Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), ont le vent en poupe et se sont petit à petit imposées dans le paysage des placements phares des Français. Avec un ticket d'entrée raisonnable, elles permettent de diversifier ses placements ou bien de se constituer progressivement un capital sans les soucis de gestion inhérents à un placement immobilier en direct… Parmi les SCPI disponibles sur le marché, quelles sont celles qui ont le plus tapé dans l’œil de nos clients depuis le début de l’année ?
Les SCPI : Un placement incontournable
L’engouement des particuliers pour les SCPI ne se dément plus. Et pourtant, il y a encore cinq ans, ces placements étaient quasi-inconnus du grand public. Depuis, la collecte ne cesse d’aller de records en records chaque année puisque les SCPI répondent à deux attentes fortes des investisseurs : un produit alliant rendement et risque maîtrisé. Surtout, l’innovation est au rendez-vous avec une palette de produits adaptée à chaque mode d'investissement, au tempérament de chaque investisseur : en direct, ou dans le cadre fiscal privilégié de l'assurance-vie, en cash, ou en utilisant l'effet de levier du crédit. Les SCPI permettent ainsi de diversifier ses placements ou bien de se constituer progressivement un capital avec un ticket d'entrée raisonnable…
SCPI: Le top 5 MonFinancier
Pour vous aider à faire votre choix, MonFinancier vous offre sur un plateau son top 5 des SCPI les plus souscrites par ses clients. On y retrouve des véhicules d’investissement novateurs à l'image de Novapierre Allemagne, première de notre classement des meilleures SCPI de la place, ou Primovie dont le positionnement est original et à forte visibilité et qui peut être souscrite à crédit, ou PF Grand Paris qui a été élue au printemps dernier SCPI "meilleure SCPI à capital variable 2018" lors des "Victoires de La Pierre-Papier", organisées par Gestion de Fortune. On peut également citer ou alors Corum Origin qui offre l’un des meilleurs rendements des SCPI à capital variable depuis son lancement en 2012 ou PFO qui a retrouvé un nouveau souffle en diversifiant son patrimoine immobilier.
1/ Novapierre Allemagne : "Deutsche Qualität"
Nous avons été parmi les premiers à croire au potentiel de la SCPI Novapierre Allemagne, une pionnière qui n'a pas hésité à s'exporter en allant chercher les opportunités du marché immobilier au cœur de la locomotive économique européenne : L’Allemagne.
Mais ce qui fait de Novapierre Allemagne une SCPI à succès, outre sa thématique novatrice, c'est sa fiscalité ultra douce, ouvrant droit au crédit d’impôt et exonérée de prélèvements sociaux. Après un démarrage poussif et un rendement de 3,24% en 2015, le rendement sur 2017 de Novapierre Allemagne est ressorti à 4,71%* grâce à la montée en puissance des dividendes trimestriels.
Autre avantage de cette SCPI à succès, elle permet à ses souscripteurs de bénéficier d'une fiscalité ultra douce, ouvrant droit au crédit d’impôt et exonérée de prélèvements sociaux. Pas de prélèvements sociaux sur les revenus de sources étrangères, c'est une économie de 17,2% à la clé.
Prenons l'exemple d'une personne célibataire sans enfant dont le revenu imposable est de 49.500 euros. Son taux marginal d’imposition est donc de 30%. Le montant de son impôt sur le revenu est de 9.143 euros. Son taux d'imposition moyen est donc de 10.193 euros / 49.500 euros = 18,47 %.
Elle panache ses investissements en pierre-papier comme suit : une SCPI 100% française et une SCPI investie en Allemagne. Pour une comparaison claire et sur des bases identiques, nous allons prendre un TDVM de 4,71%* pour ces deux SCPI. En fonction de la fiscalité en vigueur, les rendements après impôts servis pour ces deux SCPI sont les suivants. A noter que dans le cas de la SCPI allemande, le TDVM est exprimé après imposition allemande. Pour notre personne amatrice de SCPI, l'imposition réelle sur les revenus allemands est la suivante : 30%-18,47%= 11,53%.
Le constat est sans appel. Pour un même TDVM déclaré, une SCPI investie en Allemagne offre un rendement net plus important qu’une SCPI investie uniquement en France. C'est le cas de Novapierre Allemagne.
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2/ Primovie : une SCPI qui a la santé
Nous clients ont été sensibles au positionnement assez orignal de cette SCPI. Elle offre au souscripteur la possibilité d’investir principalement sur des biens dont les locataires exercent, au moment de l’acquisition, une activité dans des domaines socialement utiles comme l’éducation et la santé. Portées par les tendances démographiques favorables, ces activités sont fortement décorrélées des cycles économiques et connaissent en France une demande croissante.
