Dans le cadre d'un investissement locatif, les propriétaires choisissent souvent de s'occuper eux-mêmes de la gestion du bien. Surtout pour s'éviter des frais supplémentaires, ils vont s'occuper de la gestion des locataires, de l'entretien, ou encore des tâches administratives. Mais ces tâches sont lourdes et chronophages, et également coûteuses. Dans certains cas, mieux vaut déléguer la gestion à des professionnels.
Gérer un bien, un métier à temps partiel (voire plus...)
Gérer soi-même un bien immobilier mis en location est une option souvent choisie par les propriétaires bailleurs qui ne veulent pas allouer une part de leurs revenus locatifs à la rémunération d’une société de gestion locative.
Au-delà du prix, certains propriétaires n'ont pas confiance dans la délégation pour s'occuper et entretenir le bien, voire même font ce choix pour le plaisir de s'occuper soi-même d'un bien (un retraité peut avoir envie de conserver une activité).
Pour éviter de payer des frais qui affectent la rentabilité, vous devez vous occuper vous même de la gestion. Ce n'est pas insurmontable. Des millions de « petits » propriétaires gèrent eux-mêmes leurs logements locatifs. Certains à bon escient, d'autres par contre se rendent finalement compte qu'ils n'ont pas le profil pour faire cette gestion chronophage, stressante, et qui a quand même un coût.
Avant de vous lancer dans la gestion de votre bien, il faut donc s'assurer que vous ayez le bon profil :
- Vous avez du temps et vous êtes flexibles
Gérer un bien immobilier, cela demande du temps, beaucoup de temps. Si vos semaines sont complètement remplies entre le travail, les enfants, et quelques activités, n'allez pas vous charger avec une activité semi-professionnelle supplémentaire.
En général, il faut compter entre 15 et 30 heures pour trouver un locataire (si vous n'avez pas de chance, vous devrez le faire tous les ans) et environ 2h30 par mois pour la gestion locative (C'est une moyenne car si vous avez de la chance, vous pouvez n'avoir rien à faire mais si vos locataires ne payent pas ou que le bien se dégrade, cela peut devenir très chronophage).
Aussi, et surtout, il faut être très flexible. Vous ne pouvez pas simplement "allouer 1h tous les dimanches pour votre gestion". Car un incident peut venir à tout moment et il faut pouvoir ne pas être bloqué(e) et s'en occuper rapidement.
Imaginons que vous avez prévu de partir en vacances et que votre locataire vous donne son préavis. Aurez-vous le temps d'organiser des visites avant de partir ?
- Vous habitez près du bien mis en location
Et vous n'allez pas déménager dans les années à venir... Si vous habitez proche du bien, les interventions vous demanderont peu de temps, car vous pourrez être rapidement sur place si nécessaire. A contrario, si vous habitez loin ou que vous ne pouvez pas vous déplacer facilement, confier votre bien à un gestionnaire réactif et efficace vous permettra de rester serein même en cas de sinistres nécessitant une intervention rapide. De petites réparations peuvent vite coûter cher si vous devez intervenir dans l’urgence et à distance.
- Vous avez des talents...
Gérer son bien soi-même exige d'exécuter certaines tâches qui sont habituellement réservées aux professionnels. Mais cela ne veut pas dire qu'elles sont inaccessibles. Réparer une chasse d'eau ou une serrure est à la portée de tout le monde à condition d'être un peu manuel. Autre talent qui s’avère très utile : les talents de décorateur. Car un bien sera beaucoup plus facilement loué s'il est mis en valeur. Ce peut-être très amusant de s'en occuper, mais mieux vaut avoir un certain talent de décorateur pour éviter les fautes de goût. Enfin, pour gérer d'éventuels problèmes avec le locataire, mieux vaut avoir quelques connaissances juridiques, ou se préparer à lire, relire et comprendre les textes de loi et les règles complexes de gestion (quote-part de charge récupérable, révision des loyers, etc.).
- … ou vous êtes bien entouré(e)
Un professionnel de l'immobilier n'est ni un réparateur ni un juriste. Par contre, les professionnels sont généralement très bien entourés. Ils connaissent les bons prestataires qui feront les bonnes réparations, sans surcharger le propriétaire, ils ont des contacts chez les juristes, notaires, décorateurs et tous les professionnels qui peuvent intervenir dans la gestion du bien.
Mais un particulier aussi peut se trouver bien entouré. Vous avez peut-être un ami avocat. Vous connaissez peut-être une entreprise de réparation en qui vous avez totalement confiance. Mieux vous êtes entouré(e), plus vous serez serein dans la gestion de votre bien.
- Vous n'avez pas la phobie administrative
Autant vous le dire tout de suite, si vous gérez vous même votre bien, vous allez manger de la paperasse : bail, état des lieux, état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), diagnostic de performance énergétique (DPE), expertise obligatoire de la surface habitable, quittance de loyers, calcul de la part de charges récupérables, mise en demeure de payer les loyers et lettre d'huissier, etc... Si vous n'avez pas le goût et la rigueur pour les tâches administratives, elles deviennent vite accablantes et anxiogènes.
