Choisir la bonne SCPI, parmi les dizaines de véhicules de qualité existants sur le marché, demande de réaliser une étude approfondie des caractéristiques de chacune : les frais, le délai de jouissance, la typologie d’actifs ou encore la zone géographique. La plupart du temps, il faut faire des concessions, car aucune SCPI ne « coche » toutes les cases. Sauf peut être la nouvelle SCPI franco-allemande GMA Essentialis, surtout si on profite de l’offre de lancement à frais réduits.
Commerces essentiels en France et en Allemagne
La pandémie mondiale et la crise économique qui s’ensuivit ont permis de mettre l’accent sur l’importance de l’immobilier destiné au secteur de l’alimentation en tant que classe d’actifs résiliente, stable et recherchée par les investisseurs. Jugés « essentiels » par les gouvernements, les commerces alimentaires sont notamment restés ouverts pendant les différents confinements. Un privilège quand on sait que la plupart des commerces ont été contraints de fermer et, sans ressources, ont donc éprouvé des difficultés pour payer leurs charges et notamment leurs loyers.
C’est dans ce contexte que la société de gestion Greenman Arth a décidé de lancer une SCPI dédiée à l’immobilier de commerces « essentiels », et plus précisément les commerces alimentaires situés en ville et périphérie urbaine. Avec l’idée de sécuriser ainsi le flux de revenus locatifs, pour la SCPI et ses porteurs de parts. Pour appuyer cette stratégie, les actifs détenus par la SCPI comprendront « a minima, un acteur majeur de la grande distribution comme locataire principal ».
La SCPI se distingue également par sa stratégie géographique, puisqu’elle cible prioritairement des actifs immobiliers situés non seulement en France mais également en Allemagne, sans s’interdire d’explorer des opportunités ailleurs en zone Euro (et notamment le bénélux). Outre une meilleure diversification, cette stratégie permet de profiter des qualités des différents marchés européens. L’immobilier allemand, par exemple, est globalement moins cher qu’en France, sans pour autant constituer un placement plus risqué, eu égard à la robustesse de l’économie allemande et de ses entreprises.
L’autre intérêt d’investir en Europe est de pouvoir faire bénéficier les porteurs de parts d’une fiscalité allégée. En effet, les revenus provenant d’immeubles situés à l’étranger échappent aux prélèvements sociaux de 17,2%. Au niveau de l'impôt sur le revenu, la fiscalité des revenus fonciers étrangers est souvent plus douce qu'en France. En Allemagne, les revenus fonciers sont taxés à 15,825%, contre une taxation en France à la tranche marginale d’imposition.
La SCPI GMA Essentialis vise un objectif de rendement potentiel -non garanti- de 5%. A noter enfin que la La SCPI dispose déjà, dès son lancement, d’actifs immobiliers en portefeuille. La société vient de procéder à l’acquisition, pour 13M€, de 6 actifs situés en France et loués au même locataire « Carrefour Market ». Un second portefeuille devrait suivre prochainement, composé d’actifs allemands, permettant d'atteindre rapidement le portefeuille cible de 50% en France et 50% en Allemagne.
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Un acteur majeur de l’immobilier commercial en Allemagne
Avec cette SCPI gérée par sa filiale française récemment agréé par l’AMF, le groupe irlandais Greenman s’attaque au marché français. Le groupe est déjà présent au Royaume Uni, en Inde, et surtout en Allemagne où il est un acteur majeur du commerce alimentaire avec la SICAV Greenman OPEN, créé il y a 15 ans et donc la capitalisation dépasse aujourd’hui le milliards d’euros. Ce fonds vise un objectif de distribution annuelle de 5,5%*. Voici les chiffres clés de l'année 2020 (en attendant le rapport de 2021) :
Greenman est notamment spécialisé dans les opérations de « sale & leaseback ». Ce type de transactions consiste tout simplement à racheter les murs d’un commerce et de lui relouer immédiatement. Très développées en Allemagne, elles tendent à se démocratiser en France. Selon la société de gestion, le volume des transactions sur le commerce alimentaire en 2021 s’est élevé à 4 milliards d’euros en Allemagne contre 700 millions en France. Cet écart s’explique par le fait que la majorité des commerces en France détiennent leur mur, mais seraient nombreux à rechercher à obtenir des liquidités via des opérations de sale & leaseback. Le potentiel est donc important.
Mais la société de gestion ne se définit pas comme un simple loueur de mur. Elle souhaite développer une relation plus large, régulière et collaborative, en structurant ses activités autour de l’amélioration des performances de ses locataires. Son objectif est de « construire un portefeuille d’actifs reflet des pratiques et des enjeux actuels du secteur de la distribution alimentaire : présence omnicanal des grandes enseignes, logistique du dernier kilomètre et nouveaux concepts de la distribution ».
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Une offre de lancement à saisir sans attendre
Pour permettre aux épargnants d’investir dans les meilleures conditions, Greenman Arth et meilleurtaux Placement ont mis en place une offre de lancement tout à fait exceptionnelle, et à double titre.
Tout d’abord, vous pouvez acquérir des parts de la SCPI GMA Essentialis (1 000 € de souscription minimum) en bénéficiant d’une rétrocession partielle des frais de souscription : 4 % sur le prix de part souscrit vous seront remboursés par meilleurtaux Placement après votre acquisition !
Exemple : Pierre fait l’acquisition de 50 parts de GMA Essentialis (200 € par part), pour un montant de 10 000 €. Sur ces 10 000 €, 1 000 € correspondent à la commission de souscription de 10 %. Avec l’offre de lancement de meilleurtaux Placement, meilleurtaux Placement lui remboursera 400 € par virement dans les 2 mois suivant la validation de la souscription (4 % de 10 000 €).
L’autre raison de ne pas tarder pour souscrire cette SCPI est de profiter de la réduction du délai de jouissance. Il s’agit de la période pendant laquelle le souscripteur doit patienter pour prendre réellement possession des parts, et commencer à percevoir les loyers versés. Sur la plupart des SCPI, le délai de jouissance est fixé aux alentours de 5 ou 6 mois. Mais dans le cadre de l’offre de lancement de meilleurtaux Placement, ce délai d’attente est réduit à un seul mois. Toutes les souscriptions enregistrées jusqu’au 15 février 2022 au plus tard vous permettront de devenir propriétaire de parts de GMA Essentialis dès le mois suivant. Vous percevrez ainsi les premiers versements de loyers dès avril 2022.
Qui dit offre exceptionnelle, dit offre limitée. L’enveloppe disponible pour les souscriptions avec remboursement de 4 % des frais d’entrée et la réduction du délai de jouissance est plafonnée : une fois la limite atteinte, vous n’y aurez plus accès. Comme toujours, les premiers arrivés seront les premiers servis. Et les retardataires seront les premiers déçus…
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Communication non contractuelle à caractère publicitaire.
* Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
