L’immobilier est sans aucun doute l'un des meilleurs placements, solide et rentable. Mais c’est aussi un placement lourd, fortement imposé, qui génère beaucoup de frais et n'offre aucune garantie de plus-value future. Mais il y a un autre levier de performance qui lui est bien plus certain : celui que procure le crédit. S'endetter pour mieux s'enrichir ? Une stratégie absolument pas contradictoire, surtout en période d'inflation
Le levier pour se construire un patrimoine immobilier
Avec une capacité d’épargne mensuelle fixe (50, 100, 500, 1000 euros), un investisseur a deux choix : soit il place cette épargne tous les mois sur un placement financier, soit il contracte un crédit pour réaliser un investissement immobilier et se sert de sa capacité d’épargne pour rembourser le crédit.
Dans le premier cas, l’investisseur démarre avec un capital à 0 euro. Puis l’investissement progresse chaque mois, d’abord principalement avec les versements mensuels et ensuite avec les intérêts qui progressent au fur et à mesure qu'il épargne.
Au bout de 15 ans, avec 300 euros placés tous les mois de manière très dynamique et une performance de 6,5% annuel (TRI des actions sur 15 ans entre 2003 et 2018), l’épargnant aurait un capital d’environ 99 130 € (avant impôt).
Dans le deuxième cas, avec une capacité d'épargne de 300 euros par mois, on peut obtenir, dès la première année, grâce au crédit, un capital placé d’environ 100 000 €. Immédiatement. Le crédit permet à un particulier de faire une acquisition immobilière financée majoritairement, dans un premier temps, par la banque. C’est ça, le levier du crédit, la capacité de bénéficier tout de suite d’un placement important qui va produire des rendements attractifs.
Mais le particulier va devoir ensuite financer cette acquisition en versant tous les mois des mensualités à son intermédiaire financier.
Alors pourquoi c'est intéressant ? Parce que les rendements obtenus grâce à l'investissement à crédit vont couvrir le coût de ce crédit (intérêt) mais vont également rembourser partiellement la mensualité. L'acquisition est donc en partie financée par les loyers versés par le locataire !
Admettons que vous empruntez 100 000 euros sur 15 ans, pour investir dans un bien immobilier qui rapporte 3,5% (hypothèse relativement prudente). Vous allez toucher dès les premières années 3 500 euros de rendement.
Pour rembourser le crédit, vous aurez une mensualité à payer, d’environ 600 euros par mois (intérêts compris) dans notre exemple. Et comme vous touchez un revenu d’environ 300 euros tous les mois, il ne vous reste que 300 euros par mois à placer dans ce projet. Au bout de 15 ans, le crédit est remboursé et vous êtes donc propriétaire du bien de 100 000 euros, et peut être 110 000 ou 120 000 euros si le bien s’est revalorisé.
Grâce au crédit (et le levier du crédit), même un bien immobilier offrant un rendement correct mais sans plus (3,5% par an dans notre hypothèse) sera plus rentable qu’un placement en action très performant (6,5% par an dans notre hypothèse) bien plus risqué. Il faudrait que le placement financier soit 2 fois plus performant que le placement immobilier pour égaler sa performance…
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Inflation et hausse des taux : est-ce le bon moment pour investir à crédit ?
Pendant de très longs mois, les taux d'emprunt immobilier ont affiché des records de faiblesse. Et naturellement, les épargnants se sont rués sur l'investissement immobilier à crédit pour profiter cet effet d'aubaine. Avec des taux parfois autour des 1%, emprunter ne coutait en effet presque rien et l'investissement immobilier était donc vite rentabilisé.
Depuis quelques mois, les taux d'emprunt remontent. Pourquoi ce soudain changement de tendance ? A cause de l'envolée des taux des emprunts d’État, elle même provoquée par l'envolée de l'inflation.
Aujourd'hui la France emprunte à 1,5% sur 10 ans. Elle empruntait à 0,25% en début d'année et à taux négatif fin 2021.
Les États-Unis empruntent quant à eux à 3% sur 10 ans. Et nous sommes encore loin de taux normaux. Quand on voit les taux d'inflation et de croissance des différents pays, mais aussi les perspectives de remontée des taux des banques centrales, la France devrait probablement emprunter à 10 ans à un taux supérieur à 3%, les États-Unis à un taux supérieur à 5%, même l'Allemagne à un taux supérieur à 2%.
La hausse des taux immobiliers semble donc partie pour durer. Elle est d'ailleurs encore très relative. La plupart des banques ayant simplement remonté leur taux de 0,5 à 1 point tout au plus. Ils sont donc encore très bas au vu du contexte. Comme l'indique Maël Bernier porte-parole de Meilleurtaux : "10 ans à 1,50% aujourd'hui, pour retrouver un tel niveau, il faut remonter en août 2014 avec des taux d'intérêt pour les crédits immo à 3%. Sans être devin, ça en dit long sur l'évolution des taux immobiliers dans les semaines et mois qui viennent."
Difficile, dans ces conditions, de se lancer dans un crédit immobilier, surtout que les taux d'intérêt viennent de remonter ? C'est pourtant le meilleur moment pour emprunter ! En effet, en empruntant aujourd'hui à taux fixe, vous fixez le coût de votre crédit. Il n'évoluera plus. Ce qui devrait évoluer en revanche, ce sont les loyers de votre investissement immobilier. Ceux-ci sont généralement indexés sur le niveau de l'inflation. Les salaires devraient également augmenter en période d'inflation. Résultat : avec un coût qui reste fixe mais des revenus qui augmentent, le poids des mensualités d’emprunt dans votre budget ne va faire que diminuer.
