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Qui connaissait les SCPI il y a 10 ou même 5 ans ? Ces véhicules qui permettent d’investir indirectement dans l’immobilier connaissent un engouement certain depuis quelques années. L’an dernier, ces véhicules ont collecté plus de 7,4 milliards d’euros, +22% par rapport à 2020 et trois fois plus qu’il y a 10 ans. Il faut dire que ces produits permettent d’investir de manière très simple en immobilier, notamment d’entreprises (bureaux, commerces), sans souci de gestion, en direct ou à crédit. Mais qui dit fort engouement dit souvent nombreux pièges, et plutôt que de se lancer tête baissée sur ces produits, on pretera une attention particulière à la sélection des produits et du meilleur cadre pour effectuer son investissement.
Quand on parle de Pierre-Papier, on parle surtout SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Ces véhicules trustent tous les palmarès, que ce soit en termes de performance que de collecte, avec plus de 7 milliards d'euros collectés l'an dernier, un record. Les SCPI ont continué à séduire les épargnants français en 2021, notamment pour leur rendement, alors que les placements sécurisés ne rapportent plus grand-chose. Mais ce n'est pas la seule raison de leur succès
1.1 Les raisons du succès
Le marché des SCPI (Société civile de placement immobilier) est reparti à la hausse en 2021 : la collecte a atteint 7,4 milliards d'euros l’an dernier, soit une augmentation de 22 % par rapport à 2020.
Plusieurs facteurs permettent d'expliquer cet engouement : les taux d'emprunt qui sont restés très bas tout au long de l'année, renforçant l'intérêt des Français pour les placements immobiliers, tout en diminuant les rendements des placements garantis comme le fonds en euros des contrats d'assurance vie. Et face au manque d'alternatives, les SCPI apparaissent de plus en plus comme un placement incontournable cumulant plusieurs atouts. Les SCPI offrent un avantage de taille : permettre d'investir en immobilier physique, en limitant les soucis de gestion, de liquidité et pour une mise de départ qui peut être beaucoup plus faible. La société de gestion se charge de louer et entretenir le parc immobilier pour le compte des porteurs de parts. L’associé n’a plus qu’à percevoir ses revenus ! L’autre avantage est que les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif. Enfin, il est possible d'intégrer des SCPI dans l'assurance vie, et donc de bénéficier de la fiscalité attractive de cette enveloppe.
La belle santé de l’investissement en SCPI est d’autant plus appréciable après une année 2020 perturbée par l’émergence du Covid-19. L’activité des sociétés de gestion s’en était ressentie. La collecte avait chuté de plus de 25% en 2020. Le rendement, légèrement affecté par les difficultés de certains locataires, avait lui quelque peu reflué, le taux de distribution passant de 4,4%* en moyenne en 2019 à 4,18 %* en 2020 (mais certains véhicules avaient continué à verser plus de 5%* ou même 6%* rendement).
Au final, les investisseurs se sont donc aperçus de la solidité de ces véhicules de Pierre Papier face à la crise sanitaire, notamment par rapport aux placements en actions (en particulier les SIIC) et alors que les rendements des placements garantis ont continué à baisser pendant la crise. Non seulement, le rendement des SCPI est resté bon, il a même augmenté à 4,49%* en 2021, mais en plus, plusieurs véhicules ont procédé à une hausse du prix de leur part…
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1.2 Des rendements toujours attractifs
L'afflux de liquidités depuis 2015 sur ces véhicules de placement n’empêche pas les SCPI de continuer à offrir des rendements attractifs.
Hors SCPI fiscales, le taux de distribution moyen des SCPI a été de 4.45%* en 2021. La rémunération était de 4,18 %* en 2020 et de 4,40 %* en 2019.
Le Taux de distribution est constitué par les loyers redistribués. Aucune autre classe d'actifs n'offre un si bon couple rendement / risque à l'heure actuelle. Pas étonnant que jamais depuis leur création il y a plus de 40 ans, les SCPI n’aient autant capté l’épargne des Français.
Par contre, les épargnants pouvaient s'inquiéter de voir les rendements baisser chaque année. Mais pour 2021, , les rendements ont augmenté par rapport à l'an dernier : selon l'Aspim, le Taux de distribution moyen des SCPI en 2021 s’est élevé à 4,49%*.
Dans le détail, vous trouverez ci-dessous les rendements versés en 2021 (par rapport à 2020) des principales SCPI :
Le rendement ne fait pas tout. Pour vous aider à sélectionner les meilleures SCPI nos experts jugent à la fois des critères quantitatifs (rendement, potentiel de revalorisation, frais, etc.) et des critères qualitatifs (taille, ancienneté, qualité de la société de gestion). C’est sur la base de ces critères que nous vous proposons un palmarès des meilleures SCPI.
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1.3 Qu'est ce qu'une revalorisation de parts es SCPI
Comme pour tout investissement immobilier, en plus du rendement, le porteur de parts d'une SCPI souhaitera aussi que la valeur de son investissement augmente dans le temps, notamment avec la hausse des prix immobiliers.
