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Les Français ont deux ressources principales pour se constituer un patrimoine confortable à long terme. Il s'agit de l'héritage, et de l'effort d'épargne mensuel qui découle de leur activité professionnelle. Pour ceux qui n'ont pas de parent ou d'oncle fortuné, et qui ne rêvent plus de gagner au loto, l'enjeu consiste donc à réussir à mettre de côté chaque mois, et à trouver les bons leviers pour investir cette épargne efficacement.
Pour se construire un patrimoine confortable à long terme, vous n’avez pas le choix, vous devez réussir à mettre de côté chaque mois une partie de vos revenus. Même si c’est peu. Vous seriez surpris de voir que, en mettant 10%, 5% voir même 3% de votre salaire mensuel de côté, et en actionnant les bons leviers pour cette épargne, on arrive à de très belles sommes au bout de 15 ans.
Pour bénéficier du meilleur moteur pour votre épargne mensuelle, vous avez deux possibilités.
La première, c’est de trouver LE placement financier qui fera les meilleures performances sur 15 ans. Avec les taux aussi bas, vous allez forcément vous tourner vers les actions. Mais quelle zone ? Quel secteur ? Quel fonds ? A moins que vous ne tentiez un placement alternatif comme l'or, le private equity ou même les cryptomonnaies ?
Quel que soit votre choix, il s'accompagnera forcément d'un risque élevé. Et comme vous ne pouvez pas vous permettre de mettre tous vos œufs dans le même panier, vous allez diversifier ce risque, et cela va se ressentir sur votre performance à long terme. De plus, l’investissement progressif lissera la performance dans le temps.
La deuxième possibilité, c’est de s'endetter pour investir en immobilier locatif en utilisant son épargne mensuelle, et les loyers obtenus, pour rembourser le crédit. Culturellement, les Français sont très attachés à l'investissement immobilier. Il faut dire que les prix de l'immobilier en France ont été multipliés par 3 en 30 ans. Cela représente une hausse annuelle de 4 %. Mais il y a un deuxième moteur qui contribue à l'enrichissement par l'investissement immobilier : Le crédit. C'est même le facteur clé, notamment parce que c'est un moteur invariable (qui ne dépend pas de la performance d'un marché). L'immobilier locatif à crédit donne un effet de levier, dans la mesure où il permet de placer dès aujourd'hui, non pas le capital qu'on a, mais le capital qu'on aura dans une quinzaine ou une vingtaine d'années. Les rendements sont donc calculés sur une base bien plus forte, et contribuent partiellement à rembourser les mensualités de crédit et donc à limiter l'effort d'épargne à sortir chaque mois.
Au bout du compte, le patrimoine qu'on obtient au bout de 15 ans pour un investissement à crédit est bien plus élevé que si on avait versé chaque mois les mêmes sommes dans un placement financier, même quand ce placement s’est révélé performant.Et l'immobilier dans tout ça ? Il ne s'agit en fait que d'une nécessité, une «excuse» pour pouvoir faire du crédit, même si on peut toujours espérer que l'immobilier garde dans les années futures son historique de solidité, de stabilité des rendements et d'espérance de performance à long terme.
Même si on ne peut préjuger de la performance et du rendement que donnera un investissement immobilier dans les 15 prochaines années, allouer sa capacité d'épargne mensuelle à un crédit immobilier sera plus intéressant que de l'affecter chaque mois à un placement financier dans la plupart des scénarios.
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Le particulier privilégiera donc un investissement à crédit, mais à condition de remplir ces 6 prérogatives :
1. Pouvoir dégager une capacité d'épargne mensuelle régulière.
2. Avoir une visibilité sur cette capacité d'épargne sur au moins 10 ans.
3. Accepter une forme de rigidité : Contrairement à une épargne programmée, vous n'avez pas la possibilité de stopper vos versements un mois, pour cause de vacances par exemple...
