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Quel est le cadre pour réaliser un investissement immobilier en direct, notamment d’un point de vue fiscal ? C’est bien sur la question que tous les particuliers se posent quand ils souhaitent se lancer dans une acquisition immobilière. Et de s’interroger sur l’opportunité de créer une SCI, société civile immobilière. Plus contraignante qu’un investissement en nom propre, la création d’une SCI ne manque pas d’atouts. Mais se pose la question du régime fiscale de la SCI. IR ou IS ? Le point avec Me Vincent DE BAETS, Notaire
MeilleurPlacement : Quel est le régime fiscal d’une société civile ?
Vincent De Baets : Les sociétés civiles sont des sociétés transparentes au sens de l’Article 8 du Code Général des Impôts.
Cela revient à dire que la Société n’a pas de consistance fiscale propre et qu’il appartient donc à chaque associé de déclarer sa part de résultat dans sa propre déclaration.
Autrement dit, prenez deux amis qui achètent un appartement locatif en SCI dont ils sont associés à concurrence de moitié chacun : chaque associé va alors déclarer les revenus fonciers issus de l’appartement à concurrence de moitié dans sa propre déclaration d’impôt sur le revenu.
La SCI ne paie aucun impôt sur les loyers, elle se contentera de faire chaque année une déclaration 2072 S-SD qui reprendra :
Il incombera ensuite à chaque associé de déclarer les revenus fonciers lui étant attachés dans sa propre déclaration d’impôt.
On parle dans ce cas, faussement, de SCI à l’IR car en réalité la SCI n’est en aucun cas à l’impôt sur le revenu. Elle est simplement transparente et ce n’est uniquement que parce que ses associés sont redevables de l’impôt sur le revenu que les revenus de la SCI sont taxés audit impôt.
En effet, imaginez une autre SCI détenue : à concurrence de moitié par un français, personne physique redevable de l’impôt sur le revenu, et à concurrence de l’autre moitié par une société française passible de l’impôt sur les sociétés.
Dans ce cas, les revenus de la SCI seront taxés par transparence à concurrence de moitié à l’impôt sur le revenu (pour les revenus attachés à la quote-part de l’associé personne physique) et à concurrence de l’autre moitié à l’impôt sur les sociétés (pour les revenus attachés à la quote-part détenue par la société passible de l’IS).
MP : La SCI est donc, par défaut une société transparente à vous écouter. Comment donc avoir une SCI à l’impôt sur les sociétés ?
VDB : Pour laisser de côté le principe de la « transparence fiscale », il appartient aux associés de la SCI d’opter à l’impôt sur les sociétés.
Il s’agit d’un acte volontaire, qui se traduit par l’envoi par les associés d’une déclaration d’option au Service des Impôts des Entreprises dont dépend la SCI mentionnant :
Cette option ne doit toutefois pas être prise à la légère car elle est lourde de conséquence et le contribuable doit donc avoir bien saisi toutes les conséquences d’une telle option avant de passer à l’action !
MP : Quels sont les conséquences pour une SCI de l’option à l’impôt sur les sociétés ? Et pourquoi choisir cette voie plutôt que la transparence fiscale ?
VDB : Sans suspens, la principale conséquence d’opter à l’impôt sur les sociétés est de voir taxer les revenus de la SCI à cet impôt et, ce, même si les associés sont eux redevables de l’impôt sur le revenu.
L’impôt sur les sociétés est de 15% de 0 à 38.120 € de bénéfices, puis de 28% jusqu’à 500.000 € de bénéfice et 31% au-delà.
A comparer avec un impôt sur le revenu au taux progressif de 0, 14, 30, 41 & 45% auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux (CSG, CRDS …) au taux de 17,2% l’économie peut être de taille !
Prenez par exemple un couple de français moyens : le taux de l’impôt se situe souvent à 30%, soit 47,2% de pression fiscale après ajout des prélèvements sociaux.
Si leur SCI génère 10.000 Euros de revenus taxables, la fiscalité serait :
Sur le plan purement comparatif des taux de l’impôt, l’IS remporte donc la bataille !
En outre, à cette économie de taille s’ajoute une autre économie cachée : l’amortissement !
En effet, l’option à l’Impôt sur les sociétés va vous permettre d’amortir les biens de la SCI, ce qui n’est pas le cas lorsque nous déclarons des revenus fonciers à l’impôt sur le revenu (cas de la SCI transparente détenue par des personnes physiques redevables de cet impôt).
MP : Pouvez-vous expliquer en quoi consiste l’amortissement ?
VDB : C’est assez simple à comprendre.