Le mécanisme de revalorisation de parts récompense l'investissement dans le temps. Pour octroyer cette récompense, les sociétés de gestion font en sorte de sélectionner rigoureusement les biens en portefeuille afin de faire progresser le patrimoine de la SCPI. Mais ce n'est pas tout. La société de gestion va également effectuer des arbitrages (cessions d'immeubles) qui, s'ils sont réalisés à bon escient, peuvent augmenter l'actif net de la société.
L’évolution du prix de la part reflète donc la capacité de la société de gestion à gérer son patrimoine immobilier. Lorsque la valeur de son parc immobilier a significativement augmenté, la société de gestion sera en mesure d'augmenter la valeur du prix de sa part, afin d'adapter le prix des nouvelles souscriptions, mais aussi pour récompenser ses porteurs de part. Car si le prix de la part augmente, votre patrimoine en tant qu’associé en profite mécaniquement.
Pour un investisseur qui souhaite acheter des parts de SCPI, il est très intéressant de souscrire avant une revalorisation, car il profite automatiquement d’une hausse de son investissement quelques jours/semaines après son achat.
Prenons l’exemple de la SCPI Epargne Pierre, qui faisait partie de notre palmarès 2021 des meilleures SCPI. Le 1er novembre, la société a procédé à une hausse du prix de sa part de 205€ à 208€. Concrètement, cela signifie que tous les investisseurs qui ont acheté cette SCPI avant le 1er novembre ont bénéficié d’une revalorisation de leur investissement de 1,46%. Un bonus qui vient se rajouter à un rendement déjà très attractif : le taux de distribution 2021 de la SCPI Epargne Pierre est en effet ressorti à 5,36%*.
Investir en parts de SCPI juste avant une revalorisation est une opportunité rare. Lorsqu'une SCPI annonce une revalorisation, l'investisseur n'a que quelques semaines voire quelques jours pour souscrire avant la hausse de prix.Comment ne pas louper le coche ? En étant régulièrement informé(e) des prochaines opportunités ! Pour ne rien manquer des opportunités à venir, inscrivez-vous !
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* Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
L’immobilier d’entreprise n’a pas échappé à la crise COVID-19. Le rendement moyen des SCPI devrait baisser en 2020 et ses effets pourraient se ressentir à long terme. Mais toutes les SCPI ne sont pas affectées de la même manière. L’immobilier d’entreprise résiste ainsi mieux en Allemagne qu’en France ou au Royaume-Uni. Le secteur hôtelier est particulièrement touché, tout comme les commerces qui souffraient déjà de la concurrence d’Internet, une concurrence accentuée par la crise et les changements de mœurs. C’est également le cas pour l’immobilier de bureau avec le développement du télétravail. C'est pour prendre en compte tous ces critères que nous avons décidé de vous proposer un nouveau palmarès de SCPI.
2.1 Novapierre Allemagne, lauréate à fort potentiel
Dans l’édition 2022 de notre palmarès des meilleures SCPI, Novapierre Allemagne, la SCPI germanique spécialisée dans l’immobilier de commerces pilotée par Paref Gestion, trône en tête du classement.
Les atouts de Novapierre Allemagne sur le marché toujours plus fourni des SCPI sont indéniables. Elle repose sur un modèle qui a fait ses preuves depuis son lancement en 2014, porté par une stratégie d’investissement pertinente. En ciblant l’immobilier commercial allemand, et tout particulièrement les commerces de proximité (alimentaire, Do It Yourself, drugstores et restauration notamment), la SCPI tire parti d’une classe d’actifs pérenne et résistante aux aléas économiques. Elle capitalise également sur la robustesse de la première économie européenne et de la consommation Outre-Rhin. Enfin, cette SCPI allemande profite pleinement d’un marché immobilier profond, aussi bien à Berlin et dans sa banlieue qu’au sein des multiples Länder de la République fédérale.
Cerise sur le gâteau, Novapierre Allemagne est, comme son nom l’indique, une SCPI étrangère. Cela signifie que les porteurs de parts bénéficient d’une fiscalité allégée sur les revenus qu’ils perçoivent. D’une part, ils échappent entièrement aux prélèvements sociaux de 17,2 %. D’autre part, ils sont imposés en Allemagne, où la taxation des revenus fonciers s’établit à 15,825 %, soit un taux bien moins élevé qu’en France (tranche marginale du barème de l’impôt sur le revenu).
Reste un problème : il n’est aujourd’hui plus possible d’investir sur Novapierre Allemagne 1. La SCPI est en effet fermée aux nouvelles souscriptions depuis le printemps 2019, sur décision de l’assemblée générale. C’est pourquoi Paref Gestion a inauguré dans la foulée Novapierre Allemagne 2, une réplique de son aînée, pour continuer à répondre à l’appétit des épargnants français.
Novapierre Allemagne 2 constitue une copie carbone de son aînée. Les deux SCPI sont pilotées par la même société de gestion, avec une stratégie identique portant sur l’immobilier commercial allemand. La seule différence notable entre les deux véhicules est l’accessibilité aux nouveaux investisseurs : Novapierre Allemagne 2 est ouverte aux souscriptions, Novapierre Allemagne 1 ne l’est plus.
