Thursday 01 January


Quand il s’agit de penser à la retraite, les actifs français éludent généralement le problème. Soit pour éviter un sujet doulourex, soit parce qu’ils pensent/rêvent que tout va s’arranger pour leur retraite, qu’ils vont recevoir une grosse somme d’argent pour sauver leur retraite ou que l’État aura réglé le problème quand ils auront 60 ans. 
Stop. Il faut voir la réalité en face. Un calcul rapide vous montrera, de façon très concrète, que vos revenus vont sensiblement baisser au moment de votre retraite, pendant que vos dépenses augmenteront (la retraite ça coûte cher, très cher). Mais heureusement, il n’est pas trop tard. Car il existe plusieurs solutions pour vous permettre, de manière très simple et peu coûteuse, de compléter votre retraite pour ne pas subir de baisse de revenus au moment de votre départ 
 

1 - Préambule de Marc Fiorentino, auteur de « Les meilleurs placements pour les nuls » (Éditions First)

Depuis plus de 40 ans, les gouvernements successifs font preuve d’hypocrisie.

 

Depuis plus de 40 ans, les gouvernements successifs font preuve d’hypocrisie.
La retraite uniquement par répartition, c'est terminé.
La dernière tentative de réforme des retraites, en 2019, l’a bien montré : le gouvernement a fait de telles concessions pour calmer les mécontents à chaque manifestation que la réforme n’en est plus une. Les mesures qui seront adoptées prendront effet tellement tard que de nouveaux présidents ou de nouveaux gouvernements auront le loisir de les annuler. Les « régimes spéciaux » ont été remplacés par « les régimes spécifiques ».

La seule mesure à retenir est la baisse, progressive, du montant des retraites que vous allez toucher.
C’est inexorable, inéluctable, et irréversible.
Les assurés nés à partir de 1975 toucheront tout ou partie de leur retraite à travers un nouveau système.
Tous les cotisants se constitueront un capital de points.
Chaque euro cotisé donnera droit à des points.
Ces points verront leur valeur évoluer en fonction du "revenu moyen par tête".
Et année après année, les points couteront plus cher à acquérir, et ils donneront droit à moins de retraite.

Devant l'effondrement du rapport actifs/inactifs, une conséquence directe de la démographie, notre beau système de retraite par répartition va, de fait, disparaître progressivement.
Et se transformer en système d'indemnisation retraite.
La différence ?
Ceux que le gouvernement et les suivants considéreront comme "aisés" vont devoir se débrouiller seuls et constituer leur propre retraite.
Les autres bénéficieront toujours de la "solidarité" nationale avec des indemnités retraite que vous aurez à financer.

La France a déjà basculé dans la retraite par capitalisation.
La retraite par répartition est une retraite qui sera de plus en plus "complémentaire" pour les "aisés".
Les gouvernements ne veulent pas en parler car le sujet est explosif.
Les Français, eux, l’ont bien compris.
Ils épargnent, ils surépargnent même.
Pour leur retraite.
Par capitalisation.

2 - Le constat : les Français sous-estiment la baisse de leurs revenus à la retraite… et leurs besoins…

Les Français sont inquiet pour leur retraite. Selon une étude du Figaro, près de la moitié des Français (45%) estiment qe leur future pension de retraite ne sera pas suffisante pour combler leurs besoins. Cette inquiétude est-elle justifié.
 

Elle est justifiée. Et les Français sont même trop optimiste. En effet, selon l'étude, pas moins de 40% des personnes interrogées voient leurs revenus baisser d’au moins 30%. En réalité, la baisse moyenne des revenus à la retraite atteint 40%.

L’incertitude sur l’avenir est aussi un facteur déterminant : sept sur dix se disent mal informés sur leurs droits. La même proportion dit ne pas avoir «  de vision claire de ce que sera le montant de leur pension ». Ils sont six sur dix à ne pas avoir confiance dans le système de retraite français. 

Fin 2021, plus de 14 millions de Français étaient affiliés au régime général du privé (donc hors fonctionnaires, commerçants, artisans, agriculteurs), selon la Caisse nationale d'assurance vieillesse (CNAV). Ces retraités touchent en moyenne 746 € brut par mois. Mais les écarts entre les retraités sont très importants, et notamment entre la pension moyenne des hommes (848 €) et celle des femmes (664 €). Un écart qui s'explique bien entendu par l'écart des salaires des actifs hommes/femmes. En prenant compte des régimes complémentaires, la pension monte à plus de 1300  €, mais le montant moyen après impôt (IR et prélèvements sociaux) passe sous la barre des 1 000 € par mois. Un montant qui paraît très limité face à la multitude de dépenses du quotidien...

En plus de mal anticiper le montant de la pension qu'ils recevront à la retraite, les salariés français sous-estiment également les dépenses qu'ils supporteront à la retraite. Premier poste largement sous-évalué : les dépenses de subsistance de base. Les futurs retraités prévoient généralement d’y consacrer 30% de leur budget, alors qu'en réalité ils y alloueront 46 % de leur revenu. Mécaniquement, cela implique de revoir à la baisse tous les autres pôles de dépenses prévus. Malheureusement, tous les postes ne peuvent pas baisser. Selon le conseil d'orientation des retraites, les dépenses de santé font ainsi plus que doubler entre 35 ans et 75 ans. Et la progression des dépenses est même encore plus forte après 75 ans.

Face à la baisse soudaine des revenus, les retraités doivent adapter leur niveau de vie… alors même que leurs besoins augmentent. Les frais de santé, on l’a vu, mais ce ne sont pas les seules dépenses qui augmentent. C’est souvent le cas lorsqu’on gagne du temps. Du temps pour profiter, et pour dépenser : loisir, voyages, famille, etc. qui remplacent des journées de travail où les seules dépenses étaient le repas et le transport.
C'est d'autant plus important aujourd'hui que l'espérance de vie a gagné 10 ans en 30 ans et devrait encore gagner 10 ans dans les 30 prochaines années. Si bien que la période de retraite représente aujourd'hui un tiers d'une vie bien remplie. Sans compter que les retraités d'aujourd'hui sont plus en forme, plus dynamiques, voyagent plus et donc dépensent plus.
On le dit et on le répète, pour ne pas subir une chute importante du niveau de vie lors du départ à la retraite, il n'y a pas 36 solutions : il faudra soit travailler le plus tard possible pour éviter une décote sur la pension, soit épargner dès maintenant pour se construire un complément de revenus. Mais sans doute cumuler les deux...