Prenez une entreprise de boulangerie. Pour travailler elle doit s’équiper : fours, machines à patisserie, linéaires vitrines, caisse …
Autant d’éléments qui, un jour, seront obsolètes et qu’il faudra donc remplacer pour permettre à la société de continuer à fonctionner.
L’amortissement consiste à diminuer, chaque année, des revenus de la société (ici notre boulangerie) une somme destinée à être mise de côté en vue du renouvellement de ces matériels devenus obsolètes.
L’amortissement est possible sur tout ce qui a vocation à perdre de la valeur et à être remplacé.
Appliqué à l’immobilier, cela revient à dire que toutes les constructions sont amortissables (un jour il faudra refaire le ravalement, la toiture, la cuisine, la plomberie …). Seul le terrain n’a pas vocation à perdre de valeur et donc ne s’amorti pas.
Ainsi, si nous reprenons notre couple de français ayant acquis en SCI à 50 / 50 un appartement.
Disons que ce bien :
MeilleurPlacement : Au vu des éléments ci-dessus, je dirai que nous devrions tous opter pour l’Impôt sur les Sociétés ! L’écart est impressionnant !
VDB : En effet, l’avantage financier est réel pour la SCI.
Mais attention, l’administration fiscale a toujours tendance à reprendre d’une main ce qu’elle donne de l’autre ! L’option à l’impôt sur les Sociétés est donc certes très intéressant pendant toute la durée de l’amortissement mais il y a un revers de médaille …
Cette distribution de dividende est taxée soit au prélèvement forfaire libératoire (12,8%, soit une flat taxe à 30% avec les prélèvements sociaux) soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu (0, 14, 30, 41 & 45% auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%).
A noter toutefois que le cumul des deux impôts (IS pour la SCI & IR pour les associés sur la somme distribuée) reste souvent plus avantageux.
Exemple :
Notre couple de français de l’exemple précédent décide de se distribuer le bénéfice de la SCI à l’IS, soit après impôt 9.625 Euros (10.000€ - 375€ d’IS).
Taxée à l’IR au taux forfaitaire de 30% (flat taxe), ils auront donc un impôt à acquitter de 2.888€ et une somme nette après impôt de 6.737€. Soit toujours plus que les 5.280€ correspondant à la somme nette après impôt perçue si la SCI avait été transparente. Et cet avantage devient de plus en plus important à mesure que notre couple monte dans les tranches d’imposition du barème de l’Impôt sur les revenus (41 puis 45%).
Si revente il y a bien sûr …
MP : Quel serait l’impôt à la revente ?
VDB : Si votre SCI est transparente, nous allons regarder le régime fiscal des associés pour déterminer le régime d’imposition des plus-values.
Ainsi, si les associés sont des personnes physiques passibles de l’impôt sur le revenu : nous aurons une taxation de la plus-value réalisée à la vente du bien selon le régime des particuliers. Cela revient, grosso modo, à dire que la plus-value sera totalement exonérée au bout de 30 ans (et taxée après abattement pour durée de détention à partir de la 5ème année).
En résumé : vous avez été un bon contribuable, vous avez payé de l’impôt élevé sur les revenus tout au long de la détention de l’immeuble, mais vous pouvez espérer récupérer la plus-value sans impôt un jour.
Tel n’est pas du tout le cas en cas de vente du bien par une SCI à l’IS ! Dans ce cas, la plus-value réalisée lors de la vente constitue un résultat taxable à l’Impôt sur les Sociétés !
Ici aucune exonération pour durée de détention !
Pire encore :
Prenez ainsi notre couple ayant acquis leur appartement en SCI à l’IS au prix de 250.000 Euros.
Trente ans plus tard, ils décident de vendre ce bien. Ils ont totalement amorti les constructions, tant est si bien que sa valeur nette comptable au bilan n’est plus que de 62.500 Euros (25%, égale à la valeur du terrain non amortissable).
Si le bien est vendu 350.000 Euros, la plus-value réalisée par la SCI n’est pas de 100.000 Euros (350.000 – 250.000) mais de 287.500 Euros (350.000 – 62.500) !
Cette distribution est alors taxable à l’impôt sur le revenu puisqu’elle est assimilable à une distribution de dividende taxable comme telle.
En comparaison, si la SCI avait été transparente fiscalement, il n’y aurait eu aucun impôt sur la plus-value réalisée (exonération pour durée de détention) et les associés auraient pu « vider » la SCI en prélevant le prix de vente sans que cela ne soit considéré comme une distribution de dividende taxable.
Nous voyons donc clairement que si l’option à l’Impôt sur les Sociétés créer un « environnement fiscal favorable » durant toute la durée de l’amortissement du bien, l’administration fiscale se rattrape sévèrement à la sortie !