En conclusion, si gérer un bien immobilier est à la portée de tous, il faut avoir surtout du temps à y consacrer et être prêt à s'acquitter de tâches souvent ingrates. Une activité souvent incompatible avec un travail à temps plein.
Déléguer, oui, mais comment ?
La gestion déléguée est la solution privilégiée par les investisseurs qui ont peu de temps à consacrer à leur bien, qui n'ont pas les compétences techniques, juridiques et fiscales, et qui ne peuvent pas être réactif en cas de soucis ou de réparations d'urgence.
Notaire, agent immobilier ou administrateur de biens, peuvent vous décharger de la gestion locative, mais le coût du mandat de gestion est important : entre 6 et 12 % HT des sommes encaissées sur l’année, selon le mandat. Le gestionnaire devient le seul interlocuteur du locataire. À la place du propriétaire, il se charge d’émettre à la fois les avis d’échéance et les quittances de loyer. Sur place, si des réparations s’imposent, là encore, il prend la main, de la demande de devis à la réalisation effective des travaux. C’est un spécialiste des questions juridiques et financières. Il s’occupe de rédiger vos contrats de location, de dresser les états des lieux, ainsi que de régulariser les loyers.
Il conviendra de bien consulter le mandat signé avec le gestionnaire pour bien définir le cadre de ses interventions : recherche de locataire, recouvrement de loyers, réparations, etc. Plus le mandat sera complet, plus le coût sera élevé.
Mais la recherche du meilleur prestataire pour gérer le bien n'est pas non plus une partie de plaisir : Faut-il passer par une agence, un notaire, un administrateur ? Le professionnel est-il agréé ? Comment bien fixer le contenu du mandat ? Faut-il tout déléguer ou seulement certaines tâches ? Comment négocier les prix ? Quels honoraires de gestion courante et quelles prestations supplémentaires ?
C'est pour ça que nous conseillons, pour ceux qui cherchent à se lancer dans un projet immobilier, à privilégier l'investissement en SCPI (société civile de placement immobilier) car dans ce cas, la gestion est totalement déléguée. L'investisseur n'a rien à faire, juste recevoir les loyers.
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SCPI : le rendement moins les contraintes
Compte tenu des contraintes d'un investissement immobilier locatif, il n'est pas étonnant que de plus en plus d’investisseurs se tournent vers les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) pour réaliser un placement immobilier. Tout d’abord, les contraintes d’un tel investissement sont minimes. Vous confiez en effet votre placement à une société de gestion qui va s’occuper de TOUT. La société investit dans un parc immobilier (résidentiel mais aussi et surtout bureaux, commerces, entrepôts ou encore immobilier de santé) et le gère pour le compte des investisseurs qui n’ont qu’à recevoir les loyers. L’investissement est accessible pour toutes les bourses, à partir de quelques milliers d’euros à peine et jusqu'à plusieurs centaines de milliers d’euros, en cash ou à crédit.
De tels avantages impliquent bien entendu un certain nombre de frais. Les frais d’acquisition avoisinent les 10% (contre 7,5% pour l’achat d’un bien en direct, hors frais d'agence) et les frais de gestion s’élèvent à 10% des loyers (soit à peu près les mêmes frais que pour la mise en gestion d’un bien dans une agence). Malgré des frais élevés, la rentabilité reste au rendez-vous : en 2021, selon l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) le taux de distribution s’établissait en moyenne à 4,49%* NETS DE TOUS FRAIS. Un rendement supérieur à ce qu'on trouve sur l'investissement locatif dans de nombreuses villes de France.
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Le rendement moyen présenté ci-dessus est net de frais mais hors fiscalité française. Sur la plupart des SCPI, il faut, comme pour un bien immobilier en direct, retrancher les prélèvements sociaux de 17,2% ainsi que l’impôt sur le revenu à votre tranche marginale d’imposition (11%, 30%, 41% ou 45%).
Mais la fiscalité sera plus douce pour les SCPI investissant à l’étranger. En premier lieu, vous ne payez pas les prélèvements sociaux (17,2%) sur ces biens. Dans certains cas, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d'imposition. Au final, la fiscalité est 2 à 3 fois plus faible que pour une SCPI française.
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S'agissant des frais, il existe une solution pour diminuer largement la commission de souscription en Pierre Papier : souscrire à des parts lors du lancement d'une nouvelle SCPI. Ces lancements sont, en effet, souvent accompagnés d'offres promotionnelles.
Le marché des SCPI est en plein essor et beaucoup de nouveaux véhicules vont voir le jour dans les prochains mois, notamment des SCPI européennes qui offrent beaucoup d'avantages (diversification, avantages fiscaux, etc.). Des opportunités à ne pas manquer.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut-être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
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* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement immobilier doit être envisagé sur le long terme. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
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- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.
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