés par les SCPI
- Avec des frais de gestion au titre du contrat au plus bas (0,5 % sur les Unités de Compte)
- Et une offre de SCPI riche et complète, pour vous donner toute latitude afin d’investir votre épargne.
Le contrat meilleurtaux Liberté Vie coche toutes ces cases et se permet même d’aller au-delà. 38 supports immobiliers sont disponibles sur ce contrat. L’intégralité des loyers générés par les SCPI sont reversés sur le fonds en euros du contrat, pour vous permettre de disposer librement de ces distributions : maintien sur le fonds en euros pour la sécurité, arbitrage vers des Unités de Compte pour dynamiser votre épargne ou réinvestissement sur la SCPI. Sans oublier la possibilité de procéder à un rachat partiel si vous souhaitez retirer vos gains. Le tout dans des conditions avantageuses, puisque les arbitrages en ligne sont gratuits.
Lorsque vous investissez en SCPI dans le contrat meilleurtaux Liberté Vie plutôt qu’en direct, vous bénéficiez en outre de frais de souscription plus bas et d’un délai de jouissance réduit. Là où un investissement en direct vous demande de patienter plusieurs mois avant de profiter des loyers versés, meilleurtaux Liberté Vie vous permet d’être investi dès le 1er jour du mois suivant votre versement. Enfin, le contrat comprend une sélection d’une trentaine de SCPI parmi les meilleures du marché.
>> Découvrez Meilleurtaux Liberté Vie, le meilleur contrat pour investir en immobilier
SC MeilleurImmo, l'immobilier sans contrainte
Investir en Pierre Papier dans l’assurance-vie permet d’éliminer deux inconvénients majeurs de l’immobilier : les contraintes de gestion et la fiscalité. Avec le lancement de la SC MeilleurImmo, meilleurtaux Placement permet d’éliminer la troisième contrainte, à savoir les frais élevés. En particulier sur le contrat meilleurtaux liberté vie avec zéro frais d’entrée et de souscription à la SC, et les frais de gestion au plus bas.
Plus connue comme outil pour faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier entre plusieurs particuliers (notamment société civile familiale), la SC peut également prendre la forme d’une unité de compte au sein d’un contrat d’assurance vie. Elle est alors gérée par une société de gestion qui va constituer un patrimoine et capitaliser les revenus locatifs. Par rapport à des SCPI, les SCI sont moins chargées en frais : on trouve de nombreux véhicules qui ne prennent qu'entre 0 et 2% de frais d’entrée. Or, les rendements offerts sur ce type de produit ont été plutôt bons ces dernières années : autour de 4 %* annuel .
Au sein du contrat Meilleurtaux Liberté Vie, les épargnants ont accès à la SC MeilleurImmo, un véhicule sans frais d'entrée. Une solution exclusive, simple, et adaptée à tous les profils et tous les horizons de placement.
L’objectif de la SC MeilleurImmo est d’offrir une réponse adaptée aux épargnants souhaitant investir une partie de leur épargne disponible dans l'immobilier diversifié. Le fonds MeilleurImmo investit principalement dans le marché immobilier sous toutes ses formes, directement et indirectement au travers de fonds d’investissements alternatifs (Société Civile, SCPI, OPCI, autres FIA immobiliers). Grâce à une exposition étendue à plusieurs classes d’actifs immobilières, MeilleurImmo vise à combiner les potentiels de croissance à long terme sur la thématique immobilière, tout en mutualisant le risque et la performance à court terme (non garantie).
Cette grande diversification permet à la SC MeilleurImmo d’être classée dans la classe de risque (SRRI) 2 sur 7, une classe de risque basse (1 étant le minimum). L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant 8 années.
L’objectif de rendement de SC MeilleurImmo est de 4%** annuel nets de frais de gestion (en contrepartie d’un risque de perte en capital).
>> Je souhaite recevoir une information détaillée sur la SC MeilleurImmo
Communication non contractuelle à but publicitaire
* Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
** Performance nette de frais de gestion de l’unité de compte, mais hors frais de gestion du contrat et hors fiscalité.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'objectif de performance n'est pas garanti.
Les parts de SCI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La liquidité. La SCI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCI.