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3 - A vous de jouer : Estimer le montant de sa retraite future

Difficile aujourd'hui d'estimer sa pension de retraite.
Et avec la dernière (mini) réforme du gouvernement Macron, et celles à venir, on se dit qu'il vaut mieux attendre de voir quels seront les changements. Mais seules les personnes nées après 1975 sont concernées par la réforme. La génération de 1975 qui prendra sa retraite vers 2037 aura 70 % de sa retraite calculée selon l'ancien système . La génération née en 2004 qui entrera pour la première fois sur le marché du travail en 2022 intégrera directement le nouveau système. La génération 2004 sera la première à intégrer le système universel de retraites.
Donc, si vous avez plus de 16 ans, vous devez vous intéresser à l'ancien système pour calculer votre future pension de retraite...

Il existe aujourd'hui 35 régimes de retraite. 35 !!!. Pas étonnant que vous ne savez pas par où commencer pour estimer le montant de votre future retraite.

Heureusement, il est devenu très facile depuis les dernières réformes d’avoir des indications précises sur votre retraite future grâce aux informations sur votre carrière passée que vous êtes en droit de recevoir.
Depuis la mise en application de la loi du 21 août 2003, les trente-cinq organismes de retraite et les caisses de retraite complémentaires se sont regroupés dans un Groupement d’intérêt public pour l’information sur la retraite, le Gip Info Retraite.

Il a une obligation d’information, renforcée depuis la réforme des retraites du 9 novembre 2010 :

  1. Dans les douze mois qui suivent votre entrée dans la vie active : envoi d’un document d’information sur le système français de retraite par répartition
  2. À partir de 35 ans, et tous les 5 ans ensuite : envoi d’un RIS, un relevé individuel de situation dans lequel vous trouverez le nombre de trimestres de cotisation ainsi que le montant des revenus ou rémunérations qui entrent dans le calcul de votre pension
  3. À partir de 45 ans, vous avez droit à un « entretien information retraite » avec un « coach retraite » qui vous permettra d’avoir une idée précise de votre situation et vous prodiguera quelques conseils.

Le RIS est un document essentiel et très complet. Toute votre vie professionnelle est sur ce papier : vos différents emplois, vos rémunérations (limitées au plafond de la Sécu en cours lors de l’année en question), vos trimestres, avec une distinction entre votre retraite de base du régime général de Sécurité Sociale et votre ou vos retraites complémentaires. 
Prenez du temps pour étudier ce document en détail. C’est le seul moyen d’avoir la certitude que l’ensemble de vos revenus a été intégré et que le relevé de votre carrière est complet. S’il y a des oublis ou des erreurs, vous pourrez les corriger.

Où trouver de l’aide sur internet ?


Le site que nous vous recommandons toujours avec enthousiasme est le site www.info-retraite.fr du Groupement d’intérêt public Info retraite. Le GIP Info retraite regroupe tous les organismes de retraite. Ce site est complet, simple et exceptionnellement pratique. Vous y trouverez toutes les informations administratives utiles, votre régime de retraite, les démarches à effectuer pour préparer votre départ en retraite.

N’oubliez pas de télécharger le guide Ma retraite, mode d’emploi, sur https://mabrochure.info-retraite.fr/

4 - La retraite à taux plein, un rêve inaccessible ?

La réforme des retraites de 2010 a reculé l'âge d'ouverture des droits à la retraite de 60 à 62 ans. Aujourd’hui, tout salarié doit donc attendre ses 62 ans pour pouvoir arrêter de travailler et bénéficier d’une retraite. Mais si les droits à la retraite sont ouverts à cet âge, le nouveau retraité ne peut prétendre à une retraite à taux plein que s’il a validé suffisamment de trimestres. Et c’est là que ça se complique…

Pour le salarié du privé, la retraite à taux plein est égale à 50% du salaire annuel moyen (calculé sur vos 25 meilleures années). Idem pour les artisans et les commerçants (depuis le 1er janvier 1973). Pour les fonctionnaires, la retraite à taux plein s’élève à 75% du traitement perçu les six derniers mois, hors primes. Pour les professions libérales, c’est un système de points qui est en place. La pension à taux plein est donc de 100% x le nombre de points x la valeur du point (fixée par décret).

Mais le seul moyen d’obtenir cette pension à taux plein est d’avoir validé la durée d’assurance. C’est-à-dire un nombre minimum de trimestres travaillé dans sa carrière. Cette durée est la même pour tous les régimes. Elle était de 160 trimestres en 2013. Mais la réforme de 2014 l’a progressivement augmenté de 160 (pour les personnes nées avant 1952) à 172 trimestres (pour les personnes nées après 1973). 

172 trimestres, cela correspond à 43 années de travail, complète. Même en ayant commencé à travailler à 20 ans, même sans avoir connu une seule interruption dans sa carrière, la durée d’assurance minimum serait donc atteinte à 63 ans. Et on est dans le cas d’une carrière débutée tôt et linéaire. Tout le contraire de ce que les Français ont aujourd’hui (par contrainte, mais parfois même par choix). En moyenne en France, l’âge du premier CDI est à… 29 ans.

Une personne qui ne valide pas tous ses trimestres aura donc une pension de retraite minorée. Au prorata de la durée d’assurance validée. Par exemple, une personne qui n’a validé « que » 80% des trimestres, soit 140 trimestres (35 années quand même…), se verra appliquer à sa pension le coefficient de minoration de 80%. C’est ce qu’on appelle « la proratisation ».

Et ce n’est pas tout…. Car le fait de manquer de trimestres peut être doublement pénalisant. En plus de la proratisation, la caisse de retraite vous appliquera une décote de 0,625 point par trimestre manquant. 

