Vonovia

Nous ajoutons Vonovia à notre sélection de valeurs de long terme aux alentours de 20,9€. L'investisseur long terme visera une vente aux alentours des 26,9€, soit un gain potentiel d'environ 29% par rapport au cours actuel

La foncière Vonovia redevient intéressante au moment où beaucoup d’investisseurs recommencent à regarder l’immobilier résidentiel allemand. Le groupe est le premier propriétaire résidentiel coté du pays et loge plus d’un million de personnes. Son métier est simple à comprendre : il détient des logements, les loue, les entretient et développe autour de cette base toute une série de services complémentaires. Pour un investisseur de long terme, le dossier a donc un profil assez clair, un socle d’actifs tangible, des revenus locatifs récurrents, mais aussi une forte sensibilité aux taux d’intérêt et au coût du financement.

Les résultats 2025 vont plutôt dans le bon sens. Les revenus locatifs ont atteint 3,4 milliards d’euros et le résultat opérationnel récurrent tiré de la location a progressé à 2,45 milliards, soit une hausse de 2,5%, malgré un portefeuille légèrement plus petit qu’un an plus tôt. Les loyers ont encore augmenté de 4%, le taux d’occupation est resté élevé à 97,9% et le taux d’encaissement des loyers à 99,4%.

Le début de 2026 confirme que le cœur du métier tient bien, même si tout n’est pas encore redevenu simple. Au premier trimestre, le résultat opérationnel récurrent de la location est monté à 629,7 millions d’euros, en hausse de 6,3%, tandis que la hausse organique des loyers est restée proche de 4% et que le loyer mensuel moyen en place est passé de 8,15 à 8,46€ par mètre carré. En revanche, le bénéfice courant avant impôt a reculé de 4,1%, pénalisé par la hausse des charges financières dans un contexte de tensions géopolitiques et de marché plus nerveux.

Autrement dit, les immeubles continuent de produire, mais le coût de l’argent reste un vrai sujet. La direction continue néanmoins d’afficher pour 2026 une trajectoire de progression, avec 3,45 à 3,55 milliards d’euros de revenus locatifs attendus, une croissance organique des loyers d’environ 4,2% et un bénéfice courant avant impôt compris entre 1,9 et 2,0 milliards d’euros.

Ce qui soutient le dossier à long terme, c’est d’abord la solidité de la demande locative. Le groupe allemand insiste sur la forte demande pour les appartements en location, et ses chiffres d’occupation et d’encaissement montrent que ses logements restent bien remplis et bien payés. Ensuite, la valeur des actifs semble avoir cessé de se dégrader. En 2025, le groupe a enregistré une croissance de valeur de 1,8% hors investissements, ce qui est important après plusieurs années difficiles pour l’immobilier européen. Enfin, Vonovia ne dépend pas uniquement des loyers : les activités de services, de vente récurrente d’actifs et de développement ont aussi davantage contribué en 2025. Cela ne change pas la nature prudente du dossier, mais cela lui donne un peu plus de relais de croissance qu’une simple foncière résidentielle pure.

La prudence reste toutefois indispensable. Le bilan demeure lourdement endetté, et le premier trimestre a rappelé que la facture financière pouvait rapidement rogner les profits. Il faut aussi accepter un cadre réglementaire allemand parfois contraignant sur les loyers, ainsi qu’un secteur immobilier encore en convalescence après le choc de taux.

Côté valorisation, l’action cote autour de 20,90€, pour une capitalisation d’environ 17,4 milliards d’euros, un PER estimé 2026 de 11,46 et un rendement du dividende autour de 6%. Le sentiment des bureaux d’études reste nettement positif sur Vonovia. Goldman Sachs, DZ Bank, Berenberg, JPMorgan et Jefferies affichent tous une recommandation acheteuse sur le titre, avec des objectifs de cours allant de 30 à 38€. Le relèvement récent de l’objectif de Goldman Sachs à 34,30€ illustre bien ce regain de confiance.

Les analystes estiment majoritairement que la valorisation actuelle ne reflète pas pleinement le potentiel de redressement du groupe. Surtout, si l’on compare le cours au dernier actif net réévalué de 46,28€ par action, le titre se traite encore avec une décote d’environ 56%. C’est un argument fort en faveur du dossier, même si cette décote reflète aussi les craintes du marché sur la dette, les taux et la réglementation.



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Sur le plan technique, le titre revient sur une zone qui peut favoriser un rebond. Il se rapproche à la fois du bas du canal baissier et d’un support horizontal important situé autour de 20,20€, avec un second niveau de sécurité un peu plus bas vers 18,9€. Ce type de configuration peut attirer de nouveau les acheteurs, surtout après plusieurs semaines de repli. Le RSI, revenu sur des niveaux modestes, montre que la pression vendeuse s’est déjà bien détendue et qu’un rebond technique reste possible sans être freiné, à ce stade, par une situation de surchauffe.

Les moyennes mobiles restent encore orientées à la baisse à court terme, ce qui invite à garder une certaine prudence, mais un retour au-dessus des premiers seuils de 21,40€, puis 22,50€, constituerait un premier signal d’amélioration. Tant que le titre parvient à se stabiliser dans cette zone, le scénario d’un rebond en direction des prochaines résistances, puis à terme vers le haut du canal, reste crédible.

Vonovia n’est pas une valeur de croissance rapide, mais plutôt un dossier de redressement et de rendement, dont le potentiel peut se réveiller si les taux sont amenés à baisser à moyen terme, comme nous le pensons (malgré la hausse ponctuelle actée par la BCE jeudi 11 juin 2026). Cette action n’est pas une inconnue pour nous, puisque nous l’avons déjà détenue en portefeuille à 26,77€, avec un objectif de cours fixé à 34,96€. 


Aujourd’hui, l’action s’échange à 20,9€, soit sur une zone d’achat qui nous paraît de nouveau attractive. Nous visons désormais 26,9€ à horizon trois ans, ce qui fait ressortir un potentiel d’environ 29%*.