4. Détenir au préalable une épargne de précaution de plusieurs milliers d'euros.
5. Choisir l'investissement immobilier le mieux adapté à sa situation : BIC pour dégager des revenus non fiscalisés, SCPI pour un investissement souple et plus liquide, programmes défiscalisants pour réduire ses impôts, etc.
6. Ne pas oublier que la qualité du bien sélectionné reste un critère important : état, facilité à louer, frais et charges raisonnables, etc.
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Sébastien vient d'avoir 40 ans. Plutôt épicurien, il ne s'est jamais soucié jusque-là de mettre de l'épargne de côté malgré un salaire confortable, qu'il dépense en voyages et en sorties. Mais l'âge de raison est arrivé et Sébastien souhaite allouer 300 euros de son salaire chaque mois à une épargne dont il pourra profiter dans 15 ans.
Sébastien a donc pris rendez-vous avec un conseiller meilleurtaux Placement, qui va lui proposer deux alternatives :
• Placer 300 euros par mois, sans frais d'entrée, dans un placement financier qui devrait lui offrir entre 2,5% et 7,5%* de rentabilité par an.
• Emprunter 98 000 euros à 2,20%** sur 15 ans, pour acheter un bien immobilier de 90160 euros (après les frais de notaire de 8%), lui apportant des rendements de 4,5%*** (nets de frais) par an. Sa mensualité de crédit s'élève à 638 euros et ses loyers perçus s'élèvent à 338 euros. Son effort d'épargne est donc de 300 euros par mois. Au bout de 15 ans, il peut espérer une revalorisation de son bien entre 0 et 4%*** par an.
Quel est le meilleur choix pour Sébastien ?
Voici les performances comparées des placements immobiliers et financiers selon différentes hypothèses plus ou moins optimistes : 
Au final, même dans une hypothèse assez pessimiste d’un bien immobilier qui ne se revalorise pas pendant 15 ans, le taux de rendement interne (TRI) de l’investissement à crédit est quand même de 6.61% par an. Difficile de trouver mieux comme placement financier sans prendre beaucoup de risques. Et naturellement, lorsqu’on applique au bien immobilier une revalorisation de 2% ou 4% par an, l’effet de levier est encore plus important et le placement immobilier à crédit devient plus intéressant que n’importe quel placement financier.
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Culturellement, les Français sont très attachés à l'investissement immobilier. Il faut dire que les prix de l'immobilier en France ont été multipliés par 3 en 25 ans. Cela représente une hausse annuelle de 4,5 %. Pas mal, mais peut-être vous auriez vous attendu à plus ?
C’est qu’il y a un deuxième moteur qui contribue à l'enrichissement par l'investissement immobilier : le crédit. C'est même le facteur clé, notamment parce que c'est un moteur invariable (qui ne dépend pas de la performance d'un marché). L'immobilier locatif à crédit donne un effet de levier, dans la mesure où il permet de placer dès aujourd'hui, non pas le capital qu'on a, mais le capital qu'on aura dans une quinzaine ou une vingtaine d'années. Les rendements qu’on obtient sont donc calculés, dès la première année, sur une base bien plus forte, qui contribuent à rembourser les mensualités de crédit et donc à limiter l'effort d'épargne à sortir chaque mois.
Au bout du compte, le patrimoine qu'on obtient au bout de 15 ans pour un investissement à crédit est bien plus élevé que si on avait versé chaque mois les mêmes sommes dans un placement financier, même quand ce placement s’est révélé performant. Et l'immobilier dans tout ça ? Il ne s'agit en fait que d'une nécessité, une « excuse » pour pouvoir faire du crédit, même si on peut toujours espérer que l'immobilier garde dans les années futures son historique de solidité, de stabilité des rendements et d'espérance de performance à long terme.
Même si on ne peut préjuger de la performance et du rendement que donnera un investissement immobilier dans les 15 prochaines années, allouer sa capacité d'épargne mensuelle à un crédit immobilier sera plus intéressant que de l'affecter chaque mois à un placement financier dans la plupart des scénarios.