Ex : Vous êtes né(e) en 1961, votre salaire annuel moyen est de 20 000 € Si vous partez à la retraite à 65 ans, avec 164 trimestres au lieu de 168 trimestres, le taux sera de 47,5 % (4 trimestres manquant à 0,625) et votre pension annuelle se calculera de la façon suivante : 47,5 % * 20 000 * (164/168) = 9 273,8 €.

Une double peine particulièrement douloureuse, qu’il est possible d’atténuer de deux manières :

  • Partir à la retraite à 67 ans. C’est l’âge du taux plein. Aucune décote ne peut s’appliquer si vous partez à la retraite à 67 ans même sans tous vos trimestres. Par contre, même à 67 ans, la proratisation s’applique si vous n’avez pas tous vos trimestres.
  • Valider tous vos trimestres. Et dans ce cas vous n’aurez ni décote ni proratisation. Mais cela veut dire travailler le plus tard possible…

Si vous remplissez toutes les conditions pour percevoir votre retraite à taux plein, c'est-à-dire que vous avez atteint l'âge minimal de départ en retraite (62 ans) et vous avez cotisé suffisamment de trimestres, mais que vous décidez de continuer à travailler, votre retraite bénéficiera alors d'une surcote. Elle de 1,25% par trimestre travaillé au-delà de la durée requise de cotisation et de l'âge minimal de la retraite.

Ex : Vous avez 62 ans et vous pouvez partir à la retraite à taux plein. Votre pension serait de 10 000 € par an. Mais vous pouvez décider de travailler 5 trimestres supplémentaires, jusqu'à 63 ans et 3 mois. Votre pension de base sera augmentée de 5 x 1,25 % = 6,25 %. Soit 10625 €.

Heureusement, ce n’est pas tout. Que vous soyez salarié, fonctionnaire ou indépendant, vous allez recevoir une retraite complémentaire pour laquelle vous cotisez chaque mois. Il s’agit par exemple du régime Agirc Arrco pour les salariés du privé, de la RAFP pour les fonctionnaires ou du RSI pour les indépendants.


Ces retraites complémentaires fonctionnent toutes sur un système de points. Plus vous cotisez, plus vous emmagasinez des points de retraite. À la retraite vous convertissez ces points en rentes selon un barème mis à jour chaque année. Mais attention, si vous n'avez pas une pension de retraite de base à taux plein, vous aurez alors une minoration sur le montant de votre pension complémentaire.

 

5 - Racheter des trimestres, la fausse bonne idée ?

Pour obtenir plus de trimestres, vous pouvez travailler plus…
Sinon, il est possible de racheter certains trimestres pour compléter votre retraite et limiter la décote et/ou la durée d’assurance. Concrètement, vous faites un versement au régime général de la Sécurité Sociale. Vous la payez, pour qu’elle considère certains trimestres comme travaillés. C’est tout à fait possible, encouragé par la Sécurité Sociale. Mais cela coûte cher et il y a beaucoup de conditions.
 

Il faut avoir entre 20 et 66 ans et ne pas percevoir déjà une pension de retraite du régime général.
Seuls certains trimestres non validés peuvent être achetés. Par exemple :

  • Si vous avez effectué des études supérieures, vous pouvez demander à racheter des trimestres de retraite à ce titre si vous avez été affilié au régime général dès la fin de vos études. Vos études doivent avoir été accomplies dans des établissements d'enseignement supérieur, des écoles techniques supérieures, des grandes écoles et des classes préparatoires à ces écoles. Ces périodes d'études doivent avoir donné lieu à l'obtention d'un diplôme français ou d'un diplôme équivalent. Durant ces années d’études, vous ne deviez être affilié(e) à aucun régime de retraite obligatoire.
  • Vous pouvez racheter des trimestres au titre des années de cotisations incomplètes au cours desquelles votre activité professionnelle a permis de valider moins de 4 trimestres au régime général de la Sécurité sociale. Durant ces années, vous deviez être affilié(e) au régime général. Attention, vous ne pouvez pas faire de rachat pour les années qui ne comportent aucun report (salaire, trimestre assimilé).
  • Vous pouvez demander à racheter des trimestres de retraite au titre de vos périodes d'apprentissage couvertes par un contrat conclu entre le 1er juillet 1972 et le 31 décembre 2013, sauf si vous avez validé 4 trimestres par an durant ces périodes.
  • Certaines possibilités sont données dans des conditions très spécifiques : https://www.lassuranceretraite.fr/portail-info/home/salaries/age-et-montant-de-ma-retraite/ameliorer-mes-futurs-revenus/effectuer-rachats-trimestres.html

 

5.1 Gains du rachat 

Les rachats ne peuvent pas vous permettre de valider plus de 4 trimestres de retraite par an.
Pour effectuer un rachat de trimestre, il existe deux options :

  • Option 1 : le versement diminue la décote appliquée sur le taux de retraite de 50%.
  • Option 2 : le versement améliore la décote et la durée d'assurance (la proratisation).

Reprenons notre exemple : vous êtes né(e) en 1961, votre salaire annuel moyen est de 20 000 €. Si vous partez à la retraite à 65 ans, avec 164 trimestres au lieu de 168 trimestres, le taux sera de 47,5 % (4 trimestres manquant à 0,625) et votre pension annuelle se calculera de la façon suivante : 47,5 % * 20 000 * (164/168) = 9 273,8 €.

Si vous rachetez 4 trimestres sous l’option 1, la pension serait de 20 000 * 50% * 164/168 = 9 761,9. Le gain est de 122,02 € par an, par trimestre racheté.

S'il rachète 4 trimestres sous l'option 2, la pension serait de 20 000 * 50% * 168/168 = 10 000 €. Le gain dans ce cas est de 181.55 €, par an, par trimestre racheté.

Dans les deux cas, il faut également tenir compte de la retraite complémentaire. Admettons que vous ayez 5 000 points Arrco (valeur du point = 1,26) et 1 000 points Agirc (valeur du point = 0,44 €), sa pension complémentaire avant rachat de trimestre serait de : 
(50 00 * 1,26 + 1 000 * 0.44) * 0,92 = 6 200 €.