Créée en 2019, Novapierre Allemagne 2 atteint son rythme de croisière. Son rendement annuel cible (non garanti) se situe entre 4,20 et 4,50 %*, net de fiscalité étrangère. Après une phase de décollage qui s’est prolongée jusqu’à début 2021, la SCPI est désormais parfaitement en phase avec cet objectif. Pour preuve, le dividende versé au 4ème trimestre de l’année dernière aux porteurs de parts de Novapierre Allemagne 2 (3,24 € net par part) a dépassé celui attribué aux investisseurs de Novapierre Allemagne 1 (2,97 € net par part). Les distributions de revenus aux associés n’ont pas cessé de progresser en 2021, trimestre après trimestre, pour se situer désormais à un niveau rivalisant avec son aînée.
>> Je demande une information détaillée sur la SCPI Novapierre Allemagne 2
2.2 PF Grand Paris : Paris croissance, paris gagnant
PF Grand Paris était la 1er SCPI de notre palmarès en 2020. Elle reste l’une de nos SCPI favorites, dépassée simplement par Novapierre Allemagne
La SCPI renommée « PF Grand Paris » en 2017 a une stratégie axée sur la dynamique du projet urbain Grand Paris. Avec 140 km2 d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructures en Europe.
Peu affectée par la crise, la SCPI a notamment connu une hausse du prix de sa part de 2,26%* en 2021. Malgré plusieurs hausses du prix de la part ces dernières années, le potentiel n’est pas épuisé. Pour estimer ce potentiel, les analystes se basent notamment sur la valeur de reconstitution de la part de la SCPI, fournie par la société de gestion. Cet indicateur correspond à la valeur du parc immobilier. Or, malgré plusieurs revalorisations ces derniers mois, l'écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part était encore élevé, à +5.22%* fin 2020. De quoi laisser espérer de nouvelles revalorisations ces prochaines années.
2017, 2018, 2019, 2020, et 2021. La part de PF Grand Paris a augmenté chaque année depuis 2017 et le changement de stratégie axée sur le Grand Paris. Un choix clairement payant qui donne beaucoup de confiance à court et moyen terme.
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2.3 Epargne Foncière : un paquebot qui surnage
A la troisième place du podium en 2022, on retrouve le « paquebot » Epargne Foncière. Pourquoi un paquebot ? Parce qu’elle est tout simplement la plus grosse SCPI du marché en termes de capitalisation, à 4,5 milliards d’euros à fin 2021. En d’autres termes, il s’agit de la SCPI avec la plus forte capacité financière sur le marché. Epargne Foncière représente le vaisseau amiral d’une société de gestion reconnue et distinguée, à savoir le groupe La Française, à travers son antenne immobilière, La Française REM. Pour vous donner un ordre d’idée, le groupe La Française cumule 55 milliards d’euros sous gestion au 31 décembre dernier.
Sans surprise, les indicateurs chiffrés témoignent de la taille de la SCPI, avec une collecte nette de 219 millions d’euros en 2021 et 1,13 million de mètres carrés de patrimoine immobilier, ayant généré 34 millions d’euros de loyers encaissés au dernier trimestre 2021. Principalement investie dans du bureau (77,58 % du patrimoine selon les dernières données), Epargne Foncière est donc solidement positionnée sur ce segment, avec également une diversification dans l’immobilier commercial (15,76 %). Les actifs sous gestion se situent majoritairement à Paris (23,45 %) et dans sa région (39,47 %), avec toutefois une partie du patrimoine dans le reste de l’Hexagone (27,18 %) et en Europe (9,9 %, principalement en Allemagne).
Au-delà de sa taille, si Epargne Foncière truste les premières places de notre palmarès (3ème en 2022, 4ème en 2021), c’est surtout grâce à la performance qu’elle sert aux épargnants. Une performance dopée par la valorisation du prix de part.
Si l’on s’attarde sur les performances passées, qui ne sauraient préjuger des performances futures, l’historique souligne la stabilité de la distribution des revenus locatifs aux porteurs de parts. Le rendement servi en 2021 s’est fixé à 4,40 %*, un niveau identique à 2020 et en ligne avec la moyenne du marché. Surtout, on notera que la distribution est restée très stable, entre 35 et 37 euros par part chaque année sur les derniers exercices. Un indicateur plutôt rassurant pour la viabilité d’un investissement immobilier ayant vocation à durer dans le temps.
En prime, les porteurs de parts ont pu tirer parti d’un autre levier de performance, trop souvent oublié face au taux de rendement « facial » : l’augmentation du prix de part. Des revalorisations ont en effet été actées au cours des années 2018, 2019 et 2020. Elles ont porté la performance globale (rendement courant + valorisation du prix de part) à 6,37 % en 2018, puis 5,65 % en 2019 et 6,50 % en 2020.
