Avec des records de collecte en 2015 et 2016, les SCPI séduisent de plus en plus les épargnants français si bien que le sujet a commencé à envahir la presse, spécialisée ou non, dès la fin d’année 2016. La SCPI était présentée comme le placement incontournable de 2017, alors que les placements sécurisés ne rapportent plus grand-chose. Un an après, les SCPI ont-elles toujours le vent en poupe ?
Nouvelle collecte record
La collecte 2017 des SCPI ne devrait être connue que fin février. Mais selon les échos, elle devrait une nouvelle fois battre des records. Après une collecte de 5,5 milliards d'euros en 2016, plusieurs professionnels s'attendent à voir le chiffre 2017 dépasser les 6 milliards d'euros de collecte.
La pierre papier a connu surtout un fort engouement au premier semestre 2017. Selon les statistiques de l'ASPIM, les SCPI ont collecté au premier semestre un total de 3,8 milliards d'euros soit une augmentation de 56 % par rapport au premier semestre de l'année précédente qui totalisait 2,44 milliards d'euros. Et, selon les professionnels, la collecte devrait rester forte au deuxième semestre même si l'immobilier est l'un des rares placements à ne pas avoir profiter des réformes fiscales du nouveau gouvernement (flat tax et suppression de l'ISF).
Plusieurs facteurs permettent d'expliquer cet engouement : Les taux d'emprunt qui sont restés très bas tout au long de l'année, renforçant l'intérêt des Français pour les placements immobiliers, tout en diminuant les rendements des placements monétaires comme le livret A ou le fonds en euros des contrats d'assurance vie. Et face aux manques d'alternatives, les SCPI apparaissent de plus en plus comme un placement incontournable cumulant plusieurs atouts : rendement attractif, solidité de la pierre, potentiel de performance à long terme, accessibilité (acheter une part de SCPI est bien plus abordable qu'acheter un bien immobilier), simplicité de gestion, possibilité d'intégrer des SCPI dans l'assurance-vie :
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Des rendements toujours attractifs
L'afflux de liquidités depuis 2015 sur ces véhicules de placement n’empêche pas les SCPI de continuer à offrir des rendements attractifs.
Pour 2017, les SCPI devraient servir un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) aux alentours des 4,30% et 4,40 %*, selon les projections des spécialistes du secteur. Le Taux de valeur de marché est constitué par les loyers redistribués. Aucune autre classe d'actif n'offre un si bon couple rendement / risque à l'heure actuelle. Pas étonnant que jamais depuis leur création il y a plus de 40 ans, les SCPI n’aient autant capté l’épargne des Français.
D'autant que si la moyenne devrait se situer aux alentours des 4,35 %, plusieurs SCPI font beaucoup mieux :
La palme revient aux SCPI Corum et Corum XL de la société Corum AM. Ces sociétés civiles de placement immobilier surclassent le marché. Créé en 2012, Corum offre un rendement particulièrement stable puisqu’il s’établissait à 6.30%* en 2013, 2014 et 2015 avant de passer à 6.45%* en 2016 et donc en 2017. Devant le succès qu'a rencontré cette SCPI, la société de gestion a décidé en 2016, de sortir une version XL de sa SCPI phare. Il s'agit de Corum XL qui se donne la possibilité d'investir progressivement dans le monde entier.
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Cap sur l’international
L’afflux de capitaux sur le marché des SCPI pousse les sociétés de gestion à une diversification de leur allocation. Et beaucoup de ces acteurs, investisseurs domestiques, ont mis le cap sur l’international. Selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière, la proportion des investissements réalisés hors de France est passée à 26% contre 14% en 2012.
Et on assiste à une véritable dynamique de ces SCPI de rendement spécialisées dans les immeubles à l’étranger. Idéales pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l’immobilier, celles-ci achètent des immeubles en Allemagne, en Italie, aux Pays-Bas, en Irlande ou encore au Portugal. Il faut dire que Paris est l’une des villes les plus chères sur le plan de l’immobilier, derrière Londres mais loin devant d’autres villes européennes comme Rome ou Milan et très loin devant d’autres capitales européennes telles que Lisbonne ou Berlin, qui ne font même pas partie du top 10.
Du point de vue de l’investisseur (souscripteur), l’intérêt est double : une diversification hors de l’hexagone et des avantages fiscaux : Pour éviter la double imposition, la France a noué plusieurs conventions fiscales avec les pays étrangers. Par exemple avec l’Allemagne : les revenus locatifs de source allemande sont exonérés d’impôt sur le revenu en France. Ainsi, les revenus fonciers sont taxés outre-Rhin à 15,825%, contre une taxation en France à la tranche marginale d’imposition. Les revenus locatifs ainsi que les plus-values de source allemande sont exonérés de prélèvements sociaux en France, dans la mesure où la CSG et la CRDS sont des impôts entrant dans le champ d’application des conventions fiscales. Alors que les revenus fonciers français sont frappés de prélèvements sociaux… à 17.2% !
Créée en 2013, la SCPI Novapierre Allemagne est exclusivement investie en Immobilier outre-rhin : l’Allemagne ne manque pas d'atouts. Non seulement c'est une zone prospère et refuge en Europe dont l'économie repose sur une main d’œuvre qualifiée, mais aussi sur une industrie solide ainsi que d’excellentes infrastructures.
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Des revalorisations à attendre en 2018 ?
Le rendement des SCPI ne fait pas tout. Les sociétés de gestion font en sorte de sélectionner rigoureusement les biens en portefeuille afin de faire progresser le patrimoine de la SCPI. Mais ce n'est pas tout... La société de gestion va également effectuer des arbitrages (achat-vente d'immeubles) afin d’augmenter la valeur de son patrimoine immobilier.
Lorsque la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI augmente, la société de gestion peut décider de revaloriser le prix de sa part, afin qu’elle reflète bien les valorisations de son actif. Au final, c’est exactement comme un investissement en direct : les distributions représentent les loyers tandis qu’une revalorisation reflète la hausse de la valeur du bien.
Et si le début d'année marque traditionnellement le début des communications sur les rendements, c'est aussi la période privilégiée des revalorisations de parts de SCPI. Cela n’a d’ailleurs pas tardé avec l’annonce le 30 janvier de la revalorisation de 1.91% du prix de la part de la SCPI Épargne foncière à partir du 2 février. Non seulement une très bonne nouvelle pour les détenteurs de cette SCPI qui a réalisé un TVDM 2017 de 4.54%*. Mais aussi pour les investisseurs qui ont saisi l’opportunité d’acheter la SCPI juste avant la revalorisation après qu’on en ait parlé dans notre newsletter du 26/01 dernier. Et donc de profiter d’une hausse de 1.91% en quelques jours
Investir en parts de SCPI juste avant une revalorisation est une opportunité rare. Pour ne rien manquer des opportunités à venir, inscrivez-vous !
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Communication non contractuelle à but publicitaire.
* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année N. Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
