Quel est le cadre idéal pour réaliser un investissement immobilier ? C’est la question que tous les particuliers se posent quand ils souhaitent se lancer dans une acquisition immobilière. Et de s’interroger sur l’opportunité de créer une société de type SCI ou SARL pour s’occuper de la gestion du bien. Quels sont les avantages de ce montage ? Y-a-t-il un intérêt fiscal ? Comment s’y prendre et comment obtenir un crédit pour réaliser une acquisition via une société ? Nous répondons à toutes ces questions.
Pourquoi créer une SCI : gérer un bien à plusieurs
Créer une société pour acquérir et gérer un bien immobilier présente certains avantages. Cette stratégie est notamment adaptée dans le cas d’une détention à plusieurs (achat ensemble, transmission aux enfants, etc.).
La gestion d’un bien à plusieurs peut s’avérer délicate. Créer une société offre aux associés la possibilité de fixer librement les modalités relatives aux prises de décisions. Ainsi, toutes les décisions relevant de la compétence des associés sont prises conformément à ce qui est prévu dans les statuts. Cela permet d’éviter des blocages dans la gestion du bien lorsque les règles sont fixées correctement.
La création de la société nécessite de nommer un ou plusieurs gérants. Ceux-ci peuvent accomplir tous les actes de gestion dans l’intérêt de la société. Les gérants sont également chargés de convoquer les assemblées d’associés et de fixer l’ordre du jour. Ensuite, des dispositions statutaires peuvent encadrer et limiter les pouvoirs des gérants. Par exemple, un accord préalable des associés peut être instauré pour souscrire un emprunt.
Créer une SCI ou une SARL de famille facilite également les opérations de transmission. Tout d’abord, un associé peut sortir facilement de la société, il lui suffira de céder ses parts sociales à un autre associé. La procédure est beaucoup plus simple et moins coûteuse que la transmission d’un bien immobilier. En principe, les cessions de parts sociales doivent être autorisées par tous les associés. Les statuts peuvent toutefois prévoir des aménagements.
En cas de décès des propriétaires, la société permet d’éviter l’indivision entre les enfants. Les décisions seront prises conformément à ce qui est prévu dans les statuts et un enfant ne pourra pas exiger de récupérer sa part, il devra pour cela vendre ses titres.
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Une fiscalité avantageuse ?
De nombreux investisseurs pensent qu’en créant une SCI ou une SARL pour gérer un bien locatif, ils échapperont à l’impôt sur le revenu. Mais il ne s’agit en fait que d’une idée reçue.
Tout d’abord parce que de nombreuses SCI et SARL de famille sont imposées à l’IR. C’est en fait un choix des associés qui optent pour ce régime par simplicité. Dans ce cas, l’impôt est directement adressé aux associés. Le montage ne procure aucun intérêt fiscal puisque les associés sont imposés à l’IR comme s’ils détenaient le bien en direct.
Mais les associés peuvent également opter, sur option, pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, l’imposition intervient uniquement au niveau de la société. Mais l’immeuble fait l’objet d’un amortissement ce qui permet, à l’image d’une location meublée, de ne payer aucun impôt (ou très peu) sur les sociétés pendant de longues années. Le choix pour l’IS peut donc paraitre plus intéressant, surtout si les associés décident de réinvestir leurs résultats dans d’autres acquisitions et travaux.
Mais attention lorsque les associés veulent obtenir un rendement de leur investissement, ils vont devoir distribuer des dividendes qui seront imposés soit à la flat tax de 30%, soit au barème de l’IR (taux marginal d’imposition avec un abattement de 40% + prélèvements sociaux de 17,2%).
Par ailleurs, au moment de la revente du bien, les plus-values seront imposées comme des plus-values professionnelles et non comme des plus-values immobilières classiques. Le montant de la plus-value sera calculé par la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable. C’est-à-dire que les amortissements réalisés sur le prix d’achat seront déduits du prix d’acquisition et cela viendra considérablement augmenter le montant de la plus-value. Il n’y a aucun abattement pour durée de détention dans le cas d’une société soumise à l’IS pour les plus-values immobilières. Le montant de cette plus-value sera directement ajouté aux résultats de la société. De ce fait, les bénéfices dégagés seront soumis à l’impôt sur les sociétés (15%, 28% ou 33,33%).
Pour réaliser un investissement immobilier en limitant la facture fiscale, les particuliers ont donc plutôt intérêt à opter pour le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel). Avec ce régime, les revenus sont imposés comme des BIC, avec la possibilité de déduire l’amortissement comme pour une SCI. Mais la plus-value restera imposée au niveau du particulier, sans tenir compte de l’amortissement et avec les abattements pour durée de détention.
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Comment créer une société immobilière ?