MP : Dans ce cas, pourquoi donc opter à l’impôt sur les sociétés ?
VDB : Deux profils sont souvent rencontrés.
D’abord ceux qui n’ont en fait pas le choix ! Prenez par exemple un chef d’entreprise qui a besoin d’acquérir ses locaux professionnels au prix de 1.000.000 Euros. Il va faire un emprunt sur 20 ans, remboursé au moyen des loyers qu’il va toucher de sa propre société, locataire des locaux. Durant toute cette période, les loyers vont venir rembourser l’emprunt et, en pratique, notre chef d’entreprise ne touche donc aucune somme d’argent.
Dans ces conditions, difficile pour lui de supporter un impôt sur le revenu durant toute cette période sur une somme dont il ne voit pas la couleur puisqu’elle est appréhendée par la banque …
Il n’a alors d’autre choix que de se tourner vers une SCI à l’Impôt sur les Sociétés qui, par l’amortissement ainsi qu’une fisclité plus douce, va lui permettre de se constituer un patrimoine sans être étranglé fiscalement. Ensuite, il y a ceux qui sont titulaires d’une « pépite », c’est-à-dire d’un bien qu’ils considèrent comme de pur rendement et d’une qualité telle qu’ils n’en envisagent pas la vente.
Par exemple : un immeuble de rapport en plein cœur d’une métropole (Paris, Lyon, Rennes …).
Puisqu’aucune vente du bien n’est envisagée, le contribuable peut se laisser tenter par une option à l’impôt sur les sociétés afin de payer moins d’impôt sans craindre de subir le revers de la médaille à la vente du bien.
Nous voyons donc qu’il faut bien peser les choses avant toute option à l’IS.
Pour les personnes qui regréteraient leur choix, est-il possible de changer d’avis après option pour l’Impôt sur les sociétés ?
Pendant longtemps cette option à l’impôt sur les sociétés était irrévocable ! Un voyage sans retour disait certains …
Depuis le 1er Janvier 2019 les choses ont légèrement changées puisque le contribuable peut faire marche arrière jusqu’au 5ème exercice comptable suivant celui au titre duquel l’option a été exercée.
Ce ne sera qu’après ce délai que l’option sera irrévocable.
Si les revenus locatifs de 2019 ont déjà été imposés, au prélèvement à la source, vous devez quand même inscrire ces revenus dans votre déclaration annuelle et peut être payer un surplus, tout en payant à la fois les prélèvements à la source de 2020. Un impôt qui peut être particulièrement élevé. L'impôt sur les revenus foncier est en effet l'impôt le plus fort de France, et peut s'élever à plus de 50% des revenus ! Mais ce constat est surtout vrai si vous louez votre bien nu (vide). Car si vous choisissez la location meublée, la facture fiscale est au contraire ultra-douce. Explication.
Une location "vide" ou "nue", c'est tout simplement un logement qui ne comporte aucun meuble. Il est loué tel quel (avec les murs quand même !). Inversement, la location meublée implique de se conformer à un cahier des charges minimal en matière d'équipement. Il doit être doté au minimum des éléments suivants : un réfrigérateur, un four, des ustensiles de cuisine, etc.
La principale différence entre ces deux types de locations est fiscale : La location vide est soumise au régime des revenus fonciers, tandis que la location en meublée est considérée comme une activité commerciale et répond au régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Et fiscalement, ça change tout...
Dans les deux cas, les bailleurs dont les revenus ne dépassent pas un certain montant, et qui veulent se simplifier les démarches administratives peuvent bénéficier du régime "micro" (micro-foncier ou micro-BIC). Ce régime permet de ne pas prendre en compte les charges réelles du bien, mais d'appliquer à la place un abattement censé les représenter. La déclaration est ainsi simplifiée puisqu'il suffit de déclarer les revenus perçus et bénéficier de l'abattement.
Mais l'abattement est nettement plus intéressant en location meublée : il est de 50% en micro-BIC, contre 30% en micro-foncier.
Les seuils sont aussi plus intéressants en meublé : il est possible de bénéficier du régime micro-BIC jusque 70 000 € de revenus locatifs, contre 15 000 euros en location nue. À noter que dans les deux cas, le propriétaire peut toujours choisir le régime réel (et il a intérêt à le faire si les charges déductibles sont supérieures à l’abattement forfaitaire). Cette option est irrévocable pendant 3 ans pour le micro-foncier, 2 ans pour le micro BIC (encore un avantage du meublé) et renouvelable tacitement par année.