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Le cas pratique ci-dessus a été fait sans tenir compte de la fiscalité. Si on voulait l'intégrer dans la simulation, il faudrait tenir compte de nombreux facteurs et faire donc une étude personnalisée. En effet, la fiscalité dépend des revenus globaux de l'épargnant et de sa tranche marginale d'imposition. Pour une personne pas imposée, le frottement fiscal sera assez faible puisqu'elle payera uniquement les prélèvements sociaux de 17.2% sur les intérêts de son placement ou les revenus fonciers de son investissement immobilier. À noter que dans le cadre d'un investissement immobilier à crédit, l'emprunteur a la possibilité de déduire de ses revenus fonciers les intérêts d'emprunt. Ce qui va réduire la fiscalité sur cet investissement de manière importante (notamment les premières années).
Pour les épargnants ayant une tranche marginale d'imposition plus élevée (30% ou au-dessus), le placement financier aura sans doute une imposition plus faible, car ils peuvent choisir d'être soumis uniquement à la flat tax de 30% (prélèvements sociaux inclus) alors que pour les revenus fonciers le taux d'imposition sera égal à la tranche marginale (30% ou au-dessus) plus les prélèvements sociaux de 17.2%. Un taux compris entre 47.2% et 62.7%, bien plus que la flat tax de 30% bien que la possibilité de déduire les intérêts d'emprunt réduise l'écart.
Enfin, et surtout, la fiscalité dépend du placement ou programme immobilier choisi par l'épargnant. Plus sa tranche marginale d'imposition est forte, plus il aura intérêt à choisir la solution la moins imposée.
Dans le cas du placement financier, il choisira l'assurance-vie : seuls les rachats (et uniquement la part de gains et d'intérêts inclus dans le rachat) sont imposés à l'IR (flat tax ou TMI + prélèvements sociaux). Et lorsque le contrat a plus de 8 ans, la fiscalité devient encore plus douce avec notamment la possibilité pour l'épargnant d'appliquer sur les gains et intérêts des rachats un abattement de 4600 euros pour une personne seule et 9200 euros pour un couple. ?
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Mais il existe aussi des solutions pour payer pas ou peu d'impôt avec un placement immobilier à crédit. L'investisseur pourra par exemple acquérir une chambre dans une résidence étudiante : Demande croissante, revenus régulier, pas de gestion locative, et surtout avec un dispositif fiscal très avantageux : l’administration fiscale considère que les locations meublées (dont les résidences étudiantes) ne génèrent pas de revenus fonciers, mais relèvent des règles des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Grâce au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), l’investisseur pourra bénéficier d'un avantageux régime fiscal permettant de générer des revenus locatifs non imposés durant de longues années, grâce notamment à la possibilité de déduire de ses revenus locatifs l'amortissement du bien acquis.
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Communication non contractuelle à but publicitaire * Pour espérer un rendement compris entre 2.5% et 7.5% par an, il faut investir sur des supports qui présentent un risque de perte en capital (plus ou moins élevé en fonction de leur catégorie). Ces supports doivent s’envisager dans une optique long terme et pour une faible partie de votre patrimoine. ** Simulation non contractuelle. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner son (leur) accord. *** Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. - La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
Solide et rentable, l’immobilier offre un effet un levier grâce au crédit qui permet de valoriser et optimiser sa capacité d’épargne. Encore faut-il trouver le programme immobilier adapté à sa situation (budget, rentabilité et sécurité, gestion souple, fiscalité, etc.). À ce titre, les SCPI étrangères présentent une solution très intéressante, mais encore peu démocratisée. Beaucoup de banques refusent en effet de financer ce type d'opérations, mais ce n'est pas le cas de notre partenaire de crédit qui propose une offre souple et attractive.
100 € par mois, 200, 300 €/mois, etc, utiliser votre capacité d’épargne pour rembourser un crédit immobilier, plutôt que de l’épargner sur un placement financier, est très séduisant : grâce à l’emprunt, l’investissement s’élève directement à plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros et le rendement obtenu démarre dès les premières années sur une base plus forte.