Mais avec les trimestres rachetés, elle serait de :
5 000 * 1,26 + 1 000 * 0,44 = 6740 €, soit un gain de 134,8 € par trimestre. Dans ce cas, l'option 2 n'apporte aucun plus par rapport à l'option 1.

L'option 2, plus complète, est également plus coûteuse que l'option 1. Elle est plus intéressante que l'option 1 lorsque le salarié a une durée d'assurance très faible. En effet le gain de l'option 1 est largement minimisé quand la durée d'assurance est faible.

Dans l’exemple, le gain de l’option 1 est donc de 256,82 € bruts pan an par trimestre alors que le gain de l’option 2 est de 316,3 € bruts. Net d’impôt (en prenant une TMI à 14% plus 10% de prélèvements sociaux), on est à 198,78 € pour l’option 1 et 244.81 € pour l’option 2.

 

5.2 Coût du rachat

Racheter des trimestres procure un surplus de pension bienvenu au moment du départ à la retraite. Mais le rachat à un coût non négligeable. Il dépend d’un barème qui dépend de l’âge et du salaire au moment du rachat. D’environ 1 000 € (l’option 1) et 1 500 € (option 2) environ pour une personne de 20 ans avec un salaire bas à environ 4 000 € (l’option 1) et 6 000 € (option 2) pour une personne de 65 ans avec un haut salaire. Des coûts élevés, mais les rachats de trimestres sont déductibles de l’IR.

Dans notre exemple, pour une personne de 57 ans ayant un salaire d’environ 30 000 €, le coût de l’option 1 est de 3 350 € et 4 968 € l’option 2. Si on tient compte de la déduction d’impôt (30%), le coût réel est de 2 345 € pour l’option 1 et 3 477,5 € pour l’option 2. Des coûts qui restent donc dissuasifs.


Plus vous êtes jeune, moins le rachat coûte cher. De 1 000 € à 20 ans, on passe ainsi à 3 000 € à 66 ans. Une bonne idée d’acheter des trimestres tôt ? Pas vraiment, car si vous placez ces 1 000 € à 20 ans vous devriez pouvoir récupérer plus 3 000 € 45 ans plus tard. D’autant qu’il est difficile de parier à 20 ans  sur votre retraite sans avoir aucune idée de ce qu’elle sera dans 45 ans, si vous avez cotisé suffisamment pour avoir une belle retraite et si l’État est encore en mesure de vous verser une rente complète.

6 - Trois solutions pour se construire une épargne pour votre retraite

Parce que les Français vivent de plus en plus longtemps, parce que les pensions versées par l’État vont être de moins en moins élevées, et surtout parce que, la retraite, vous voulez en profiter avec enfin du temps libre pour soi et pour passer du temps avec les proches, vous devez vous construire le plus tôt possible un complément de revenus. En versant 300 € tous les mois, on obtient dans 20 ans des revenus complémentaires pouvant dépasser les 500 € nets par mois. Comment ? On vous donne les trois solutions à privilégier.
 

6.1 L'assurance-vie, le choix de la flexibilité

L’assurance-vie est l’outil idéal pour démarrer la construction patrimoniale en toute simplicité. C’est une véritable tirelire pour épargner, quand vous voulez, sur ce que vous voulez, avec la possibilité de retirer quand vous voulez (dans 2 mois, dans 1 an, dans 5 ans, dans 15 ans, etc.). Contrairement à une idée reçue, l’assurance-vie n’est en effet pas bloquée. L’enveloppe permet donc d’épargner sur le long terme tout en se gardant la possibilité de piocher dans le capital disponible en cas de besoin.

Si vous faites un rachat avant les 8 ans du contrat, la fiscalité ne sera pas particulièrement douce (flat tax de 30%, mais uniquement sur les gains du rachat). Par contre, dès lors que le contrat a plus de 8 ans, l’assuré bénéficie d’un abattement de 4 600 € (9 200 € pour un couple) qui s’applique sur les gains imposés à l’IR (mais pas pour les prélèvements sociaux), et éventuellement un taux réduit d’IR à 7,5% (au lieu de 12,8%).

L’assurance-vie permet d’investir sur tout ou presque : fonds euros garanti, monétaire, obligations, actions (françaises et européennes, mais aussi internationales), immobilier (pierre papier). Les supports disponibles sont très diversifiés et permettent d’adapter son épargne à son profil (et de la faire évoluer quand le profil change) pour obtenir une performance attractive sur le long terme.

L'assurance-vie est adaptée à toutes les bourses. En toute souplesse, et pour quelques dizaines ou centaines d’euros chaque mois, vous pouvez vous constituer progressivement un capital. Libre à vous d’augmenter le montant des versements par la suite. Il faut privilégier les contrats d'assurance vie sans frais d'entrée, avec un maximum de supports diversifiés et de qualité, et accessibles pour des versements programmés assez faibles et modulables. Certains mois, vous arriverez à épargner beaucoup, et d'autres (par exemple septembre avec la rentrée scolaire et décembre avec les fêtes) vous n'arriverez pas à mettre de côté.

 

Exemple : Un couple verse 400 € par mois dans un contrat d'assurance-vie sans frais d'entrée en privilégiant une allocation équilibrée (fonds euros, OPCVM*, SCPI*).
Au bout de 20 ans, le capital sur le contrat atteint 145 560 € (soit une hypothèse de rendement moyen de 4 %* par an), dont 96 000 € de versements et 49 560 € (soit 34 % du contrat) d'intérêts.
À ce moment le couple peut faire des retraits jusqu’à 26 000 € par an sans payer d’IR (grâce à l’abattement de 9 200 €). Il choisit de ne retirer "que" 13 000 € par an et ne paye donc qu’une cinquantaine d’euros par mois de prélèvements sociaux, soit un revenu net de 1 000 € par mois.
À noter qu’à ce rythme et avec l’hypothèse d’un rendement annuel toujours égal à 4%, le capital serait épuisé au bout de 14 ans.

