Immobilier : Êtes-vous prêt à investir à l’étranger ?

mardi 29 août
Auteur: Rédaction MeilleurPlacement
Il y a 2 ans - Le 29/08/2017 à 17h08

Les vacances touchent à leur fin... Plage, soleil et repos qui ont rythmé votre pause estivale commencent à être un doux et lointain souvenir... Alors pour prolonger cette image de carte postale, vous souhaitez vous lancer dans un investissement locatif hors de nos frontières. Pour vous aider y voir clair, voici 5 points à vérifier avant de craquer pour un bien à l'étranger.

Les 5 points à vérifier avant de se lancer



1/ Le pays



Cela peut tomber sous le sens mais il faut bien choisir et connaître le pays dans lequel vous voulez poser vos valises. Un pays dont la situation politique et économique est stable est plus qu’à privilégier. Prenez le temps de bien tâter le terrain. Une précaution nécessaire qui vous évitera bien des déconvenues. Évitez les contrées dont les devises fluctuent comme des montagnes russes et où la météo est capricieuse.

2/ Le marché



Comme pour n’importe quel placement, privilégiez un marché liquide pour être assuré de pouvoir revendre à tout moment. Ne soyez pas ébloui par les promesses d’une rentabilité à deux chiffres. Dans l'idéal, il faudrait même se rendre sur place pour sélectionner son bien.

3/ Le cadre réglementaire



Vous ne serez pas sur place et loin d’être au fait des subtilités réglementaires du pays convoité. Soyez bien accompagnés par un juriste local surtout si vous ne maîtrisez pas la langue du coin. Vérifiez également s’il y a un cadastre complet et fiable. En Grèce, ce n’est pas encore le cas, ce qui ouvre la porte à de nombreux litiges. Plus loin, en Thaïlande, par exemple, un étranger ne pourra être propriétaire de son bien que s’il investit dans un appartement d'une résidence de type condominium. Pour la maison tout confort, vous allez vous heurter à un mur, la législation est très contraignante.

4/ Le financement



Les banques françaises ne sautent pas au plafond lorsqu’il s’agit d’investissement à l'étranger. Alors pour vous présenter devant votre banquier sans qu’il n’y retrouve rien à redire, assurez-vous d’avoir les garanties nécessaires en France. Si le financement est local, les contraintes sont nombreuses (taux d’emprunt moins intéressant, apport plus conséquent…).

5/ La fiscalité



Ça y est vous avez déniché votre bien. Super. Mais être propriétaire implique de mettre la main au portefeuille. Contrairement à la plaquette publicitaire qui vous dit le contraire. Tout d’abord, vous allez vous acquitter de taxes locales. Plus ou moins lourdes en fonction des pays. Aussi, vous devez déclarer les revenus fonciers en cas de mise en location, et la plus-value en cas de vente, même s’ils proviennent de l’étranger.

Pour contourner cette double imposition, renseignez-vous sur une éventuelle convention fiscale entre la France et le pays où se trouve le bien. La France a signé une convention en matière d'impôt sur le revenu avec une centaine de pays. L’impôt acquitté à l’étranger sera déduit de l’impôt français par l'intermédiaire d'un crédit d'impôt.

Investir à l’étranger… sans les soucis de gestion



L’investissement locatif à l’étranger nécessite donc une grande prudence, avec une législation et des us et coutumes qui diffèrent en fonction des pays. Pour contourner le problème, les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent être une solution pertinente avec des tickets d’entrée réduits et ne requièrent pas de gestion locative. Et pour investir à l’étranger, nous vous proposons la SCPI Novapierre Allemagne. Présente dans notre palmarès 2017 des meilleures SCPI de la place, Novapierre Allemagne SCPI majoritairement exposée à l'Allemagne, une zone prospère et refuge. Un positionnement géographique qui a tapé dans l'oeil de la rédaction d'Investir-Le Journal des Finances qui lui a attribué la note maximale de 7/8.

Après un démarrage poussif et un rendement de 3,24% en 2015, le rendement sur 2016 de Novapierre Allemagne est ressorti à 4,71%* grâce à la montée en puissance des dividendes trimestriels. Un TDVM d'ores et déjà supérieur à la moyenne du marché de la pierre-papier à 4,63%**, selon les derniers chiffres de l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Nul doute qu’elle fera partie des incontournables une fois le rythme de croisière pleinement atteint. Quand on revient sur les performances réalisées en 2016, les doutes semblent être levés.

Autre avantage de cette SCPI, elle permet à ses souscripteurs de bénéficier d'une fiscalité ultra douce, ouvrant droit au crédit d’impôt et exonérée de prélèvements sociaux. Pas de prélèvements sociaux sur les revenus de sources étrangères, c'est une économie de 15,5% à la clé.


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Communication non contractuelle à caractère publicitaire.

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.

*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

SCPI : Société Civile de Placements Immobiliers

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

* TDVM : En 2016, le TDVM de la SCPI Novapierre Allemagne s'est élevé à 4,71%. Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
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