Pour créer une SCI ou une SARL, il faut être obligatoirement au moins deux associés. Une personne seule ne peut pas créer de SCI ou de SARL mais peut créer une SAS (obligatoirement soumise à l’IS). Comme pour une SCI à l’IS, cette situation n’est pas toujours fiscalement intéressante (attention à la revente du bien), et elle est particulièrement couteuse et contraignante (tenue d’une comptabilité commerciale, nomination d’un commissaire, etc.)
La création d’une SARL est également plus contraignante qu’une SCI, même si les contraintes sont plus faibles dans le cas d’une SARL de famille.
Comme son nom l’indique, la SARL de famille doit obligatoirement être créée entre membres de la même famille. Ce statut particulier permet d’être imposé à l’IR et non à l’IS qui sera le régime obligatoire des autres SARL.
Par rapport à une SCI, une SARL de famille a moins de restrictions sur son activité et peut notamment avoir des activités commerciales (location meublée). L’objet social d’une SCI est obligatoirement civil et immobilier.
Pour créer une SCI ou une SARL de famille, plusieurs démarches sont nécessaires :
- Rédiger les statuts et réaliser les apports.
- Nommer le gérant de la société s’il n’est pas désigné directement dans les statuts.
- Publier un avis de constitution au journal d’annonces légales.
- Réunir tous les documents demandés pour immatriculer la société et envoyer le dossier de demande d’immatriculation.
Lorsque la création de la société prévoit l’apport en capital d’un bien immobilier, l’opération requiert la rédaction d’un acte notarié.
Le coût de création peut être élevé : publication d’un avis au journal d’annonce légales et frais de greffe pour l’immatriculation, frais de notaire ou du professionnel qui se charge des démarches, etc.
Comment obtenir un crédit via la SCI ou une SARL de famille?
La personnalité morale de la SCI ou la SARL lui permet d’emprunter directement contrairement à un achat en indivision où chaque indivisaire devra emprunter séparément ou être co-emprunteur.
Il s’agit d’un avantage indéniable de l’investissement via une personne morale : au-delà d’être plus simple (un seul prêt à contracter), cela augmente la capacité d’emprunt car la banque bénéficie de plusieurs garanties. Mais attention, faire emprunter une SCI n’est pas anodin puisque cela se traduit par un endettement de la société. Or, les associés de SCI sont indéfiniment responsables des dettes contractées par la société de sorte qu’en cas de défaut de paiement, la banque pourra poursuivre l’associé de son choix sur la totalité de la dette.
Pour la plupart des banques de réseau,la capacité d’emprunt respective de chaque associé est primordiale. Il faudra que les associés disposent de la solidité financière suffisante pour faire face en cas de défaut de paiement.
Mais d'autres établissements de crédit, spécialisés dans les prêts aux sociétés, vont avoir une approche différente. Elles savent bien que les SCI et SARL disposent souvent de cash (notamment les sociétés soumises à l’IS qui ne veulent pas distribuer le résultat aux associés) et de biens immobiliers physiques. Elle vont donc considérer le patrimoine de la société comme une garantie supplémentaire.
Il est donc possible, dans certains cas, d’utiliser le patrimoine (immobilier et liquidités) de la société pour obtenir un crédit, sans passer par la case étude de dossier de chaque associé de la SCI. C’est le cas de notre partenaire bancaire CFCAL.
Le CFCAL propose aux personnes physiques et morales une offre sur les SCPI à crédit avec des conditions très attractives :
• Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt.
• Assurance facultative.
• Durée d'emprunt large de 10 ans à 25 ans.
• Taux compétitif : 2.20% jusqu'à 15 ans et 2.55% de 16 à 25 ans
• Large choix de SCPI : notamment plusieurs SCPI étrangères.
• Aucuns frais de dossier ni autres frais supplémentaires.
• Pas de domiciliation bancaire.
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Pour accéder à cette offre, il faut détenir un patrimoine immobilier physique (RP, RS, RL, LMNP gérés, hors SCPI, parking, grange, …) en métropole (hors Corse et Dom Tom). Cette offre n'est pas accessible pour les non résidents, les indépendants, et les chefs d'entreprise, mais ouverte aux professions libérales et aux personnes morales.
Les personnes morales (SCI ou SARL) détiennent généralement un patrimoine physique. C'est ce patrimoine que le CFCAL étudiera pour accorder un crédit SCPI sans étudier le dossier de chaque associé. Et avec des conditions encore plus avantageuse :
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• Taux compétitif : 1.60% jusqu'à 15 ans et 2.05% de 16 à 25 ans
• TOUTES les SCPI peuvent être financées
• Frais de dossier : 1900 € + frais de notaire
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Communication non contractuelle à but publicitaire
Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
