Crédit immobilier : faut-il investir maintenant, tant que les taux sont encore bas ?

samedi 13 juin
Auteur: Rédaction MeilleurPlacement
Il y a 4 mois - Le 13/06/2020 à 08h06

Et si les taux de crédit immobilier avaient atteint un point bas avant la crise du Covid-19 ? Depuis le début de l'année, les taux moyens des crédits immobiliers accordés par les banques remontent, avec une accélération de la hausse au mois de mai. Les banques, plus prudentes avec la crise, serrent la vis sur les critères d’emprunt. Malgré tout, les conditions restent encore très avantageuses.

Hausse de taux en mai, mais...

Au mois de mai, le taux moyen des crédit immobiliers a augmenté de 7 points de base par rapport au mois d'avril, selon l'étude mensuelle de l'Observatoire Crédit Logement-CSA publiée début juin. Depuis décembre, le taux moyen a augmenté de 13 points de base sur l'ensemble du marché. Ce bond est une "réponse à la montée des risques et de l'incertitude sur les évolutions macroéconomiques et financières à venir", a souligné l'observatoire dans un communiqué.

Nul ne sait si le mouvement va continuer dans les mois qui viennent. Certes la France va subir une forte récession au deuxième trimestre, mais la reprise économique qui semble se dessiner pourrait convaincre les banques de relâcher un peu de lest. Par ailleurs, le taux des emprunts d’État français à 10 ans, qui sert de référence aux taux immobiliers, reste très bas, négatif même, à -0.038% (alors qu'il était repassé au dessus de 0% en avril).

Quoi qu'il en soit, les taux sont encore historiquement bas. Ils sont en baisse sur un an, et tout près du plancher record de novembre 2019.

La période est donc encore propice pour s'intéresser à un investissement immobilier à crédit. Le CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine - propose une solution d'investissement en SCPI à crédit particulièrement attractive, avec un taux compétitif, une condition d'âge peu restrictive et la possibilité de financer de très nombreuses SCPI à crédit, et notamment la SCPI allemande Novapierre Allemagne 2.

Le marché allemand de l'immobilier d'entreprises est très attractif puisque le taux de faillite d'entreprises allemandes est bien plus faible qu'en France. Les investisseurs sont attirés par la qualité du parc locatif et des locataires. Celle-ci se traduit par le faible taux d'impayés et de vacances, et un bon entretien du parc. À cela s'ajoutent l'emploi, le pouvoir d'achat et la consommation parmi les plus solides d’Europe.
Le parc est de qualité, donc, et en plus les prix restent très abordables, notamment par rapport aux villes françaises. Et comme les projections tendent vers une montée des prix, la perspective de plus-values est forte.

L'autre intérêt pour un épargnant d'investir en immobilier en Allemagne (et pratiquement partout en Europe et dans le monde d'ailleurs), est que la fiscalité sera beaucoup plus douce. En premier lieu, ces revenus échappent aux prélèvements sociaux de 17.2%. En vertu de la Convention fiscale franco-allemande, les revenus locatifs perçus en Allemagne par la SCPI ainsi que les plus-values de cession des titres et des immeubles réalisées sont imposables en Allemagne. La SCPI sera ainsi soumise à l’impôt sur les sociétés allemandes de 15,825%. Celui-ci est prélevé à la source et la distribution de revenus aux associés est donc nette d’impôt allemand. Les revenus fonciers de source allemande distribués par la SCPI et qui sont imposables en Allemagne sont également imposables en France lorsqu’ils sont perçus par des résidents français. Ils sont donc soumis à la TMI (tranche marginale d'imposition) de l'épargnant. Mais pour éviter une double imposition, l'associé bénéficie d'un crédit d’impôt égal à l'impôt français (calculé sur le taux moyen). L'impôt final sera donc nettement moins important que pour une SCPI française.

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Resserrement des conditions...

Depuis de longues années, notamment depuis l’ouverture des vannes de crédit de la banque centrale européenne, les banques commerciales étaient très souples et agressives sur les crédits immobiliers. Les taux baissaient mois après mois, pendant plusieurs années, et les règles concernant la situation de l’emprunteur (notamment taux d’endettement) étaient moins regardées.