Cette série de revalorisations annuelles a pris fin en 2021, puisqu’aucune variation du prix n’a été observée l’année dernière. Mais elle a repris en 2022 : au 1er mars, le prix de part a été revu à la hausse, de 827 à 835 €. Une revalorisation limitée (0,97 %*) mais qui vient booster le rendement des investissements actés auparavant.
>> Je reçois une information détaillée sur la SCPI Épargne Foncière
2.4 Une opportunité de lancement à frais réduits, à saisir immédiatement !
Pour débuter 2022, la société de gestion Greenman Arth lance une nouvelle SCPI : GMA Essentialis. Comme son nom le laisse entendre, elle cible stratégiquement l’immobilier de commerces « essentiels », et plus précisément les commerces alimentaires situés en ville et périphérie urbaine en France ainsi qu’en Allemagne. Un positionnement solide et porteur, tant cette typologie d’actifs immobiliers a fait preuve de résistance durant les périodes les plus difficiles, comme les confinements liés à la crise sanitaire par exemple.
Pour permettre aux épargnants d’investir dans les meilleures conditions, Greenman Arth et meilleurtaux Placement ont mis en place une offre de lancement tout à fait exceptionnelle, et à plus d’un titre. Pour commencer, vous pouvez acquérir des parts de la SCPI GMA Essentialis (1 000 € de souscription minimum) en bénéficiant d’une rétrocession partielle des frais de souscription : 4 % du prix de la part (200 €) vous seront remboursés par meilleurtaux Placement après votre acquisition ! Un geste commercial qui reste rare sur le marché de la pierre-papier.
Exemple : Pierre fait l’acquisition de 50 parts de GMA Essentialis (200 € par part), pour un montant de 10 000 €. Sur ces 10 000 €, 1 000 € correspondent à la commission de souscription de 10 %. Avec l’offre de lancement de meilleurtaux Placement, meilleurtaux Placement lui remboursera 400 € par virement dans les 2 mois suivant la validation de la souscription (4 % de 10 000 €).
Qui dit offre exceptionnelle, dit offre limitée. L’enveloppe disponible pour les souscriptions avec remboursement de 4 % des frais d’entrée est plafonnée : une fois la limite atteinte, vous n’y aurez plus accès. Comme toujours, les premiers arrivés seront les premiers servis. Et les retardataires seront les premiers déçus…
>> Je reçois une information détaillée sur l'offre de lancement de la SCPI GMA Essentialis
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* Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
L’engouement des particuliers pour la pierre papier ne se dément pas, notamment en SCPI avec une collecte qui a encore dépassé les 7 milliards d'euros en 2021 selon des chiffres de l'Aspim. Pourquoi un tel plébiscite ?
Ces produits offrent plusieurs atouts, et de taille, pour des épargnants à la recherche d'actifs de qualité, moins exposés aux aléas des marchés actions, et proposant des rendements séduisants. Ils offrent en outre une diversité dans le patrimoine investi. Il en existe donc pour tous les goûts, toutes les thématiques et tous les tempéraments d’investisseurs.
Mais parmi les nombreuses SCPI, disponibles sur le marché, comment faire son choix ? Les experts de meilleurtaux Placement vous accompagnent dans la sélection des meilleurs produits avec notamment une analyse des produits selon plusieurs critères : Taille, ancienneté, taux de distribution, taux d'occupation, revalorisation, commission de souscription,...
Nous réalisons même chaque année depuis 3 ans un palmarès des meilleures SCPI
Mais la sélection des meilleurs produits ne fait pas tout. Le cadre dans lequel vous allez acheter votre pierre papier est au moins aussi important que la qualité des produits choisis. Car même une bonne SCPI, achetée dans des mauvaises conditions peut fournir des performances nettes décevantes. C’est notamment votre objectif qui determinera le cadre dans lequel vous devez investir.
3.1 Face à la résidence principale, le placement « sac à dos »
« Dois-je acheter ma résidence principale ou rester locataire ? » Il y a trente ans, ce débat n’existait pas. Acheter sa résidence principale se présentait comme une évidence et s’inscrivait dans un projet de vie bien réglé. Avoir « son propre toit » et ne pas « jeter l’argent par les fenêtres dans un loyer » tombaient sous le sens. Mais c’était il y a trente ans. Une éternité tant le contexte économique, les mœurs et les habitudes de consommation ont radicalement changé.
En trente ans, les prix et les loyers ont flambé (surtout à Paris). Cela signifie que, pour acquérir sa résidence principale, il faut s'endetter sur 20 ,25 voire 30 ans. Cela veut dire aussi que si on veut que l'investissement soit rentable (coût du crédit et frais de notaire), il faut forcément vivre dans ce bien une bonne dizaine d'années. Or, les trentenaires aujourd'hui ne savent pas, voire ne veulent pas savoir, où ils seront dans 2 ans. Alors 10 ans....
La plupart des salariés actifs seront amenés à changer plusieurs fois de métiers et de lieux de vie tout au long de leur carrière. Ils se mettent aussi en couple plus tard, ont des enfants plus tard, se séparent, se rabibochent, etc...
