Immobilier : Et si le meilleur placement, c'était le crédit ?

samedi 25 avril
Auteur: Gauthier Maes
Il y a 3 mois - Le 25/04/2020 à 08h04

S'endetter pour mieux s'enrichir ? Quelle drôle d'idée ! Et pourtant, en combinant l'effet de levier du crédit avec un placement connu pour son couple rendement/risque attractif, un petit investissement peut se transformer en un patrimoine immobilier aux fondations solides.

Le levier pour se construire un patrimoine immobilier

Grâce à l'effet de levier du crédit, un particulier peut se construire un patrimoine immobilier à moindre coût. En effet, le crédit permet à un particulier de faire une acquisition immobilière financée majoritairement, dans un premier temps, par la banque.

Certes, le particulier va devoir ensuite financer cette acquisition en versant tous les mois des mensualités à son intermédiaire financier. Mais les mensualités vont être en partie remboursées à l'aide des revenus fonciers procurés par le bien acquis. Pour peu que le bien soit bien géré, les revenus fonciers vont permettre de couvrir en partie le coût du crédit (qui est dégressif), et donc de financer en partie l'acquisition du bien. Votre acquisition est donc en partie financée par les loyers versés par le locataire !

C'est ainsi qu'en réalisant des versements mensuels relativement modestes, on peut se construire un patrimoine immobilier significatif, en limitant la facture fiscale. En effet, face au durcissement de la fiscalité, l'épargnant a tout intérêt à financer son acquisition à crédit. Il pourra déduire ses intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers, sans limitation de montant et de durée. Le schéma est idéal pour les personnes en activité, qui se situent dans une tranche marginale d'imposition élevée.

L'effet de levier du crédit est une piste intéressante pour les épargnants en quête de solutions alternatives aux placements traditionnels.



Le crédit pour acquérir des parts de SCPI

Étant un véhicule immobilier avant tout, il est possible d’investir en SCPI via un crédit immobilier. Cela permet alors de bénéficier d’emprunt sur une période longue, à des taux actuellement très intéressants et de bénéficier ainsi d’un fort effet de levier. Vous profitez alors d’une opération d’investissement immobilier à crédit, sans soucis locatifs, et sans frais de notaire.

Autre point positif, pas besoin d’apport . MeilleurPlacement propose en effet de offre packagée qui ne nécessitent aucun apport. Une solution idéale pour ceux qui débutent dans la vie active et qui n’ont pas encore eu l’occasion de se constituer une épargne, ou ceux qui avec une capacité d'épargne supplémentaire, cherchent à diversifier leur patrimoine et se constituer des revenus complémentaires.

Le crédit est d’autant plus votre allié que les parts de SCPI génèrent des loyers qui viennent partiellement couvrir vos charges d’emprunt. Enfin, il est possible de déduire sans limitation de montant et de durée, les intérêts d’emprunt des revenus de la SCPI.

>> Utiliser les taux encore attractifs pour s’endetter et profiter du rendement alléchant de la pierre-papier, TDVM* de 4.38%** en 2019 ... une combinaison gagnante sur tous les plans !

MeilleurPlacement a été l’un des premiers acteurs à vous proposer des solutions packagées (SCPI + Crédit) permettant de bénéficier du fort effet de levier du crédit ET des rendements attractifs du marché des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers. Une bonne façon, selon nous, de se construire un patrimoine immobilier, simplement.

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Le crédit SCPI, la solution la plus simple, surtout en confinement !

Toujours actif malgré le confinement, le CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine - propose une solution d'investissement en SCPI à crédit particulièrement attractive, avec un taux compétitif, une condition d'âge peu restrictive et la possibilité de financer de très nombreuses SCPI à crédit, notamment la SCPI Épargne foncière, deuxième de notre palmarès de SCPI mais également la SCPI allemande Novapierre Allemagne 2.

Le marché allemand de l'immobilier d'entreprises est très attractif puisque le taux de faillite d'entreprises allemandes est bien plus faible qu'en France : en 2018, il y a eu deux fois moins de faillites en Allemagne qu'en France. Les investisseurs sont attirés par la qualité du parc locatif et des locataires. Celle-ci se traduit par le faible taux d'impayés et de vacances, et un bon entretien du parc. À cela s'ajoutent l'emploi, le pouvoir d'achat et la consommation parmi les plus solides d’Europe.

L'autre intérêt pour un épargnant d'investir en immobilier en Allemagne (et pratiquement partout en Europe et dans le monde d'ailleurs), est que la fiscalité sera beaucoup plus douce. En premier lieu, ces revenus échappent aux prélèvements sociaux de 17.2%. En vertu de la Convention fiscale franco-allemande, les revenus locatifs perçus en Allemagne par la SCPI ainsi que les plus-values de cession des titres et des immeubles réalisées sont imposables en Allemagne. La SCPI sera ainsi soumise à l’impôt sur les sociétés allemandes de 15,825%. Celui-ci est prélevé à la source et la distribution de revenus aux associés est donc nette d’impôt allemand. Les revenus fonciers de source allemande distribués par la SCPI et qui sont imposables en Allemagne sont également imposables en France lorsqu’ils sont perçus par des résidents français. Ils sont donc soumis à la TMI (tranche marginale d'imposition) de l'épargnant. Mais pour éviter une double imposition, l'associé bénéficie d'un crédit d’impôt égal à l'impôt français (calculé sur le taux moyen). L'impôt final sera donc nettement moins important que pour une SCPI française.