La SCPI a connu une année 2017 exceptionnelle avec une capitalisation multipliée par deux à près de deux milliards d'euros ! Et plus la capitalisation de la SCPI est élevée, meilleur est le potentiel de mutualisation des investissements. De plus, le taux d’occupation est exceptionnellement élevé à 98,8%. Exceptionnel vous a-t-on dit. Et l’an dernier, cette SCPI a assuré un TDVM de 4,89%*, un taux supérieur à la moyenne du marché !
Mieux encore, les perspectives pour cette SCPI sont au beau fixe. La société de gestion espère délivrer une performance similaire à celle de l’an passé, compte tenu du potentiel de développement du secteur de la santé et de l’éducation à la fois en France mais aussi dans d’autres pays européens...
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3/ Corum Origin (ex-Corum): le baroudeur aux 6,45%* de rendement
Corum sait être flexible ! Cette SCPI a connu deux changements de nom depuis sa création en 2012. Mais ce n'est pas pour cette raison qu'il fallait miser sur Corum Orgin au premier semestre. Cette SCPI a permis à ses souscripteurs de bénéficier d'une performance de 4,71% en l'espace de six mois, selon nos calculs. Quelle est la botte secrète de Corum Origin ? Explications...
Corum AM prête une grande attention à la qualité du patrimoine sélectionné. Il se compose de bureaux, de commerces et plus marginalement d’hôtels et de locaux d’activités et de logistique. Pour faire simple, Corum ne suit pas de thématique particulière, mais recherche le rendement, en utilisant les différents cycles et marchés dans le temps plutôt que de les subir. Elle est la seule SCPI française à ce jour présente dans sept États de la zone euro : elle privilégie la France, l’Allemagne et les Pays-Bas mais aussi la Belgique, l'Espagne, ou bien son voisin le Portugal. Mais elle n'hésite pas à investir en Slovénie ou même en Estonie pour y déceler des nouvelles opportunités de croissance. Au total, Corum détient 108 immeubles dans 11 pays européens.
Grâce à sa stratégie opportuniste, le prix de la part de cette SCPI a progressé de 1,42% pour se hisser à 1.075 euros au 1er juin. Les associés de cette SCPI phare ont de quoi se réjouir puisque le prix de souscription a constamment été révisé à la hausse depuis sa création. A 1000 euros à la création de la SCPI en 2012, celle-ci est désormais à 1075 euros, soit une hausse de 7,5% ! L’an dernier et pour la sixième année consécutive, Corum a ainsi tenu sans grande difficulté la dragée haute aux autres SCPI du même type.
Pour les heureux porteurs de parts, il n'y a pas que le prix de la part prend de l’embonpoint chez Corum Origin. Le rendement aussi. Avec un Taux de distribution sur valeur de marché de 6,45%*, cette société civile de placement immobilier surclasse ses pairs puisque ces derniers ne proposent qu’un rendement moyen de 4,43%*, selon les derniers chiffres de l'Aspim. Mieux encore, ce taux de distribution a toujours été supérieur à 6%* depuis sa création, ce qui est exceptionnel dans l'univers des SCPI.
Surtout, elle est la seule à ce jour à verser un paiement mensuel des dividendes. Percevoir des revenus tous les mois présente en effet un avantage non négligeable pour gérer ses flux de trésorerie. Ce revenu versé tous les mois positionne surtout la SCPI comme une solution de complément de revenus idéale, notamment pour la retraite.
Sur le premier semestre, Corum Origin a ainsi versé à ses associés des acomptes sur dividende cumulés de 34,86 euros bruts, soit 29,85 euros nets d'impôts étrangers. La société de gestion table ainsi sur un dividende prévisionnel de 64,50 euros. Ainsi, sur la base de ce dividende prévisionnel, Corum Origin devrait encore servir un TDVM supérieur à 6%*, conformément à la politique de Corum AM.
Ainsi, pour une personne qui a acquis des parts de la SCPI fin décembre 2017, son investissement s'est revalorisé de 4,71%* en l'espace de 6 mois, d'après nos calculs. Un taux qui se décompose de la sorte, un TDVM de 3,29%* sur les six premiers mois auquel s'ajoute la revalorisation de la part de 1,71% au premier juin. Une belle peeformance. Alors que pour d'autres SCPI disponibles à la commercialisation, cette performance n'est même pas atteinte en un an.
