Ce n’est pas un secret, les Français aiment investir dans l’immobilier. Mais les contraintes s’accumulent sur les bailleurs : encadrement des loyers, revalorisation « allégée » de l’indice de revalorisation des loyers, obligation de travaux de rénovation énergétique avec sanctions drastiques pour les récalcitrants… Autant de nuages noirs voués à pénaliser le rendement de l’investissement locatif traditionnel. Et autant de raisons de privilégier un autre type de placement immobilier, plus souple et plus simple.
Des contraintes toujours plus fortes sur les propriétaires bailleurs
Pour construire leur patrimoine, les Français se tournent « naturellement » vers la pierre. Dans l’esprit des épargnants, l’immobilier associe les idées de solidité et de rendement supérieur aux fonds en euros et au Livret A. Bref, le meilleur des deux mondes, en quelque sorte.
Mais aujourd’hui, être investisseur locatif, c’est s’exposer à de nombreuses contraintes. Et celles-ci vont être encore plus fortes dans les mois et les années à venir. Une problématique bien connue est celle de l’encadrement des loyers, un dispositif qui empêche le bailleur de fixer librement le prix à la location. Déjà en place à Paris et dans une partie de la région parisienne (villes de Seine-Saint-Denis, Grand Paris Est), la mesure s’applique également à Lille, Lyon et Villeurbanne. Cette liste s’allonge en 2022, puisque Montpellier sera concernée dès le 1er juillet prochain, tandis que Bordeaux doit rejoindre les rangs des villes encadrées dans le courant de l’année.
Si vous avez investi ailleurs, vous pourriez penser être tranquille… Mais détrompez-vous. Inquiet d’une forte augmentation de l’indice de revalorisation des loyers (IRL), qui régit les augmentations de loyers en cours de bail, le gouvernement envisage de revoir sa formule de calcul. S’il écarte un gel pur et simple, demandé par des associations de locataires, il étudie notamment une formule permettant de ne pas prendre en compte l’inflation des prix de l’énergie dans l’évolution de l’IRL. En d’autres termes, la revalorisation légale des loyers en cours de bail serait inférieure à l’inflation.
Et ce n’est pas fini ! L’épée de Damoclès de la performance énergétique pèse désormais sur les bailleurs. Dès le 25 août prochain, les loyers des logements notés F et G, les plus énergivores, ne pourront plus être indexés sur l’IRL en cours de contrat, ni être augmentés lors de la relocation ou du renouvellement de bail. Une mesure qui impacterait 4,8 millions de logements. Dès 2023, les logements dont la consommation est supérieure à 450 kilowattheures (kWh) d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an ne pourront plus être mis en location.
Enfin, des interdictions de mise en location des logements les moins performants (notés E ou moins bien) doivent entrer progressivement en vigueur d’ici 2034. Pour les investisseurs, il n’y aura que deux possibilités : financer des travaux de rénovation, avec ce que cela inclut en aléas (durée, coût, etc.) et en loyers perdus pendant la période de travaux, ou revendre le bien, avec une décote quasi-certaine.
La pierre-papier (SCPI), l’immobilier sans souci de gestion
Dans ce contexte difficile pour les investisseurs immobiliers, il peut être tentant de chercher des alternatives, comme les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Le principe est simple : vous confiez votre épargne à une société de gestion qui va investir dans une ou plusieurs classes d’actifs immobilier (bureaux, commerces, santé, logistique…). Celle-ci vous reverse les loyers perçus, chaque trimestre la plupart du temps. Et c’est tout ! Aucune contrainte de gestion locative, aucun souci de travaux, de loyers plafonnés, de DPE… La société de gestion s’occupe de tout, de la sélection des opportunités d’investissement jusqu’à la perception des loyers.
Autre avantage indéniable, les SCPI s’adaptent facilement à vos besoins. Vous pouvez :
- Investir en « cash », dès quelques milliers d’euros ;
- Investir à crédit, pour profiter de l’effet de levier afin de construire un patrimoine immobilier conséquent ;
- Investir en nue-propriété, pour bénéficier d’une décote à l’achat et viser une forte plus-value une fois la pleine propriété réunie ;
- Investir dans le cadre de l’assurance vie ou du PER, en tirant parti des avantages propres à ces enveloppes, sur le plan fiscal notamment.
Enfin, la pierre-papier vous permet de diversifier aisément votre patrimoine immobilier. Contrairement à une location classique, votre épargne est répartie sur plusieurs actifs, ce qui atténue sensiblement le risque de défaillance du locataire. De plus, vous pouvez répartir votre épargne sur plusieurs SCPI ciblant des marchés différents, de sorte à limiter votre exposition à un marché donné, et donc de subir le retournement éventuel de celui-ci.
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Des rendements au rendez-vous… et bien plus
Avec plus de 200 SCPI disponibles sur le marché, comment faire les bons choix ? Pour vous accompagner dans cette démarche, meilleurtaux Placement propose chaque année un palmarès des meilleures SCPI. De quoi vous aider à faire votre sélection, en fonction des critères que vous privilégiez.
Le rendement
Le taux de distribution des SCPI reste l’indicateur le plus étudié par les épargnants. Dans notre palmarès, plusieurs SCPI se distinguent par des rendements largement au-dessus de la moyenne (4,45 % en 2021*) :
- ActivImmo (SCPI de logistique, 6,02 % en 2021*) ;
- Vendôme Régions (SCPI diversifiée investie dans les grandes agglomérations régionales, 5,91 % en 2021*)
La fiscalité
Les SCPI investies en Europe permettent de bénéficier d’une fiscalité allégée sur les revenus distribués (exonération de prélèvements sociaux à 17,2 % notamment). Dans cette catégorie, notre palmarès fait notamment ressortir :
- Novapierre Allemagne 2
- PF Hospitalité Europe
La revalorisation du prix de part
Un des leviers de performance des SCPI repose sur la valorisation des parts. Lorsque celle-ci est revue à la hausse, cela se traduit par une augmentation de la valeur de l’investissement de l’épargnant. Parmi les SCPI de notre palmarès, quelques-unes affichent un historique et des perspectives intéressantes :
- PF Grand Paris (revalorisations en 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021)
- Epargne Pierre (prix de part décote de 7,16 %, le seuil de déclenchement réglementaire d’une revalorisation étant situé à 10 %)
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Communication non contractuelle à but publicitaire
*Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier .
