La pierre-papier séduit de plus en plus les Français qui souhaitent investir dans l'immobilier sans s’encombrer d'un immeuble, et profiter de la performance et de la solidité de la pierre à long terme. Autre avantage de la SCPI : les rendements, immédiats et attractifs. Mais, il peut parfois être plus intéressant de se priver de ces revenus en achetant des actifs en nue-propriété pour bénéficier d'une décote, et d'une revalorisation mécanique dans le temps. Notamment quand on privilégie un support qui se voit le prix de sa part augmenter chaque mois.
Le démembrement : mode d'emploi
Historiquement, détenir la nue-propriété d'un bien immobilier peut se révéler très intéressant, notamment pour les personnes fortement imposables (Impôt sur le revenu et impôt sur la fortune immobilière) :
• Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.
• L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété (donc pour un prix inférieur à la pleine propriété). Vous savez d'ores et déjà que votre placement va augmenter en 10 ans. Ensuite, la revalorisation du bien peut vous amener une deuxième source de rentabilité.
• Le cadre fiscal est sans comparaison : Pas d'IR (impôt sur le revenu) ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé), pas d'IFI (impôt sur la fortune immobilière) puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine soumis à l'IFI.
De la SCPI en pleine-propriété sur des biens en nue-propriété
Oui oui... Nous ne sommes pas trompés sur la formulation de cet intertitre. On ne parle pas d'achat de parts de SCPI en démembrement mais bien de l'acquisition de parts sur des SCPI dont les actifs sont en nue-propriété.
Lancée par Primonial REIM en partenariat avec PERL, fin 2014, la SCPI Patrimmo Croissance est à jour, la 1ère SCPI d’actifs en nue-propriété sur le marché. Elle vise à constituer un patrimoine immobilier principalement résidentiel, dans le cadre de l’acquisition de la nue-propriété d’actifs démembrés. Cette innovation a été rendue possible grâce à un assouplissement de la loi ALUR autorisant la création de véhicules immobiliers basés sur des actifs en nue-propriété.
La politique d’investissement de Patrimmo Croissance vise ainsi à acquérir des biens neufs ou en état futur d’achèvement au sein de programmes destinés au logement intermédiaire. L’usufruit des biens est acquis par des entités habilitées à être bailleur social, dans le cadre d'une convention signée avec la SCPI. Le bailleur social assure la gestion locative des biens et finance les travaux de maintien en l'état (sociétés d’économie mixte, offices publics de l'habitat, sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré, etc.).
Cette SCPI surfe donc sur la montée en puissance de l’usufruit locatif social. Notamment depuis la loi ALUR qui est venue alourdir les sanctions pour les communes qui ne respecteraient pas le quota de logements sociaux. Les programmes ciblés sont localisés, autant que possible, dans des villes en situation de déficit d’offre de logements : communes de la région parisienne (Paris, Asnières sur Seine, Chatou, Courbevoie, Paris, Le Chesnay, Levallois-Perret…), de la région PACA (Antibes, Cannes, Marseille, Nice…), de Rhône-Alpes ou de l’Arc Atlantique.
Chaque bien immobilier est généralement cédé au terme de sa période de démembrement. L'échéance du bail correspond à la date d'extinction de l'usufruit. Le produit de cette cession est ensuite principalement réalloué à de nouvelles acquisitions en nue-propriété de logements.
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Deux leviers d'appréciation
Pendant la période d’investissement, le souscripteur ne percevra pas de revenus, la SCPI étant investie principalement en nue-propriété d’immobilier résidentiel. Mais quel est finalement l'intérêt de ce placement ? Il existe, sinon nous n'aurions pas pris le temps de faire un arrêt sur images sur cette SCPI. Patrimmo Croissance va jouer sur deux leviers pour assurer une rentabilité pour le souscripteur. La société de gestion va prendre soin de choisir des biens appelés à se valoriser dans le temps. L'autre levier d'appréciation du patrimoine est mécanique, lié au remembrement. La nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.
Ce concept unique a déjà séduit ! La capitalisation de Patrimmo Croissance est passée de 37 millions à 59 millions d'euros sur l'année 2017, avec 402 associés contre seulement 144 un an auparavant. Soit une collecte nette de plus de 20 millions d'euros sur l'année écoulée. Outre la thématique, le mode de revalorisation de la part est lui aussi atypique. Patrimmo Croissance n’a pas vocation à distribuer un revenu mais à capitaliser la performance potentielle, à travers l’évolution mensuelle de sa valeur de part.
Ainsi, entre le 31 décembre 2017 et le 30 juin 2018, le prix de souscription de la part s’est valorisé de 558,36 euros à 570,36 euros. Soit une hausse de 2,15%* rien que sur le premier semestre. Depuis la création de la SCPI en novembre 2014, l'associé de la première heure a ainsi vu son investissement s'apprécier de 18,83%*.
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L'astuce MonFinancier : La SCPI Patrimmo Croissance est également disponible dans notre contrat d'assurance-vie MonFinancier Retraite Vie. En plus d'une recherche de diversification, souscrire à Partrimo Croissance dans le cadre attractif de l'assurance-vie vous permettra de bénéficier d'une commission de souscription réduite.
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Patrimo Croissance, c'est aussi à crédit !
Même si le sujet des SCPI s'est démocratisé avec le temps, il n'est toujours pas aisé de trouver un établissement bancaire disposé à financer ce type d’investissement à crédit. Et pourtant, à l'image d'un crédit immobilier, le sous-jacent d'une SCPI est un patrimoine immobilier. Dans le cas de Patrimmo Croissance et de sa thématique atypique, c'est encore plus compliqué. Les établissements bancaires sont bien frileux quand il s'agit de financer des parts de SCPI qui ne sont pas des produits maison.
Partant de ce constat, nous avons souhaité rendre accessible cette SCPI mais prometteuse, à crédit. MonFinancier s'est en effet adossé à un partenaire qui propose de financer Patrimmo Croissance à crédit. Nous vous proposons dès à présent un pack "clé en main", sans domiciliation bancaire pour investir sur Patrimmo Croissance à crédit.
Mieux encore, en achetant des parts de la SCPI Patrimmo Croissance à crédit, vous pourrez déduire les intérêts d'emprunts d'autres revenus fonciers que vous avez par ailleurs, et minorer la lourde fiscalité pesant sur ce type de revenus. Pour rappel, les revenus fonciers viennent se rajouter à vos autres revenus (donc sur votre tranche marginale la plus forte) et sont également soumis aux prélèvements sociaux (17,2%). Pour une TMI à 30%, ce sera 47,2% de vos revenus fonciers qui disparaîtront en impôt. Voire plus...
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Nous restons bien entendu à votre entière disposition pour tout besoin d'accompagnement et/ou étudier l'adéquation d'un tel investissement à votre situation et à vos attentes :
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Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