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4/ PF Grand Paris : "meilleure SCPI à capital variable 2018"
A peine six mois après sa réouverture, la SCPI PF1 n'est plus tout à fait la même. Elle a changé de nom pour se rebaptiser PF Grand Paris afin d'ancrer son virage vers le Grand Paris. Mieux encore, les porteurs de parts ont vu leur part se revaloriser de 4,90% au 2 mai, compte tenu de sa décote par rapport à sa valeur de reconstitution. La SCPI vient d’ailleurs tout dernièrement d’être élue "meilleure SCPI à capital variable 2018" lors des « Victoires de La Pierre-Papier », organisées par Gestion de Fortune.
Pour rappel, cette SCPI a décidé de miser sur la dynamique du projet urbain du Grand Paris. Avec 140 km² d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructure en Europe. La région Ile-de-France, 1er marché européen en immobilier tertiaire, redessine ainsi son offre immobilière : rénovations, créations de nouvelles surfaces, rationalisation des pôles tertiaires existants et créations intégrales de nouveaux pôles.
Autant d’opportunités que la SCPI souhaite saisir. Perial souhaite ainsi faire de la SCPI PF Grand Paris le véhicule de référence de l’épargne immobilière sur le Grand Paris. En 2018, la société de gestion expliquait commencer déjà à ressentir ces effets dans la valorisation du patrimoine, en hausse de plus de 3% au 31 décembre 2017.
Au début de l'année 2018, nous avions alors insisté sur le potentiel de revalorisation de PF Grand Paris compte tenu du net différentiel entre la valeur de reconstitution et le prix de sa part. Ce pari s'est avéré gagnant ! Ainsi, les porteurs de parts ont vu leur part se revaloriser de 4,90% depuis le 2 mai, compte tenu de sa décote par rapport à sa valeur de reconstitution.
"A l’image de PFO au moment sa réouverture, la valeur de reconstitution de la SCPI PF Grand Paris est très au-dessus du prix de la part. L’amélioration des fondamentaux du marché et la bonne orientation de cette SCPI, sur le plan locatif comme sur celui de l’investissement, nous paraissent être des signaux extrêmement positifs pour l’année prochaine. De quoi attendre de bonnes surprises pour ceux qui veulent parier sur PF1 en 2018."
La fenêtre de tir étant largement passée, pour profiter de cette première revalorisation de parts, la stratégie de la société de gestion pour PF Grand Paris peut conduire à de futures bonnes nouvelles pour cette SCPI. L'an dernier, le TDVM était de 4,35%* avec un dividende de 20 euros versé à aux associés. Cette année, la société de gestion devrait continuer sur ces mêmes bases, un acompte de 5 euros a déjà été versé au titre du premier trimestre...
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5/ PFO : le retour gagnant
PFO ou une valeur sûre en puissance... Fermée à la collecte depuis 2009, la SCPI historique de la société de gestion Perial a connu un petit lifting en 2015 puisqu’elle est passée en SCPI à capital variable, un statut qui lui permet de collecter des fonds nécessaires à son développement. Depuis sa réouverture, cette SCPI a retrouvé un nouveau souffle en diversifiant son patrimoine immobilier par des acquisitions de murs de commerces en centre-ville ou d’actifs acycliques tels que les crèches et les locaux d’enseignement soumis à une réglementation spécifique, qui accompagnent les besoins de la société sur l’éducation et la santé.
L'an dernier, la SCPI PFO a ainsi assuré un TDVM supérieur au taux du marché à 4,94%* avec un taux d’occupation financier du patrimoine de PFO à nouveau en hausse. De bons indicateurs financiers et un dynamisme dans la gestion du portefeuille qui laissaient présager une bonne nouvelle pour les porteurs de parts. Chose faite en avril dernier, puisque que la société de gestion a décidé de revaloriser de 1,50% le prix de part de PFO. Une excellente nouvelle donc, pour les détenteurs de parts de cette SCPI dont nos clients.
Nous avions alors insisté sur le potentiel de revalorisation de PFO compte tenu du net différentiel entre la valeur de reconstitution et le prix de sa part. La société de gestion entend accroître la taille du fonds tout en renforçant la complémentarité de ses investissements avec en toile de fond le souhait de créer de la valeur pour ses associés... La stratégie de la société de gestion pour PFO laisse donc présager de futures bonnes nouvelles pour cette SCPI.
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Communication non contractuelle à caractère publicitaire
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
Avertissement – Risques :
A propos du financement à crédit : Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
Risque de crédit : la SCPI peut avoir recours à l’endettement dans la limite de 30 % de la valeur de ses actifs immobiliers. Le montant perçu en cas de retrait est alors subordonné au remboursement de l’emprunt par la SCPI. Si le revenu des parts achetées à crédit par l’associé n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.