 

La fiche de l’assurance-vie

Type de versements : versements programmés, possibilité d’arrêter/diminuer les versements à tout moment ou de les augmenter.
Minimum/Maximum : très flexible, dès 25 €/mois (versement initial 100 €) jusqu’à plusieurs milliers d’euros
Objectifs : libres : épargne de précaution, financement d’un projet, retraite, succession, etc.
Horizon de temps : flexible : à partir de 2 ans et court ou long : entre 2 ans et 35 ans
TRI : dépend du choix de supports : assez faible si allocation très prudente, mais possibilité d’investir en Pierre Papier ou en fonds d’actions potentiellement plus rentables mais plus risqués.
Fiscalité : aucun impôt si pas de retrait. Fiscalité très douce sur les rachats à partir des huit ans du contrat (abattement sur les gains, taux d’IR réduit).
Profil d’investisseurs : recherchent surtout la flexibilité. L’assurance-vie est adaptée aux épargnants ayant une capacité d’épargne variable et un objectif/horizon pas vraiment déterminé.
 

 

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6.2 Le PER, le levier de la défisc au service de votre retraite

Créé en 2019 pour relancer les dispositifs d’épargne retraite, le Plan d’Épargne Retraite (PER) est une enveloppe dont le fonctionnement a été calqué sur l’assurance-vie, afin de bénéficier des mêmes avantages financiers (fonds euros garantis, supports en actions et en obligations, pierre papier, etc.).

Au niveau du fonctionnement, des frais et des supports disponibles (donc des performances et des risques), les deux enveloppes sont identiques. 1 € épargné sur le PER doit donc offrir la même rentabilité qu’1 € épargné sur l’assurance-vie.

L’intérêt principal du PER est l’avantage fiscal qu’il offre sur les versements. En effet, les versements réalisés sur une année dans ce produit sont déductibles du revenu imposable.

La déduction sur le revenu imposable est limitée :
• Pour les salariés, les versements déductibles sur l’année n ne peuvent dépasser 10% des revenus du travail de l’année n-1 (après abattement de 10%), dans la limite de 80% du Plafond Annuel de la Sécurité Sociale (PASS) de l’année n-1 ou 10% du PASS de l’année n-1, si ce montant est supérieur.
Plafond de déduction maximum des versements du PER pour les salariés en 2021 : 32 909 €
• Pour les TNS (Travailleurs Non Salariés : indépendants, commerçants, artisans, chefs d'entreprise...), les versements déductibles sur une année ne peuvent dépasser 10% du bénéfice imposable de l’année n, dans la limite de 80% du PASS de l’année n, auxquels s’ajoutent 15% de la fraction du bénéfice imposable comprise entre 1 et 8 PASS de l’année n, ou 10% du PASS de l’année n, si ce montant est supérieur.

Bien sûr, cette enveloppe présente une forte contrainte : les sommes sont bloquées jusqu’à la retraite (sauf cas exceptionnels). Il ne faut donc placer sur le PER que des sommes qu’on est prêt à laisser bloquées jusqu’à la retraite.
À la retraite, les sommes retirées sont imposées en partie au barème de l’IR (part correspondante aux versements) et en partie à la flat tax (part correspondante aux gains).

Si vous êtes prêt à bloquer les sommes jusqu’à la retraite, le PER présentera donc une solution plus rentable que l’assurance-vie, grâce à la déduction d’impôt. Plutôt que de placer 400 € dans un contrat d’assurance-vie, placez 400 € + votre gain d’impôt (170 € si vous êtes dans la TMI à 30%). Au final, vous placez 570 € dans le PER mais vous bénéficiez d’une réduction de 170 €. Votre effort d’épargne est donc identique. C’est donc 170 € placés en plus et sans effort. Même si la fiscalité à la sortie est plus élevée sur le PER, la rentabilité nette reste bien supérieure par rapport à l’assurance-vie (cf exemple ci-dessous).

 

Exemple : Un couple verse 570 € par mois dans un PER sans frais d'entrée en privilégiant une allocation équilibrée (fonds euros, OPCVM*, SCPI*). Il bénéficie, chaque année, d’une réduction d’impôt égale à sa TMI (30%). Soit un effort d’épargne réel de 400 € par mois.
Au bout de 20 ans, le capital sur le contrat atteint 222 689 € (soit un rendement moyen de 4 %* par an), dont 143 640 € de versements et 79 050 € (soit 35 % du contrat) d'intérêts.
Afin de bénéficier du même revenu net d’impôt que pour l’assurance-vie (CF exemple ci-dessous), le couple doit faire des retraits de 1 430 € (s’ils sont dans la tranche à 30%) ou 1 215 € (s’ils sont dans la tranche à 11%, ce qui est possible étant donné que les revenus baissent généralement à la retraite).
A ce rythme et avec l’hypothèse d’un rendement annuel toujours égal à 4%, le capital serait épuisé au bout de 17 ou 21 ans, soit donc 3 ou 7 ans de plus que l’assurance-vie.

 

La fiche du PER

Type de versements : versements programmés, possibilité d’arrêter/diminuer les versements à tout moment ou de les augmenter.
Minimum/Maximum : flexible, dès 50 €/mois (versement initial 500 €) jusqu’à plusieurs milliers d’euros.
Objectifs : uniquement retraite.
Horizon de temps : sommes disponibles à la retraite.
TRI : L’épargnant bénéficie d’une plus grande capacité d’épargne grâce à la déduction d’impôt. La performance du contrat dépend du choix des supports : assez faible si allocation très prudente, mais possibilité d’investir en Pierre Papier ou en fonds d’actions potentiellement plus rentables mais plus risqués.
Fiscalité : aucun impôt si pas de retrait. À la retraite : rachats imposés en partie au barème de l’IR (part correspondant aux versements) et en partie à la flat tax (part correspondant aux gains).
Profil d’investisseurs : plus rentable que l’assurance-vie grâce à la déduction d’impôt, le PER est adapté aux épargnants ayant une capacité d’épargne variable et l’objectif d’épargner pour leur retraite.