L’immobilier est l’un des seuls placements qui offrent aujourd’hui un rendement réel positif, c’est-à-dire supérieur à l’inflation. L’inflation en France a été enregistré à 4,5% sur un an en mars 2022. Avec un livret A à 1%, vous perdez donc 3,5% de pouvoir d’achat. Il est difficile aujourd’hui de trouver des placements offrants des rendements supérieurs sans prendre des risques importants.
Historiquement, les prix immobiliers montent en période d’inflation. Dans les années 70s et 80s (dernières grandes périodes d’inflation), les prix immobiliers ont fortement monté, avec des hausses annuelles à deux chiffres. Attention cependant à la hausse des taux qui pourrait impacter négativement les prix, d’autant qu’ils sont historiquement élevés. L’investissement immobilier n’est pas garanti en capital.
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Le crédit pour acquérir des parts de SCPI
Qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataires, entretien et gestion du bien, travaux, etc. Un investissement contraignant en effort et en temps. L’investisseur qui cherche de la tranquillité se tournera donc plutôt vers le placement immobilier « sac à dos ». Un placement où la gestion est déléguée, de la recherche du bien à la gestion des locataires en passant par les travaux. Un placement sur lequel on peut investir selon sa capacité mensuelle, de 100 euros à 500 euros (ou plus) par mois.
Les SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) correspondent parfaitement à ces besoins. Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts (moyennant frais de gestion). L'investisseur n'a qu'à percevoir les revenus !
Autre avantage, les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif. Dans la pratique, les rendements immobiliers ne sont pas garantis. Le risque d’impayés ou de vacances rajoute donc de l’incertitude au projet : seriez-vous en capacité de rembourser les mensualités sans les revenus du bien immobilier ? Avec les SCPI, nul besoin de chercher un locataire ni même de gérer le bien. La société s’occupe de tout, vous n’avez qu’à percevoir les loyers. Et comme les SCPI ont déjà des vingtaines voire des centaines de locataires, le risque de vacances et d’impayés est très contenu. Un problème avec un locataire n’impacte pratiquement pas les loyers reçus par les porteurs de parts.
Enfin, l'investissement est accessible pour une somme bien plus raisonnable qu'un bien immobilier en direct : quelques milliers d'euros pour un achat en direct et donc quelques centaines d'euros pour une acquisition à crédit.
Tous ces avantages ont un coup mais les rendements restent attractifs (entre 3 et 6%* en 2021 selon la SCPI).
Les SCPI permettent en plus de pouvoir investir en immobilier quel que soit le budget : 5 000 €, 10 000, 50 000, 100 000, 300 000, 500 000, etc. Et de pouvoir ainsi adapter son investissement à son budget exact. Par exemple à une capacité d’épargne. Vous avez une capacité d’épargne permettant de réaliser une acquisition de 215 000 € ? Vous n’avez pas à rechercher un bien de cette valeur exacte, il vous suffit d’acheter le nombre voulu de parts de SCPI.
Autre point positif, pas besoin d’apport . meilleurtaux Placement propose en effet des offres packagées qui ne nécessitent aucun apport. Une solution idéale pour ceux qui débutent dans la vie active et qui n’ont pas encore eu l’occasion de se constituer une épargne, ou ceux qui, avec une capacité d'épargne supplémentaire, cherchent à diversifier leur patrimoine et se constituer des revenus complémentaires.
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Offre clé en main hyper attractive
Le CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine - propose une solution d'investissement en SCPI à crédit particulièrement attractive, avec un taux compétitif, une condition d'âge peu restrictive et la possibilité de financer de très nombreuses SCPI à crédit, notamment des SCPI étrangères. Voici les caractéristiques complètes de cette offre :
• Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt.
• Assurance facultative.
• Durée d'emprunt large de 10 ans à 25 ans.
• Taux compétitif : 2,50 % jusqu'à 15 ans et 2,85 % de 16 à 25 ans !
• Large choix de SCPI : notamment plusieurs SCPI majoritairement investies hors de France. Investir en SCPI étrangères permet de diversifier ses investissements et de bénéficier d'avantages fiscaux
• Aucuns frais de dossier ni autres frais supplémentaires.
• Pas de domiciliation bancaire.
• Sans apport et avec un effort d'épargne mensuel débutant à 25 euros** (hors fiscalité et hors assurance), pour un financement de 50 000 euros sur 25 ans de parts de SCPI Pierval Santé.
A titre d'exemple, pour un effort d'épargne mensuel de 125 euros** ((hors fiscalité et hors assurance), l'épargnant pourra emprunter 250 000 € (mensualité 1166 €, revenus mensuel brut 1041 €*).
Pour accéder à cette offre, il faut détenir un patrimoine immobilier physique (RP, RS, RL, LMNP gérés, hors SCPI, parking, grange, …) en métropole (hors Corse et Dom Tom). Cette offre n'est pas accessible pour les non-résidents, les indépendants, et les chefs d'entreprise, mais ouverte aux professions libérales.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
** Information non contractuelle. Hypothèses de calcul : Prêt à échéances constantes pour une durée de 25 ans à un taux de 2,85 %. Rendement moyen des SCPI : 5 %. Hors fiscalité. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