L’avantage d’être locataire c’est que votre logement correspond parfaitement à vos besoins à un instant T (surface, localisation, prix) et à vos moyens. Rester locataire, c’est faire le choix de la liberté, la liberté de déménager, la liberté de modifier ses projets en fonction de ses envies.
En restant locataire, vous économisez environ 200 à 300 euros de plus par par rapport à un logement de surface équivalente que vous auriez acheté.
Cette capacité d'épargne, vous pouvez l'utiliser en investissant dans un bien immobilier à crédit.
Le principe est séduisant : les loyers versés par votre locataire permettent de rembourser partiellement l'emprunt. Une partie de votre emprunt est donc autofinancé. Vous réalisez donc une acquisition importante, pour un effort d'épargne limité. C'est l'effet de levier du crédit.
Mais qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataires, entretien et gestion du bien, travaux, etc.... On perd cette liberté, si cher quand on est jeune. Le jeune se tournera donc plutôt vers le placement immobilier « sac à dos ». Un placement où la gestion est déléguée, de la recherche du bien à la gestion des locataires en passant par les travaux. Un placement sur lequel on peut investir selon sa capacité mensuel, de 100 euros à 500 euros (ou plus) par mois.
Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) correspondent parfaitement à ces besoins. Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts (moyennant frais de gestion). L'investisseur n'a qu'à percevoir les revenus ! Autre avantage, les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif.
>> Je reçois une information détaillée sur les SCPI à crédit
3.2 Optimiser une capacité d’épargne
Propriétaire de sa résidence principale ou non, pour vous construire un capital, vous n'avez pas le choix, vous devez mettre de côté tous les mois. En épargnant quelques centaines d’euros par mois, on arrive au bout de plusieurs années à un capital non négligeable.
En versant 150 euros par mois pendant 15 ans (soit 27000 euros de versement) sur un contrat d'assurance-vie, si on prend l'hypothèse d'un rendement net de frais de gestion et de prélèvements sociaux de 2%, on obtient un capital 31600 euros.
L’autre possibilité, c’est de s'endetter pour investir en immobilier locatif en utilisant son épargne mensuelle, et les loyers obtenus, pour rembourser le crédit. Si l'investissement immobilier est si rentable, c'est en partie grâce aux rendements immobiliers, mais aussi et surtout grâce au levier que procure l’investissement à crédit. En effet, le crédit permet à un particulier de faire une acquisition immobilière financée en partie par la banque. Certes, le particulier va devoir ensuite rembourser cette acquisition en versant tous les mois des mensualités à son intermédiaire financier. Mais les mensualités vont être partiellement remboursées à l'aide des revenus fonciers procurés par le bien acquis. Votre acquisition est donc en partie financée par les loyers versés par le locataire !
Vous avez par exemple une mensualité de 300 euros à rembourser tous les mois. Ce qui signifie que vous placez chaque mois 300 euros dans ce bien immobilier. Mais vous recevez également 150 euros de loyers qui vont servir à rembourser une partie de la mensualité. Vous investissez donc 300 euros tous les mois mais votre effort d’épargne réel n’est que de 150 euros. Par rapport à un investissement financier, c’est comme si, à chaque fois que vous placez 150 euros dans un produit, la banque verser également 150 euros pour vous…
Le particulier privilégiera donc un investissement à crédit, mais à condition de remplir ces 6 prérogatives :
1. Pouvoir dégager une capacité d'épargne mensuelle régulière.
2. Avoir une visibilité sur cette capacité d'épargne sur au moins 15 ans voire 20 ans
3. Accepter une forme de rigidité : Contrairement à une épargne programmée, vous n'avez pas la possibilité de stopper vos versements un mois, pour cause de vacances par exemple...
4. Détenir au préalable une épargne de précaution de plusieurs milliers d'euros.
5. Choisir l'investissement immobilier le mieux adapté à sa situation : BIC pour dégager des revenus non fiscalisés, SCPI pour un investissement souple et plus liquide, programmes défiscalisants pour réduire ses impôts, etc...
6. Ne pas oublier que la qualité du bien sélectionné reste un critère important : état, facilité à louer, frais et charges raisonnables, etc...
Prenons l'exemple d'un couple (TMI 30%) qui décide d'allouer 150 euros tous les mois pour acheter des parts d'une SCPI à crédit sur 20 ans. La SCPI verse un rendement de 4,7%**. Il peut alors acheter 56000 euros*** de parts de SCPI, financées à 100 % à crédit. Les mensualités de crédit s'élèvent à 307 euros*** qui sont remboursées en partie par les revenus nets de la SCPI (157 euros par mois en moyenne) et le reste par la capacité d'épargne du couple. Au bout de 20 ans, le couple détient 56000 euros de parts de SCPI, sans compter l'éventuelle revalorisation du prix de la part.
>> Je reçois une information détaillée sur les offres SCPI à crédit de meilleurtaux Placement
3.3 Accroitre votre capital
Vous vous êtes déjà construit un capital et votre objectif est d’accroitre ce capital, et qu’il vous dégage des revenus complémentaires, mais pas tout de suite (car vous n’en avez pas besoin) mais dans une dizaine ou une quinzaine d’année (ex : complément de revenus à la retraite).