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6.3 Crédit - revenus fonciers - SCPI : le trio gagant

Plutôt que de verser 100, 400 ou 1000 euros dans une assurance-vie ou un PER, l’épargnant peut réaliser un investissement immobilier à crédit et utiliser sa capacité d’épargne pour rembourser le crédit. L’intérêt ? La capacité d’épargne n’est pas la seule à rembourser le crédit. Dès la première année, vous obtiendrez, grâce au crédit, des rendements très élevés, des loyers provenant de l’acquisition réalisée à crédit. Ces loyers permettront aussi de rembourser les mensualités.
Avec 400 € de capacité d’épargne par mois, vous pourrez rembourser entre 600 et 1200 € de mensualités (selon le projet). Mécaniquement, vous épargnez donc entre 2 et 3 fois plus que pour un placement financier sans crédit. C’est exactement ça qu’on appelle « le levier du crédit ».

L’épargnant qui souhaite maximiser sa capacité d’épargne sur le long terme privilégiera donc un investissement à crédit, à condition de :
- Détenir au préalable une épargne de précaution correspondant à deux ou trois mois de budgets de dépenses.
- Pouvoir dégager une capacité d'épargne mensuelle régulière.
- Avoir une visibilité sur cette capacité d'épargne sur au moins 15 ans voire 20 ans.
- Accepter une forme de rigidité : contrairement à une épargne programmée, vous n'avez pas la possibilité de stopper vos versements un mois, pour cause de vacances par exemple...

Qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataires, entretien et gestion du bien, travaux, etc. Des contraintes qui freinent un grand nombre d’investisseurs qui préfèrent la souplesse et la simplicité de l’assurance-vie (et même du PER).
En revanche, investir en SCPI à crédit ne demande aucune gestion. Les SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts (moyennant frais de gestion). L'investisseur n'a qu'à percevoir les revenus ! Autre avantage, les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif.

De très nombreuses SCPI sont disponibles à crédit et il est important de choisir celle qui convient le plus à votre profil : une SCPI très diversifiée (bureaux, commerce, etc.), spécialisée sur le secteur de la santé, investie hors de France (pour bénéficier notamment d’une fiscalité plus douce), ou tout simplement une SCPI qui dégage un gros rendement (le rendement moyen, "TDVM**", des SCPI est ressorti à 4,18%* en 2020, mais certaines SCPI ont servi des rendements supérieurs à 5%*.)

Et avec les SCPI, même le crédit est délégué : meilleurtaux Placement propose en effet une offre clé en main, sans apport, sans frais de dossier ou domiciliation bancaire, assurance facultative, durée d’emprunt très large (de 6 à 25 ans) et un grand choix de SCPI

 

Exemple : Un couple contracte un crédit immobilier pour acheter 240 000 € de parts de la SCPI Pierval Santé à crédit (TDVM** 2020 4,95%*). En tablant sur une stabilité des rendements*, le couple prévoit ainsi de bénéficier d’un revenu mensuel net de fiscalité (TMI 30%) d’environ 900 €. Ces revenus vont permettre de rembourser partiellement les mensualités de 1300 €. L’effort d’épargne réel est donc de 400 € par mois.
Au bout de 20 ans, le couple a remboursé le crédit. De plus, les parts de SCPI ont peut-être été revalorisées. En tablant sur une hypothèse d’une hausse de 10%* (soit environ 0,5% par an), le patrimoine immobilier du couple est ainsi évalué à 264 000 €.
En partant d'une hypothèse d'un rendement net de 4,5%* par an, le couple perçoit donc un revenu de 990 € par mois. Mais contrairement à l'assurance-vie ou au PER, il ne s'agit que de rendement, le couple ne touche pas à son capital.

 

La fiche de la SCPI à crédit

Type de versements : mensualités de crédit remboursées partiellement par les revenus fonciers. Contrainte fort : Impossible d’arrêter/diminuer les remboursements mensuels.
Minimum/Maximum : A partir de 100 euros/mois (hors fiscalité, CF ci dessus) jusqu’à plusieurs milliers d’euros.
Objectif : Projet de long terme, retraite, etc.
Horizon de temps : entre 10 et 25 ans
TRI : Rendement des SCPI (TDVM) compris entre 4 et 6%, revenus immédiatement très élevés grâce au crédit, qui permettent de rembourser partiellement les mensualités (effet de levier).
Fiscalité : revenus fonciers imposés (après déductions des intérêts d’emprunt) au barème de l’IR + prélèvements sociaux de 17,2%. Possibilité de diminuer l’IR ( et notamment les prélèvements sociaux) en optant pour une SCPI investie partiellement ou totalement à l’étranger.
Profil d’investisseurs : Plus rentable que les placements financiers grâce au levier du crédit, la SCPI à crédit est adaptée aux épargnants ayant une capacité d’épargne fixe et certaine, et un objectif de long terme (minimum 10 ans).
 

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*Ces supports présentent un risque de perte en capital (plus ou moins élevé en fonction de leur catégorie), doivent s’envisager dans une optique long terme et pour une faible partie de votre patrimoine. Ils n'ont pas pour objectif de remplacer les fonds en euros, mais de venir en complément de ceux-ci, si vous recherchez dans une optique long terme un moteur de performance au sein de votre contrat, en contrepartie d'une prise de risque maîtrisée. Contrairement aux fonds en euros, la valeur des unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie, mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

** Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

*** Pour obtenir un rendement de 4%, le capital doit être placé sur des supports présentant un risque de perte en capital (plus ou moins élevé en fonction de leur catégorie). Ils doivent s’envisager dans une optique long terme et pour une faible partie de votre patrimoine. Ils n'ont pas pour objectif de remplacer les fonds en euros, mais de venir en complément de ceux-ci, si vous recherchez dans une optique long terme un moteur de performance au sein de votre contrat, en contrepartie d'une prise de risque maîtrisée. Contrairement aux fonds en euros, la valeur des unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie, mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

**** Information non contractuelle. Hypothèse de calcul ; Prêt à échéances constantes pour une durée de 20 ans à un taux de 2.25%. Assurance à 0.253%. Rendement moyen de la SCPI : 4.7%. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l'établissement prêteur d'octroi ou non du crédit sollicité. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
 

7 - Les placements à privilégier quand on part à la retraite

Pour garantir son pouvoir d'achat à la retraite, il est plus prudent de s'y prendre le plus tôt possible. Très bien. Mais une fois à la retraite, que faut-il faire ? Peut-on encore souscrire à des placements ? Bien sûr. Il existe des pistes pour ne pas compter que sur sa pension et ainsi financer ses activités, ses besoins, ou faire profiter ses proches et organiser la transmission de son patrimoine.