Pour accéder à cette offre, il faut détenir un patrimoine immobilier physique.
Pour ceux qui ont donc l’opportunité de profiter de cette offre, voici ces nombreux atouts :

• Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt.
Assurance facultative.
• Durée d'emprunt large de 6 ans à 25 ans.
• Taux compétitif : 2,5 % jusqu'à 15 ans et 2,75 % de 16 à 25 ans !
• Large choix de SCPI : notamment des SCPI étrangères.
Aucun frais de dossier ni autres frais supplémentaires.
• Sans apport et avec un effort d'épargne débutant à 86 euros*** (hors fiscalité hors assurance, pour un financement de 100 000 euros sur 25 ans de parts de SCPI Novapierre Allemagne 2).

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Pourquoi c'est le moment de s'intéresser à l'investissement immobilier à crédit

La crise du Covid 19 a des effets sur le marché du crédit immobilier et pousse les taux d’emprunt à la hausse. Mais en réalité, les taux commençaient déjà à repartir à la hausse avant le début de la crise sanitaire. Depuis le début d’année, sous la pression de Bercy et du Haut Conseil de stabilité financière, les banques ont en effet commencé à serrer la vis et à ne plus accorder de prêt au-delà de 25 ans et des fameux 33% de taux d’endettement. Le nombre de refus a ainsi augmenté en 1er trimestre 2020 (13% de crédits immobiliers accordés en moins par rapport à 2019), tout comme l’apport personnel demandé à l’emprunteur.

La crise du coronavirus pourrait accélérer le phénomène. Le marché immobilier physique est totalement à l’arrêt. Les banques se concentrent surtout aujourd’hui sur les demandes de crédit des entreprises, très nombreuses. La situation actuelle va également pousser les banques à augmenter leur prime de risque, et donc les taux accordés, notamment pour tous les profils qui ne sont pas haut de gamme : taux d’endettement important, revenus fluctuent, dépenses élevées, situation familiale complexe ou encore âge et problème de santé : tous ces profils risquent de subir de sérieuses hausses de taux dans les mois à venir.

Selon plusieurs courtiers, les banques ont ainsi remonté leurs taux immobiliers en avril. Des hausses qui vont de 0.05 à 0.7 point. Sur 20 ans une grande banque propose désormais des taux de 1,35 % à 2,35 % en fonction des revenus, contre de 0,85 à 1,65 % en mars ! Pour l’instant, ce phénomène ne touche pas notre offre de SCPI à crédit. Dont le taux n’a pas augmenté depuis son lancement sur un mois. Une excellente opportunité d’investir simplement en immobilier à crédit via des SCPI, et notamment une SCPI allemande.

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Monter un dossier de crédit n’est pas chose aisée. Pour obtenir le crédit, vous allez donc devoir monter un dossier complet, comprenant toutes les informations sur votre identité et votre situation familiale (justificatifs d’identité et de domicile, certificat de mariage ou jugement de divorce, livret de famille, etc.), sur vos revenus (fiches de paye, contrat de travail, extraits Kbis et statuts pour les travailleurs et gérants non-salariés, déclaration de revenus, pension de retrait, allocations familiales, justificatifs de revenus fonciers, statut SCI, etc..), vos charges (loyers, pensions alimentaires, autres crédit) ainsi que la gestion de vos comptes bancaires (relevés bancaires).

Bien entendu, regrouper ces pièces est un travail fastidieux qui peut prendre plusieurs semaines… sauf si vous êtes confinés chez vous avec tous ces documents dans vos cartons ou sur votre ordinateur. Le moment est donc idéal pour regrouper ces pièces et préparer son dossier. C’est également le moment idéal pour faire le point sur ses revenus et ses charges et donc bien évaluer sa capacité d’épargne et donc de crédit, afin de donner du levier à votre patrimoine ! C'est enfin le moment idéal pour choisir le bon projet : avec une SCPI, pas de visite, pas de recherche de locataire, pas de travaux, aucun souci de gestion ! Et une fiscalité douce dans le cadre d'une SCPI allemande.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N. Pour les SCPI investissant totalement ou partiellement en immobilier étranger, le TDVM a été calculé net de l’impôt prélevé à l’étranger.

** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

*** Information non contractuelle. Hypothèses de calcul : Prêt à échéances constantes pour une durée de 25 ans à un taux de 2,75 %. Rendement moyen des SCPI : 4,50 %. Hors fiscalité. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité.Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.





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Avec la faiblesse actuelle des taux d’intérêt, c'est le moment idéal pour financer ses placements à crédit ! Tous les courtiers sont unanimes, après un coup de chaud cet été, les banques ont abaissé leurs taux depuis cet automne et ce quelle que soit la région. Une situation favorable pour un particulier qui souhaite se construire un patrimoine immobilier à moindre coût grâce à l'effet de levier du crédit. C'est ainsi qu'en réalisant des versements mensuels relativement modestes, on peut se construire un patrimoine immobilier significatif, en limitant la facture fiscale.

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