La nue-propriété correspond parfaitement à cet objectif.
Pour rappel, la propriété d'un bien peut être démembrée, c'est à dire séparée en deux droits sur ce bien : L'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou d'en tirer les profits, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en avoir la jouissance. Concrètement, sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans.
Détenir la nue-propriété temporaire d'un bien immobilier peut se révéler très intéressant :
- Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.
- L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété égale à 65% de la pleine propriété. Vous savez d'ores et déjà que votre placement va passer de 65 à 100% en 10 ans. Soit une performance annuelle de 3,25%, et sans compter la revalorisation du bien qui peut donc vous amener une deuxième source de rentabilité.
- Le cadre fiscal est sans comparaison : pas d'IFI puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine, pas d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé). Le nu-propriétaire n'est donc pas concerné par le matraquage fiscal de l'immobilier, sauf en cas de plus-value (qui viendrait alors augmenter la rentabilité nette du placement)
L'investisseur sera néanmoins attentif au prix qu'il payera pour la nue-propriété d'un bien. Sur des biens en direct, la valeur des nues-propriétés disponibles sur le marché est souvent déraisonnable. Nous conseillons donc de privilégier la détention de parts de SCPI en nue-propriété. Pour 3 raisons :
- Le prix de la nue-propriété d'une part de SCPI est basé sur le prix de la part. Il n'y a donc pas de survalorisation.
- L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance
- La clé de répartition, c'est à dire la quote-part respective du prix entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée, est fixée par la société de gestion. Celle-ci n'a pratiquement pas évolué depuis 10 ans. Ainsi, vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 65-70% de la valeur de la part !
>> Je reçois une information détaillée sur l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété
3.4 Obtenir des revenus complémentaires
L'immobilier peut bien sûr être considéré comme un actif rentable et solide, qui offre des revenus complémentaires attractifs sous forme de loyers.
Mais en choisissant le mauvais support (gestion et fiscalité lourde) on se retrouve avec un placement qui ne remplit plus son objectif de rentabilité. Les revenus fonciers sont imposés à la tranche marginale d'imposition (0, 11%, 30%, 41% ou 45%), plus les prélèvements sociaux de 17,2%. Soit un taux d'imposition qui peut monter à plus de 60%.
L'investissement en SCPI françaises présente plusieurs intérêts (ticket faible, simplicité de gestion), mais pas celui de réduire la fiscalité. A moins d'investir en SCPI étrangères.
Les SCPI étrangères sont idéales pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l’immobilier sans les tracas liés à un investissement en direct hors de nos frontières. Outre la simplicité de gestion et une mutualisation des risques, les SCPI étrangères ont un point commun que recherche n'importe quel investisseur : une fiscalité attractive.
La fiscalité des revenus d'immeuble situés à l'étranger est en effet bien plus douce qu'en France. En premier lieu, vous ne payez pas les prélèvements sociaux (17.2%) sur ces biens.
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3.5 Les avantages de la SCPI dans l’assurance-vie
Les Français ont deux placements fétiches : l'immobilier et l'assurance-vie. Et au lieu de faire un choix entre ces deux supports, quoi de mieux que de les combiner grâce aux SCPI. L'association assurance-vie et SCPI permet de profiter du rendement et de la solidité de l’immobilier dans l’enveloppe fiscale avantageuse qu’est l’assurance-vie.
En plus de permettre d’accéder très facilement aux placements immobiliers dans l’enveloppe fétiche, investir en SCPI via l’assurance-vie permet de bénéficer des avantages fiscaux de l’enveloppe. C’est la fiscalité de l’assurance vie et non des revenus fonciers qui s'appliquent. Et donc acun impôt sur les revenus à payer tant que vous ne faites pas de retrait, et une fiscalité très douce sur les retraits de contrats de plus de 8 ans.
Investir en SCPI via l’assurance-vie est donc une bonne solution pour ceux qui cherchent à accroitre leur capital sur du long terme, et éviter la fiscalité lourde sur les revenus fonciers.
Et pour ceux qui veulent obtenir des revenus complémentaires (ex retraités), acheter des SCPI via l’assurance-vie peut être plus avantageux que d’acheter des SCPI en direct.
Face à l'immobilier, l'assurance-vie présente bien des avantages pour un placement à la retraite. Plus souple, plus « peinard », plus liquide, et plus avantageuse fiscalement.
L'enveloppe va pouvoir efficacement remplacer l'encaissement des revenus fonciers par l'instauration de rachats programmés sur vos placements du même montant.
Les rachats programmés dans l'assurance-vie sont nettement, très nettement, moins imposés que les revenus fonciers. Contrairement à l'immobilier, le rendement que vous obtenez sur votre contrat n'est pas imposé dans sa totalité. Seule la part de rendement incluse dans les rachats sera imposée. Or, cette part est infime.