 

7.1 La pierre pour solidifier sa pension ?

En 20 ans, les prix immobiliers en France ont fait plus que doubler. Pas étonnant que l'immobilier représente la majorité du patrimoine des Français qui partent à la retraite. On comprend aussi pourquoi les nouveaux retraités ne veulent pas vendre leurs biens immobiliers, qui leur ont permis un bel enrichissement. Pourtant, alors qu'investir en immobilier est une très bonne idée quand on est en phase d'accumulation, c'est moins vrai à la retraite. Un bien immobilier, il faut s'en occuper. Il faut être bricoleur, et être prêt à faire face à des mauvaises surprises comme par exemple des gros travaux à réaliser ou un locataire qui ne paye plus son loyer. Outre ces tracas de gestion, organiser sa succession est toujours plus complexe quand il y a des biens immobiliers.

Alors pour que retraite ne rime pas avec prise de tête, les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent d’investir dans l’immobilier sans se soucier de la gestion puisque c’est la société qui s’en occupe pour vous. L’autre avantage, et il est de taille, c’est que les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif*. Pour la succession, c'est également plus simple : chaque héritier reçoit des parts de la SCPI. Il n'y a pas d'indivision ou de gestion commune comme ce serait le cas avec de l'immobilier physique.

 

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Les personnes fortement imposées, dont le taux marginal d’imposition est supérieur ou égal à 30%, privilégieront, si elles veulent des revenus immédiats, les SCPI européennes. La fiscalité sera alors beaucoup plus douce : pas de prélèvements sociaux et un taux d'IR plus faible qu'en France. Par exemple, pour une SCPI qui investit en Allemagne, les revenus distribués par la SCPI doivent être déclarés, mais bénéficieront d’un crédit d’impôt sur le taux moyen d'imposition ce qui viendra limiter la fiscalité française. Exemple : vous avez une tranche marginale à 41% et votre taux moyen d’impôt est de 24%. L’imposition globale portant sur les revenus de la SCPI sera de 17% !


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Les prix, le levier, le crédit, la fiscalité, etc. : l'immobilier est adapté en phase d'accumulation mais arrivé à la retraite cela devient très contraignant. Il faut privilégier une assurance vie et/ou un contrat de capitalisation.

 

7.2 L’assurance-vie : pour tous les épargnants

L'assurance vie, placement préféré des Français, permet aussi de se constituer un complément retraite. Il s'agit d'un véritable outil patrimonial qui permet de minimiser l'impôt sur les revenus, de sécuriser son patrimoine grâce aux fonds en euros et diversifier ses placements vers des supports en actions et en immobilier. L’assurance-vie permet également d'organiser la transmission de son patrimoine en limitant les droits de succession.

En cas de décès du détenteur de l'assurance vie, la fiscalité est avantageuse : le titulaire du contrat désigne librement ses bénéficiaires, qui profitent d'abattement sur les sommes transmises. Les versements avant 70 ans bénéficient d'un abattement de 152 500 euros par bénéficiaire. . Et les sommes versées après 70 ans profitent d'un nouvel abattement de 30 500 euros (par assuré sur l'ensemble des sommes transmises aux bénéficiaires). Dernier avantage successoral, les gains provenant des sommes versées après 70 ans sont exonérées de droit de succession. Seules les primes versées sont imposées (après donc l'abattement de 30 500 euros).

S'agissant des retraits faits par l'assuré pour compléter ses revenus, la fiscalité est également très avantageuse. Seule la part de gains comprises dans le retrait est imposée (le reste est considéré comme provenant des versements, non imposés) et, pour les contrats de plus de 8 ans, après un de 4600 euros pour une personne seule ou 9200 euros pour un couple.

Le retraité devra privilégier un contrat sans frais d'entrée ni de sortie, avec un maximum de supports diversifiés** et des fonds en euros de qualité. A ce titre, le contrat M Retraite Vie est le contrat d'assurance-vie idéal pour les retraités.


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7.3 Le contrat de capitalisation pour cumuler avec l'assurance-vie

Moins connu que l'assurance vie, le contrat de capitalisation est une enveloppe qui peut être judicieuse dans le cadre d’une optimisation de stratégie patrimoniale notamment pour la transmission.

Le contrat de capitalisation est une enveloppe financière qui ressemble comme deux gouttes d'eau à un contrat d'assurance vie : fonds en euros garantis, unités de compte, et, comme pour l'assurance vie, la possibilité de souscrire à des contrats sans frais d'entrée ni frais d'arbitrage. Pour les retraits, la fiscalité est la même que pour l'assurance vie (imposition de la part de gains comprise dans le retrait, avec abattement si le contrat a plus de 8 ans).

La différence avec l'assurance vie se situe au niveau de la succession. Il n'y a pas de clause bénéficiaire pour le contrat de capitalisation. Au décès du souscripteur, la valeur du contrat de capitalisation est intégrée sans abattement dans l'actif successoral et imposée selon les règles de droit commun.

Bien sûr, à première vue, le contrat est moins avantageux que pour l'assurance vie. Mais le fait qu'il n'y pas de clause bénéficiaire offre un avantage important : contrairement à l'assurance vie, le contrat de capitalisation peut être donné à un héritier, et notamment dans le cadre d'une donation de nue-propriété. Cette technique offre beaucoup d'avantages :

- Elle permet au donateur de conserver l'usufruit du contrat. Dans le cadre d'un contrat de capitalisation (ou autre compte bancaire), on parle de "quasi-usufruit". En tant que quasi-usufruitier, le retraité reste libre de gérer le contrat comme il l'entend, mais également libre d'y faire des retraits. Concrètement, la donation ne change rien pour lui.

