Avec Eurovalys et Elialys, les SCPI étrangères s'enrichissent

Cap sur l'étranger

L’afflux de capitaux sur le marché des SCPI pousse les sociétés de gestion à une diversification de leur allocation. Et beaucoup de ces acteurs, investisseurs domestiques, ont mis le cap sur l’international. Selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière, la proportion des investissements réalisés hors de France est passée à 30.8% contre 14% en 2012, plus très loin derrière l'ile-de-France, qui représente 42.6% des investissements.

Et on assiste à une véritable dynamique de ces SCPI de rendement spécialisées dans les immeubles à l’étranger. Idéales pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l’immobilier, celles-ci achètent des immeubles en Allemagne, en Italie, aux Pays-Bas, en Irlande ou encore au Portugal. Il faut dire que Paris est l’une des villes les plus chères sur le plan de l’immobilier, derrière Londres mais loin devant d’autres villes européennes comme Rome ou Milan et très loin devant d’autres capitales européennes telles que Lisbonne ou Berlin, qui ne font même pas partie du top 10.

Le marché immobilier allemand a rapidement conquis les sociétés de gestion commercialisant des SCPI. En effet, le marché immobilier allemand est sur une gamme de prix encore raisonnable par rapport à la France. Le marché immobilier de la première puissance européenne est en plus assez dynamique : 61 milliards d'euros investis dans l'immobilier tertiaire en 2018 contre 31 milliards d'euros en France. Les bureaux restent la classe d'actif la plus recherchée dans les marchés du Big 7 (Berlin, Munich, Francfort, Hambourg, Stuttgart, Dusseldörf, Cologne).

La SCPI Eurovalys est un véhicule investi 100% en immobilier de bureaux en Allemagne, pour profiter des opportunités de ce marché.

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Eurovalys, DAS SCPI

Créée en 2015, la SCPI Eurovalys est investie à 100 % en Allemagne sur les marchés de bureaux dans les grandes métropoles. A ce jour, la SCPI gère un portefeuille de 11 actifs, dont trois à Francfort et deux à Munich. Au 31/03/2019, la répartition de son patrimoine était la suivante :

Fort du dynamisme des SCPI étrangères, et du marché immobilier allemand, la SCPI a réalisé en 2018 une collecte de 125 millions d'euros permettant un doublement de la capitalisation de la SCPI en 1 an, à 243 millions d'euros au 31/12/2018. Et la dynamique s'est poursuivie en 2019 puisque la SCPI atteignait une capitalisation de 285 millions d'euros au 31 mars 2019.

Au cours du premier semestre, la SCPI a finalisé l'acquisition d'un immeuble de bureaux situé à Hanovre, la capitale du Land de Basse-Saxe qui regroupe 516 000 habitants et son agglomération plus de 1 113 000 habitants, et un autre à Ratingen, dans un pôle de bureaux près de l'aéroport de Düsseldorf, la capitale du Land de Rhénanie du Nord Westphalie qui compte plus de 11 millions d'habitants.

Ce dynamisme ne se fait pas au détriment de la performance puisque le TDVM* 2018 a été de 4.5%**, donc au-dessus de la moyenne du marché des SCPI (4.35%**). Et la société de gestion prévoit une augmentation du dividende pour 2019.

La rentabilité est là, et la valorisation également puisqu'à compter du 15 juillet, le prix de la part de la SCPI d'entreprise Eurovalys passera de 1 000 € à 1 015 €, soit une revalorisation de + 1,5 %.

S'il est trop tard pour profiter de la revalorisation d'Eurovalys, d'autres SCPI devraient revaloriser leur prix de parts au second semestre. Investir en parts de SCPI juste avant une revalorisation est une opportunité rare.