La première année, la part de gains représentera difficilement plus de 5 % (à moins de réaliser une excellente performance sur votre contrat, ce qu'on vous souhaite quand même....). Ainsi, seul 5 % de votre rachat (contre 100 % pour les revenus fonciers) sera soumis à votre tranche marginale et aux prélèvements sociaux, ou, notamment pour ceux qui ont une tranche d'imposition de 30 % ou plus, à la flat tax (un autre avantage par rapport aux revenus fonciers).
Les années passant, les gains sur votre contrat vont augmenter, et donc la part de gains dans vos retraits aussi.
Mais quand le contrat a plus de 8 ans, la fiscalité sur les rachats devient encore plus douce (notamment l'abattement de 4600 euros par an pour une personne seule et 9200 euros pour un couple).
Et si vous trouvez que l'assurance-vie n'arrive pas à la cheville de l'immobilier au niveau de la rentabilité, vous pouvez investir en SCPI, au sein de l'assurance-vie, et cumuler les avantages des deux placements...
Autre avantage de la SCPI dans l’assurance-vie : la liquidité est garantie par l’assureur. Par contre, le choix sera limité. Il faut donc bien sélectionner son contrat en faisant attention notamment :
- aux frais de gestion et frais d'entrée du contrat
- à la liste des produits éligibles
- aux frais d'acquisition et/ou de revente
- si le contrat reverse bien 100 % des revenus distribués
- s'il est possible de loger au moins 50 % du contrat en pierre papier
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Communication non contractuelle à but publicitaire.
* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année N.
** Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
*** Inforrmation non contractuelle. Hypothèse de calcul ; Prêt à échéances constante pour une durée de 20 ans à un taux de 2.25%. Assurance à 0.253%. Rendement moyen de la SCPI : 4.7%. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l'établissement prêteur d'octroi ou non du crédit sollicité. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
Lucas a 27 ans. Jeune cadre dans un cabinet de consulting, ses dépenses sont assez réduites, d'autant que son activité professionnelle occupe la majeure partie de son temps. Une fois déduits son loyer et les charges quotidiennes, sa capacité d'épargne mensuelle devient confortable, à hauteur de 400 euros. Mais côté finances personnelles, c'est un peu le désert. Lucas s'en occupe très peu. Par manque de temps, mais aussi d'intérêt. Pourtant, ses objectifs long terme personnels exigent dès aujourd'hui de prendre les bonnes décisions pour utiliser au mieux sa capacité d'épargne.
4.1 Premier investissement immobilier
Lucas vit à Paris. Une fois déduit son loyer et les charges quotidiennes, sa capacité d'épargne mensuelle devient confortable, à hauteur de 400 euros. Mis à part les voyages, qu'il réalise chaque année sur sa période de congés estivale, ses dépenses sont finalement assez réduites, d'autant que son activité professionnelle occupe la majeure partie de son temps ; le plus gros poste de son budget, et son pêché mignon, les fringues. Mais là encore c'est étroitement lié à son activité.
Bref, tout va pour le mieux, et cette nouvelle capacité d'épargne ouvre des perspectives, mais génère aussi quelques interrogations. Côté finances personnelles, c'est un peu le désert. Lucas s'en occupe très peu. Par manque de temps, mais aussi d'intérêt. Avec environs trois mois de salaires sur un Livret, il se considère armé en cas de coup dur. C'est à peu près tout, et c'est déjà très bien, d'ailleurs.
Comme certains de ses amis, Lucas aimerait acquérir sa résidence principale et profiter lui aussi des taux de crédit actuellement très bas. Toutefois, il n'a pour le moment aucune garantie concernant son avenir "géographique" : selon son responsable, il est tout à fait envisageable qu'on lui propose dans un avenir proche (2 ou 3 ans) d'aller travailler au sein de la filiale anglaise, voire à Singapour. Lucas le sait, ces missions à l'international s'étendent généralement sur 3 à 4 années.
Par ailleurs, Lucas a aussi conscience qu'en faisant seul l'acquisition d'une résidence principale, qui plus est à Paris, il ne pourra pas accéder à des appartements du standing ou de la surface qu'il convoite.
Lucas opte pour un investissement dans de la pierre papier. En faisant ce choix, il se donne la possibilité d'investir dans l'immobilier de manière diversifiée (bureaux, entreprises, commerces,..), aussi bien en termes de secteurs d'activité que de zones géographiques. Autre atout, en cas de coup dur, et même s’il dispose d'une épargne de sécurité qui doit lui permettre d'amortir un éventuel moment difficile, Lucas sait qu'il peut céder partiellement son investissement. Enfin, ce véhicule d'investissement lui permet de s'éviter de potentiels soucis de gestion depuis l'étranger, ce qui aurait pu être le cas si Lucas avait choisi d'investir dans un immobilier locatif en direct.
En cette période de taux bas, Lucas va donc utiliser le levier du crédit pour financer l'achat de ses parts de SCPI. Il se construit un patrimoine immobilier en remboursant le crédit avec l’aide des revenus de ses parts.
Données estimatives* de l'opération :
Acquisition de 1130 parts de SCPI à 204 euros.