Illustration : Un épargnant qui verse 100 € par mois dans un placement financier qui lui rapporte 10% brut par an (placement risqué mais donc très rentable) touchera 77 € d’intérêts (avant impôt) la première année et 132 € d’intérêt la deuxième année. Un investisseur qui emprunte 100 000 € sur un placement immobilier lui rapportant 5%* annuel touchera 5 000 € de revenus (avant impôt) par an. Soit 416 € par mois. Comme il doit rembourser environ 460 € de mensualités, son effort d’épargne ressort à 40 € par mois (+ entre 50 et 100 € d’impôt selon les cas).
Les loyers versés par votre locataire permettent de rembourser partiellement l'emprunt. Une partie de votre emprunt est donc autofinancée. Vous réalisez ainsi une acquisition importante, pour un effort d'épargne limité. C'est l'effet de levier du crédit.
Mais qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataires, entretien et gestion du bien, travaux, etc. Un investissement contraignant en effort et en temps. L’investisseur qui cherche de la tranquillité se tournera donc plutôt vers le placement immobilier « sac à dos ». Un placement où la gestion est déléguée, de la recherche du bien à la gestion des locataires en passant par les travaux. Un placement sur lequel on peut investir selon sa capacité mensuelle, de 100 euros à 500 euros (ou plus) par mois.
Les SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) correspondent parfaitement à ces besoins. Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts (moyennant frais de gestion). L'investisseur n'a qu'à percevoir les revenus ! Autre avantage, les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif.
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L’afflux de capitaux sur le marché des SCPI pousse les sociétés de gestion à une diversification de leur allocation. Et beaucoup de ces acteurs, investisseurs domestiques, ont mis le cap sur l’international. Selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière, la proportion des investissements réalisés hors de France représente aujourd’hui environ un tiers contre 14% en 2012.
Investir hors de nos frontières permet de diversifier sur des marchés immobiliers qui offrent d’autres qualités que le marché français. Malgré toutes ses qualités, le marché immobilier français est relativement cher. Paris est l’une des villes les plus chères au monde, derrière Londres mais loin devant des villes européennes comme Rome, Bruxelles, Amsterdam ou Berlin.
Le marché immobilier allemand notamment séduit de plus en plus d'investisseurs français. Ceux-ci sont attirés par les prix abordables, le potentiel de hausse, la qualité des biens et la qualité des locataires. L’Allemagne est une zone refuge grâce à son économie leader en Europe qui montre une belle solidité : le nombre de défaillances d’entreprise y est deux fois plus faible qu’en France (source : Coface). Malgré une belle qualité du parc, les prix restent très abordables. Les villes allemandes sont très dynamiques (démographie, économie en progression, effervescence culturelle). Dans la dernière étude annuelle mondiale de Mercer qui classe plus de 450 villes selon la qualité de vie, on compte 4 villes allemandes dans le TOP 15.
Si l’Allemagne attire beaucoup d’investisseurs français, le marché immobilier est également très solide au Pays-Bas ou en Belgique tandis qu’il est très rentable en Italie ou en Espagne.
Les SCPI étrangères sont idéales pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l’immobilier sans les tracas liés à un investissement en direct hors de nos frontières.
Investir en SCPI étrangères présente également un intérêt en matière de fiscalité. L'immobilier, en direct ou via des SCPI, peut bien sûr être considéré comme un actif rentable et solide. Mais en choisissant le mauvais support (gestion et fiscalité lourde) on se retrouve avec un placement qui ne remplit plus son objectif de rentabilité. Les revenus fonciers sont imposés à la tranche marginale d'imposition (0, 11%, 30%, 41% ou 45%), plus les prélèvements sociaux de 17,2%. Soit un taux d'imposition qui peut monter à plus de 60%. L'investissement en SCPI présente plusieurs intérêts (ticket faible, simplicité de gestion), mais la fiscalité reste élevée. À moins d'investir en SCPI étrangères.