- Les héritiers nus-propriétaires n'ont pas la possibilité de faire des retraits ou des arbitrages. Mais au décès de l'usufruitier, ils récupèrent la pleine-propriété sans payer de droit de succession.

- Il y a éventuellement des droits à payer au moment de la donation. Mais comme il s'agit d'une donation de nue-propriété, la valeur du contrat est réduite pour le calcul des droits de donation. Seule la valeur de la nue-propriété est retenue. Elle dépend de l'âge du donateur. Par exemple, pour un donateur âgé de 71 ans, la valeur de la nue-propriété est égale à 70% de la valeur du contrat. Elle n'est que de 60% si le donateur a entre 61 et 70 ans.
Les héritiers bénéficient donc d'une réduction de droit de donation.

- Enfin, comme il s'agit d'une donation manuelle, elle peut bénéficier de l'abattement de 100 000 euros renouvelable tous les 15 ans.

Au final, le contrat de capitalisation est tout à fait adapté aux retraités qui ont plus de 70 ans et ont déjà versé 30 500 euros dans un contrat d'assurance vie, ou ceux qui ont moins de 70 ans et déjà versé 152 500 euros PAR bénéficiaire dans des contrats d'assurance vie.

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7.3 La forêt cumule les atouts

Vous recherchez un actif tangible, réel, décorrélé des autres actifs « classiques » notamment des marchés financiers, et qui offre des réductions d'impôt ? Pensez au groupement foncier forestier.

Le GFI (Groupement Foncier d'Investissement) est une société civile à vocation forestière. Son activité est donc rattachée à un ou plusieurs massifs forestiers. Il permet à des investisseurs particuliers d'acheter des parts de parcelles de forêts. La société de gestion va alors exploiter son actif, c'est-à-dire l'entretenir, découper le bois et le revendre. Elle distribue les revenus à ses associés, les porteurs de parts. Parts dont le prix peut également évoluer avec le marché des forêts et la pousse des arbres non récoltés.

Il s'agit naturellement d'un investissement développement durable, qui permet la continuité des exploitations forestières en France. Il s'agit surtout d'un actif tangible, réel, peu risqué et décorrélé des autres actifs « classiques » notamment des marchés financiers. Il s'agit donc d'un actif « refuge ». En 2008, le prix de l’hectare de forêt n’a pas été impacté par la crise financière.

La gestion de la forêt par des professionnels est un confort supplémentaire pour le souscripteur d'un Groupement Forestier.Les groupements forestiers gérés par France Valley achètent auprès d'institutionnels et de particuliers des forêts françaises tout en prêtant attention à leur qualité (nature et densité des peuplements, qualité des sols, exploitabilité…). Par exemple, les gérants excluent le pourtour méditerranéen, exposé aux incendies et dont les situations ne sont pas intéressantes pour une sylviculture de qualité. Le groupement privilégie les forêts en Auvergne-Rhône-Alpes, et en Bourgogne-Franche-Comté. Ces deux régions représentent en effet près de 2/3 des forêts détenues par le Groupement.

L'investissement est accessible à partir de 30 000 €.

La rentabilité des forêts dépend du prix du bois. Il est fonction de l'offre et de la demande. Historiquement, le rendement brut d'une forêt varie entre 1 et 3 %, et se situe généralement autour de 2%*, soit un rendement net de l'ordre de 1%* après frais de gestion du GFI.

La valeur des parts dépend de la valeur des forêts qui progresse avec la pousse des peuplements qui ne sont pas récoltés. Elle dépend aussi du prix à l'hectare qui est fonction de l'offre et de la demande. Selon le dernier rapport annuel sur le marché des forêts, publié par la Société Forestière, filiale de la Caisse des Dépôts, et la Fédération nationale des Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer), le prix moyen de l'hectare des forêts a progressé de 2.3%* en 2020. D'une manière générale, les prix restent relativement stables depuis plus de 20 ans, en dépit des crises économiques.

 

Pour soutenir le secteur, durable et créateur d'emploi, l’État lui a conféré plusieurs avantages fiscaux :


• Les souscripteurs bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu de 25 % de leur investissement dans la limite d'une souscription de 50 000 euros pour un célibataire et 100 000 euros pour un couple, en contrepartie d'un blocage minimal des parts de 5 ans 1/2 à 7 ans et d'un risque de perte en capital. La réduction est soumise au plafonnement global des niches fiscales.

• Contrairement aux autres placements immobiliers, les GFI sont exonérés d'IFI (Impôt sur la Fortune immobilière), sans limite de montant. Afin de bénéficier de ce dispositif, l'associé doit détenir moins de 10 % des parts du Groupement Forestier.

• Au moment de la succession ou lors d'une donation, une réduction de 75 % des droits fiscaux, sans plafonnement ni contrainte de lignée ou de conservation des parts, mais avec un engagement d'exploitation durable sur 30 ans pris par le Groupement Forestier. Cet abattement s'applique sur la valeur des forêts françaises détenues par le Groupement, pas sur la trésorerie.
 

>> Je demande une information détaillée sur les GFI de France Valley.

 

Communication non contractuelle à but publicitaire

*Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI

**Les supports en unités de compte présentent un risque de perte en capital.

 

À propos de France Valley :
France Valley est une Société de Gestion de Portefeuille indépendante agréée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers), spécialisée dans les Groupements Forestiers, le Capital Investissement et l'Immobilier.
France Valley gère une quinzaine de Groupements Forestiers pour le compte de nombreux particuliers qui ont souhaité s'appuyer sur son expertise pour investir dans cet actif.
France Valley est membre de l'ASFFOR (Association des Sociétés et Groupements Fonciers et Forestiers), association professionnelle qui réunit les principaux investisseurs institutionnels français de la Forêt. À ce titre, France Valley se conforme au code de bonne conduite de l'ASFFOR et a pour pratique de faire certifier PEFC (Program for the Endorsement of Forest Certification) ses massifs forestiers sous gestion.

 

 

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