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Fiscalité : et à la fin, c'est l'Allemagne qui gagne

Les SCPI étrangères sont idéales pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l’immobilier sans les tracas liés à un investissement en direct hors de nos frontières. Outre la simplicité de gestion et une mutualisation des risques, les SCPI étrangères ont un point commun que recherche n'importe quel investisseur : une fiscalité attractive.

La fiscalité des revenus d'immeuble situés à l'étranger est en effet bien plus douce qu'en France. En premier lieu, vous ne payez pas les prélèvements sociaux (17.2%) sur ces biens.

Au niveau de l'impôt sur le revenu, la fiscalité des revenus fonciers étrangers pour un résident fiscal français est fonction de la convention fiscale applicable entre la France et les pays de détention des immeubles. La plupart des conventions prévoient l’imposition des revenus fonciers dans le pays où le bien est situé. Et généralement la pression fiscale y est beaucoup moins forte qu'en France.
En Allemagne, les revenus fonciers sont taxés à 15,825%, contre une taxation en France à la tranche marginale d’imposition en plus des prélèvements sociaux... soit une taxation qui peut aller jusqu'à 62,2% !

Dans certains cas les revenus sont également à déclarer en France. La convention fiscale bilatérale prévoit alors un système pour éviter la double imposition. Ainsi, en Allemagne, tout comme en Espagne, en Italie ou au Royaume-Uni, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d'imposition. Au final, la fiscalité est 2 ou 3 fois plus faible que pour une SCPI française. C’est le cas de la SCPI Eurovalys (100 % investie en Allemagne, TDVM* 2018 de 4,5%** net d'impôt payé à l'étranger). Par exemple, pour un épargnant soumis à la tranche à 30% (taux moyen 17.4%), l'imposition est la suivante :

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Nouveaux horizons pour nouvelles SCPI

Fort du succès de sa SCPI Eurovalys, la société de gestion Adenis a lancé en mai dernier la SCPI Elialys, une SCPI d'entreprises orientée sur la France et les pays d'Europe du Sud (Italie, Espagne, Portugal). Alors que les économies des pays du Sud comme l'Espagne ou le Portugal montrent des signes d'amélioration (taux de chômage en nette baisse depuis 2013), la SCPI Elialys entend investir dans les métropoles qui bénéficient de ce fort dynamisme économique et démographique (Madrid, Barcelone, Lisbonne). Selon MSCI Real Estate, la profondeur du marché immobilier tertiaire en Europe du Sud avoisine les 50 milliards de transactions, signe d’un secteur immobilier dynamique et source d’opportunités d’investissements importantes pour la société de gestion. A l’instar d’Eurovalys, la SCPI Elialys ciblera des actifs avec des locataires de qualité et des baux fermes de longues durées, ce qui permettra d’apporter une régularité de revenus sur le long terme.

S'il est sans doute un peu trop tôt pour acheter cette SCPI qui n'a pas 3 mois d'existence, il existe d'autres SCPI étrangères sur le marché auxquelles on peut s'intéresser. Comme par exemple la SCPI Corum XL, ou encore la SCPI Atream Hotels.

Corum XL est investie à 100% à l’étranger, notamment au Royaume-Uni et en Pologne, mais aussi en Allemagne, en Irlande, et au Pays-Bas. Avec un TDVM 2018* de 7.91%**, la SCPI a servi tout simplement le plus fort rendement du marché.

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Créée il y a à peine plus de 2 ans, la SCPI Atream Hotels, a un positionnement originale dans le monde de la pierre papier : elle permet à ses porteurs de parts d'investir dans des parts d’hôtels. Si, initialement, la France était une zone privilégiée par la SCPI, la société a acquis petit à petit plus de patrimoine à l'étranger, en zone euro, qui lui donne aujourd'hui une vraie diversification géographique, avec des avantages fiscaux. Désormais, la France ne représente plus que 9% de l'actif, les Pays-bas, 12%, l'Allemagne 29% et la Belgique 50%. Une diversification géographique séduisante, dans des pays économiquement solides.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

**Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.