La fiscalité des revenus d'immeuble situés à l'étranger est en effet bien plus douce qu'en France. En premier lieu, vous ne payez pas les prélèvements sociaux (17.2%) sur ces biens. Dans certains cas, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d'imposition.
Au final, la fiscalité est 2 ou 3 fois plus faible que pour une SCPI française. Prenons par exemple le cas d'une SCPI allemande ( TDVM** de 4,50% net d'impôt payé à l'étranger). 
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Spécialiste des fonds immobiliers depuis 1987, la société de gestion Sofidy, qui gère notamment les SCPI de renom Immorente et Efimmo1, a complété son offre en mai dernier avec le lancement de Sofidy Europe Invest. Grâce à un univers très large, tant géographique (UE, UK, Suisse) que sectoriel (bureaux, commerce, santé, etc.), la société souhaite offrir toutes les qualités d’un investissement immobilier en Europe, aux investisseurs qui cherchent à générer un revenu complémentaire immédiat et peu imposé, mais aussi à ceux qui veulent optimiser leur capacité d’épargne via un investissement à crédit.
La société de gestion Sofidy propose en effet, depuis la rentrée, une solution de financement clé en main. Via Sofidy Financement, nouvelle filiale de Sofidy, spécialisée dans les solutions de financement pour l’acquisition de parts de SCPI, les investisseurs ont accès à une offre très avantageuse :
• Durée d'emprunt large de 7 ans à 25 ans !
• Des SCPI de qualité : Sofidy Europe Invest, Immorente, Effimo1. Pour un financement de plus de 150 000 euros : possibilité d'investir le surplus sur d'autres SCPI (Epargne Pierre, Epargne Foncière, PFO2, Primovie, Primopierre).
• Assurance facultative.
• Taux compétitif : 1,80% sur 10 ans, 2,05% sur 15 ans, 2,25% sur 20 ans et 2,40% sur 25 ans !
• Frais de dossier (financés par le crédit) : entre 1300 € et 2100 €, +1300 € si SCPI extérieures.
• Pas de domiciliation bancaire. • Montant minimum de financement 50 000€ (soit un effort d’épargne de 30 € avant impôt), maximum 300 000€. Sans apport .
Sofidy Europe Invest souhaite offrir la meilleure diversification possible. La SCPI investira dans les grandes métropoles de l’Espace Économique Européen (Allemagne, Pays-Bas, Italie, etc.), du Royaume-Uni et de la Suisse. La société de gestion compte également profiter des opportunités en investissant dans toutes les typologies de biens : des bureaux et murs de commerces à l’hôtellerie et loisirs en passant par les entrepôts et l’immobilier de santé. Sofidy Europe Invest se fixe un objectif de rendement annuel versé entre 4.50% et 5%*, net de frais (de gestion et d’acquisition) et net d’imposition à l’étranger.
A titre d'exemple, un investisseur qui emprunte 100 000 € sur un placement immobilier lui rapportant 4,75%* annuel touchera 4 750 € de revenus (avant impôt) par an. Soit 395,8 € par mois, dès la première année. Comme il doit rembourser environ 460 €** de mensualités, son effort d’épargne ressort à 65 € par mois (+ entre 40 et 100 € d’impôt selon les cas).
Contrairement à d’autres partenaires, il n’est pas nécessaire de détenir un patrimoine immobilier pour accéder à cette offre.
Cette offre est accessible aux SCI (sociétés civiles immobilières), en crédit in fine ou en nue-propriété. En revanche, elle n’est pas pas accessible pour les non-résidents. Pour les indépendants, professions libérales ou chefs d'entreprise, le nantissement d'un contrat d'assurance-vie à hauteur de 50% du montant du crédit sera demandé.
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Communication non contractuelle à but publicitaire * Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. - La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI. ** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N. ***Information non contractuelle. Hypothèses de calcul : Prêt à échéances constantes pour une durée de 25 ans à un taux de 2,75 %. Rendement moyen des SCPI : 5 %. Hors fiscalité. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