Mais depuis le début d’année, soit quelques semaines avant le déclenchement de la crise du coronavirus, les banques commençaient déjà à serrer la vis sur les crédits. Sous la pression de Bercy et du Haut Conseil de Stabilité financière, elles ont tout à coup arrêté d’accorder des prêts au-delà de 25 ans et des fameux 33% de taux d’endettement. Le nombre de refus a ainsi augmenté au 1er trimestre 2020 (13% de crédits immobiliers accordés en moins par rapport à 2019), tout comme l’apport personnel demandé à l’emprunteur.

La crise du coronavirus pourrait accélérer le phénomène. Le contexte économique est incertain, et prêter aujourd'hui devient plus risqué, ce que la banque va intégrer notamment dans le taux, en particulier pour certains profils jugés risqués : taux d’endettement important, revenus fluctuants, dépenses élevées, reste à vivre faible, situation familiale complexe ou encore âge et problème de santé.

L’autre problème lié à cette hausse des taux et que, dans le même temps, le taux d’usure a été abaissé. Il s’agit du TAEG (taux annualisé effectif global) maximum légal, revu chaque trimestre par la Banque de France, au-dessus duquel il est interdit d'emprunter. Il a été abaissé de 0,10 % pour atteindre 2,51 % pour les prêts sur vingt ans et plus. C'est la seconde baisse de ce plafond cette année après une première de 0,16 % en janvier pour les prêts sur 20 ans et plus.

Si cette mesure est destinée à protéger les particuliers de taux de crédit trop élevés, elle pourrait néanmoins pénaliser certains emprunteurs. Sur certains dossiers qu'elle aurait acceptés, mais pour un taux supérieur à 2.51%, la banque ne choisira pas d'abaisser son taux, ni de faire un effort sur ses frais de dossier ou sur une délégation d'assurance pour baisser le TAEG. Elle refusera le dossier, jugé un peu trop risqué.

...mais pas pour notre offre SCPI à crédit

En parallèle, notre offre de financement de parts de SCPI en nantissement proposée par le CFCAL tient sur une approche complètement différente. Il s'agit d'un établissement qui ne demande pas d'ouverture de compte, qui ne propose pas de produits d'épargne. Par ailleurs, Cette offre n’est pas concernée par la limite du taux de 33% d’endettement des crédits immobiliers. L'organisme prêteur accepte ainsi des taux d'endettement plus élevés, jusqu'à 40%. Par ailleurs le phénomène de hausse du taux d'usure ne touche pas notre offre de SCPI à crédit. En effet, cette offre n’est pas concernée par le taux d’usure de 2.51% sur les crédits immobiliers, mais par le taux d’usure des crédits à la consommation, qui est bien plus élevé.

Une excellente opportunité d’investir simplement en immobilier à crédit via des SCPI. Plusieurs SCPI sont éligibles.et notamment la SCPI allemande Novapierre Allemagne 2. Pour accéder à cette offre, il faut détenir un patrimoine immobilier physique. Pour ceux qui ont donc l’opportunité de profiter de cette offre, voici ses nombreux atouts :

• Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt.
Assurance facultative.
• Durée d'emprunt large de 6 ans à 25 ans.
• Taux compétitif : 2,5 % jusqu'à 15 ans et 2,85 % de 16 à 25 ans !
• Large choix de SCPI : notamment SCPI allemande.
Aucun frais de dossier ni autres frais supplémentaires.
• Sans apport et avec un effort d'épargne débutant à 109 euros* (hors assurance, emprunteur avec une TMI à 30% et un taux moyen à 11,86%, pour un financement de 80 000 euros sur 25 ans de parts de SCPI Novapierre Allemagne 2).

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Communication non contractuelle à but publicitaire

*Information non contractuelle. Hypothèses de calcul : Prêt à échéances constantes pour une durée de 25 ans à un taux de 2,85 %. Rendement moyen des SCPI : 4,50 %. Hors fiscalité. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité.Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

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