Si le régime micro est plus souple et plus simple pour la déclaration, le régime réel est généralement beaucoup plus avantageux. En nu, car l'abattement de 30% du micro-foncier est relativement faible et peu représentatif des charges réelles supportées. Mais il est surtout intéressant en meublé, car le montant des charges que vous pouvez déduire en réel dans la location meublée est très important ! Concrètement, cela signifie que l’on peut déduire des loyers encaissés la plupart des charges acquittées (par exemple les coûts d’acquisition d’immeuble, les frais de comptabilité). Et, surtout, on peut amortir à la fois les meubles et les immeubles, lorsqu’on est soumis au régime réel des BIC. Cet amortissement constaté est censé matérialiser la dépréciation des biens dans le temps. Or, il correspond de fait à une charge non décaissée. Et cela change tout, comme l’illustre le schéma ci-dessous pour un même loyer perçu. 
Ainsi, à loyer identique, la base imposable du loueur en meublé sera beaucoup plus faible, voire nulle. Pour un investisseur soumis à la tranche d'IR de 30%, c'est donc une réduction d'impôt de 47,2% (TMI + PS) du montant des revenus locatifs réduits par l'amortissement. Une réduction significative !
>> Je veux en savoir plus sur les programmes d'investissement immobilier en location meublée
Dans le cas d'une location vide, le bail est fixé à une durée minimale de trois ans. Par contre, le bail d’une location meublée se fait pour une durée minimale de 1 an, pouvant être ramenée à 9 mois si le locataire est étudiant. La gestion du bien meublé (recherche de locataire, problème locataire, achat des meubles, entretiens, comptabilité, etc. ) peut ainsi être lourde.
Bien sûr, que la location soit vide ou meublée, notaire, agent immobilier ou administrateur de biens, peuvent vous décharger de la gestion locative, mais le coût du mandat de gestion est important : autour de 10 % HT des sommes encaissées sur l'année. Par ailleurs cette délégation ne vous exonère pas toujours de l'entretien, jamais des travaux, et ne garantit pas non plus contre le risque de vacances.
C'est pourquoi beaucoup de particuliers préfèrent acheter une chambre dans une résidence de services, notamment des résidences étudiantes. Avec ce type de bien, vous vous assurez de ne jamais avoir de vacance locative : votre bail est avec l’exploitant de la résidence qui vous garantit donc un revenu mensuel même s'il y a vacance. Autre avantage de ce système, vous n'avez aucune gestion : pas de recherche de locataire, de rédaction d'actes, d'état des lieux d'entrée et de sortie, ou d'entretien du bien. Ces tâches incombent à l'exploitant, qui doit faire en sorte de remplir l'immeuble pour percevoir des loyers et donc sa marge.
Vous n'avez donc aucune gestion et un revenu garanti. En investissant dans une résidence étudiante, vous pouvez espérer en moyenne 4%* de rentabilité nette de frais de gestion. Et dans le cadre fiscal avantageux du LMNP. Ce type de placement est accessible dès 80 000 euros. Mais attention à l'emplacement ! Si la demande est bel et bien croissante, certaines précautions sont toutefois à prendre. Tout d'abord, il est préférable de privilégier une résidence proche d'un grand centre universitaire, de transports en commun le desservant et des « commodités » (supermarchés, lieux de loisirs…). Outre la localisation, la qualité de la résidence étudiante, et du gestionnaire, sont des critères à prendre en considération.
>>Je souhaite recevoir plus d'information sur l'investissement en résidence étudiante
Aujourd'hui, de plus en plus de sociétés accompagnent des investisseurs dans des opérations d'investissement en colocation : l'opération consiste à acheter un bien, le réhabiliter pour l'adapter à la colocation, et percevoir plusieurs loyers pour une rentabilité plus élevée que si le bien avait été loué à une seule famille.
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Les biens loués en colocation sont généralement plus rentables. Prenez un T4 d'une valeur de 250 000 € que vous pouvez louer 950€ par mois à une famille. Avec 60 000 € de travaux, vous transformez le bien en une colocation pour 3 personnes. Chaque chambre sera louée 450 € par mois, soit 1350 €. Chez Colocatère, en choisissant la gestion déléguée, la rentabilité nette de frais annoncée est de l'ordre de 5,5 % voire 6%*.
Le dispositif fiscal est très avantageux, car il s'agit là encore de location meublée : grâce au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), l’investisseur pourra bénéficier d'un avantageux régime fiscal permettant de générer des revenus locatifs non imposés durant de longues années, grâce notamment à la possibilité de déduire de ses revenus locatifs l'amortissement du bien acquis.
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Communication non contractuelle à but publicitaire * Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement immobilier doit être envisagé sur le long terme. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. - La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