Soit un investissement de 230 530 €
Frais de garantie bancaire 2600 €
Crédit amortissable de 233 130 € à 2.70% sur 25 ans
Mensualité de remboursement : 1069 €
Loyer mensuel SCPI : 1008 €
Fiscalité moyenne mensuel (TMI 30%) : 334 €
Soit un effort d’épargne moyen de 395 €
Sans apport, le montant de l'épargne mensuelle que Lucas va consacrer à son projet 395 €
Cumul de l'épargne versée : 118 500 €
Valeur du capital au bout de 25 ans (revalorisation annuel 0.5%) : 261 143 €**
Objectifs remplis pour Lucas : tout comme ses amis, il va bien profiter de l'univers des taux bas du crédit et de l'effet de levier. Sans rigidifier sa situation (aussi bien professionnellement que personnellement), Lucas se construit malgré tout un patrimoine immobilier, sans les contraintes de gestion. Et c'est notamment précieux si Lucas se retrouve à 10 000 km de Paris dans 3 ou 4 ans. Enfin la perspective de disposer d'un capital non négligeable pour éventuellement financer un projet de résidence principale à la hauteur de ses attentes dans quelques années, n'est pas pour lui déplaire...
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4.2 Objectif Retraite
On avait quitté Lucas à 27 ans, jeune, dynamique, et un peu réveur. On le retrouve à 52 ans en couple, assagi, et pas moins heureux. Marié avec Pauline, ils ont deux enfants et sont propriétaires d’une maison qu’ils n’ont pas fini de rembourser (mais on arrive au bout). Par contre, il vient de finir de rembourser son crédit SCPI et en est très content : son capital s’élève désormais à 261 143 euros**.
Ses revenus fonciers sont de 1008 euros** (4.63%) , mais ils subissent un impôt de 68.7%. Ce qui fait un rendement net de 1.45%...
A cela s’ajoute la revalorisation de ses parts de SCPI, qu’il estime à 0.5% par an
Ils se demandent s’il n’a pas mieux à faire, notamment dans l’optique de se créer des revenus complémentaires pour la retraite, qu’il compte prendre d’ici 15 ans.
Son conseiller lui recommande de vendre ses SCPI (et donc, de payer des frais), pour réinvestir dans l’assurance vie ou en nue-propriété et bénéficier d’un cadre plus avantageux
Vente de la SCPI:
Vente des parts SCPI (frais 9.6%) : 236073 euros**
Plus value immobilière : 5543.6 euros
IR : Exonéré
Prélèvement sociaux abattement 55% : 429 euros
Capital net 235644 euros**
Première proposition : Dans l’assurance vie
Ouverture d’un contrat d’assurance vie sans frais d’entrée à 50% dans le fonds en euros (hypothèse de rendement 2%*) et 50% en SCPI (hypothèse de rendement 5%*).
Valeur du contrat au bout de 15 ans (net de frais de SCPI) : 320940 euros
Performance du contrat 15 ans : 3.37% par an.
➔A noter que s’il fait des retraits, il devra payer, éventuellement des frais de sortie de SCPI (9.6%), et, sur la part de gain du retrait annuel (environ 25%) des prélèvements sociaux de 17.2% et de l’IR (7.5% ou 12.8% après abattement de 9200 par foyer fiscal).
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Deuxième proposition : En nue-propriété
Achat de 954 parts de SCPI en nue-propriété à 247 euros (valeurs de la pleine propriété : 412 euros)
Capital au bout de 15 ans (valorisation 0.5%) : 954*444 = 423576 euros**
Performance 15 ans : 3.97% par an
➔A noter que cette performance est nette d’impôt sur le revenu et de prélèvement sociaux. S’il veut vendre, il doit par contre s’aquitter des frais de sortie de la SCPI (9.6%)
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4.3 Complément de revenus
Comme prévu, Lucas décide de prendre sa retraite à 67 ans. C’est justement à ce moment qu’il récupère la pleine propriété de ses parts de SCPI achetées en nue-propriété il y a 15 ans (423576 euros**). Elles lui procurent un rendement annuel de 5%. Sur lequel il doit s’acquitter d’un impôt de 30+17.2% ce qui lui fait un rendement net de 2.36%. Il se demande s’il peut faire obtenir mieux.
Son conseiller lui recommande de vendre ses parts pour investir dans une SCPI allemande qui bénéficie d’une fiscalité plus douce.
Vente de la SCPI
Vente des parts (frais 9.6%) : 382 912 euros**
Plus value immobilière : 0
Capital net : 382912 euros**
Investissement SCPI allemande
Rendement 4.5% : 17231 euros**
Fiscalité (TMI 30% – taux moyen de 12.68%) = 2984.41 euros
Rendement net : 14246.6239
En vendant ses SCPI français (et malgré les frais de ventes) pour acheter des SCPI étrangères, Lucas multiplie son rendement net par 1.4
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* Simulation non contractuelle. Hypothèse de rendement de 5.25%/ an, avec revalorisation annuelle du prix de la part de 0.5%. Frais de versement sur les SCPI : 9.6%.Hypothèse de rendement fonds en euros : 2%. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
** Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
