Vendredi 26 août

Paul et Magalie se sont rencontrés il y a quelques années, alors qu’ils commençaient tous les deux à travailler dans la capitale parisienne. Et on peut dire qu’ils se sont bien trouvés : ils suivent tous les deux la même feuille de route tracée depuis la sortie d’école : boulot à 25 ans, mariage à 30 ans, 2 enfants à 35 ans et… acquisition de la résidence principale. Le couple a eu le coup de foudre pour un appartement de 100 m² en région parisienne. Ils ont dû emprunter 400 000 € sur 25 ans. 10 ans plus tard, il leur reste à rembourser 264 000 €. Signe du destin, c’est exactement ce que vient de recevoir Paul d’un héritage.

Deux choix


Paul et Magalie sont tous les deux cadres. Ils ont des revenus confortables qui leur permettent de faire face leurs mensualités de crédit (taux 2%, mensualités de 1 793 €), leurs loisirs (notamment week-end et vacances) et les dépenses pour leurs enfants. Ils peinent cependant à mettre de côté (50 € de temps en temps dans un contrat d’assurance-vie) comme ils le voudraient en vue de payer les études de leurs enfants d’ici une quinzaine d’années.

L’héritage reçu par Paul est donc une véritable aubaine et ils souhaitent optimiser au mieux leur stratégie pour ce capital de 264 000 €.

Ils ont un profil plutôt équilibré, surtout Paul qui est prêt à investir une partie de ce capital en actions. Sur 15 ans, c’est clairement le meilleur placement selon lui. Magalie quant à elle n’a pas vraiment confiance dans les actions mais est beaucoup plus sensible à l’investissement immobilier locatif.


Le choix de Paul

« Puisqu’on arrive chaque mois à rembourser la mensualité du crédit, pourquoi ne pas la maintenir et investir ces 264 000 € ? ».

Paul fait un calcul simple : son crédit lui coûtera moins de 2% par an (le coût est dégressif car chaque année ils doivent rembourser moins).

En plaçant ce capital dans un placement financier performant (s’il arrive à convaincre Magalie de prendre un peu de risques), il pourra obtenir un rendement supérieur à 3 voire 4% par an. Donc bien plus performant que s’il rembourse la résidence principale. CQFD.

Le choix de Magalie

« Je pense qu’il vaut mieux rembourser le crédit et contracter un nouveau prêt pour réaliser un investissement locatif ».

Magalie voudrait rembourser le crédit résidence principale. Son argument est simple : rembourser la résidence principale leur permettra de dégager une nouvelle capacité d’emprunt qu’ils pourront utiliser pour faire un investissement immobilier à crédit.

Grâce à la performance de l’investissement immobilier, mais aussi grâce à l’effet de levier du crédit, leur performance finale sera bien plus élevée que celle d’un placement financier.

Cette stratégie lui parait en plus moins risquée que celle de Paul, car elle craint qu’en cas de chute des actions (elle a lu quelques prévisions pessimistes sur le sujet), ils risquent de perdre une partie de leur capital plutôt que d’en gagner…


La stratégie de Paul


S’ils suivent l’avis de Paul, le couple va investir dans un contrat d’assurance-vie avec un profil équilibré (voire même un peu dynamique). Il investira en fonds euros (pour la sécurité), en actions (comme le souhaite Paul) et en immobilier via des SCPI et SCI. Ce choix rassure Magalie qui estime que la performance des fonds immobiliers permettrait de compenser les éventuelles pertes sur les actions.

15 ans plus tard, le couple a fini de rembourser son crédit résidence principale.

S’agissant du contrat d’assurance-vie, on peut partir sur 3 hypothèses :

- Hypothèse plutôt pessimiste : les placements en actions ont subi une baisse de 30%* qui a été à peine compensée par les rendements de l’immobilier qui ont été un peu décevants (moins de 3% par an**). Le couple a placé 264 000 €. Il se retrouve avec 265 000 € 15 ans plus tard

- Hypothèse plutôt conservatrice : malgré quelques belles années, la performance moyenne des actions (3%* par an) n’a pas été aussi élevée que Paul le souhaitait tandis que celle des placements immobiliers a été correcte mais sans plus (3,5%**). Le couple se retrouve 15 ans plus tard avec un capital de 393 700 €, soit une performance annuelle moyenne de 2,7% nets de frais et de prélèvement sociaux.

- Hypothèse plutôt optimiste : avec une performance annuelle moyenne de 6%*, les placements en actions ont offert les rendements espérés par Paul tandis que les placements immobiliers ont également participé à la bonne performance de l’allocation (4,5%**). Le couple se retrouve 15 ans plus tard avec un capital de 492 885 €, soit une performance annuelle moyenne de 4,25% nets de frais et de prélèvement sociaux.


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La stratégie de Magalie


S’ils suivent l’avis de Magalie, le couple va utiliser les 264 000 € de l’héritage pour rembourser le crédit de la résidence principale.

Il restait 261 061 € à payer mais le couple doit également payer des frais de remboursement anticipés de 2 492 € (6 mois d’intérêt).

Il leur reste alors 447 € sur l’héritage qu’ils vont placer dans un contrat d’assurance-vie (même allocation que pour la stratégie de Paul).

Le couple est désormais propriétaire de la résidence principale (une bonne chose de faite) et va alors contracter un nouveau crédit pour acheter un bien immobilier. Pour éviter les soucis de gestion, ils vont se tourner vers les SCPI étrangères (pour limiter la fiscalité). L’objectif est que leur effort d’épargne mensuelle (mensualités – revenus locatifs) soit plus ou moins égal à la mensualité qu’ils payaient pour la résidence principale.

Détail du projet :

- Montant : 500 000 €

- Durée : 15 ans

- Taux : 2,95%

- Mensualités : 3 440 €***

- Revenus mensuels nets d'impôt : 1655 € en moyenne (sur la base d'un taux de distribution de 4,5%** pour la SCPI)

- Effort d’épargne net moyen: 1 785 € (Soit 8 € de moins que la mensualité du crédit résidence principale).

15 ans plus tard, le couple, propriétaire de sa résidence principale depuis maintenant plusieurs années, détient désormais un patrimoine immobilier locatif de 500 000 € lui procurant plus de 1 500 €** de revenus nets par mois (qui seront très utiles pour payer les études des enfants).

Il s’agit d’une hypothèse très conservatrice, car on n’a pas compté l’éventuelle revalorisation du bien (et des loyers). Si on veut être plus optimiste, on peut considérer que le bien s’est revalorisé de 0,5%** par an pendant 15 ans (soit 540 000 €) et offre à ce moment-là un rendement proche de 1 650 €** net par mois.


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Conclusion


Même dans le cas d’une performance très satisfaisante de l’allocation de Paul, sa stratégie serait bien moins rentable que celle de Magalie qui a utilisé le levier du crédit sur un investissement locatif. Il aurait fallu une performance de plus de 5% par an pour que la stratégie de Paul soit plus rentable que celle de Magalie. Pour atteindre une telle performance, il aurait donc fallu prendre des risques que le couple n’était pas prêt à prendre.

La résidence principale n’offre aucun levier. Lorsqu’on a une rentrée d’argent permettant de rembourser le crédit, il est très intéressant de le faire afin de bénéficier d’une nouvelle capacité d’épargne qu’on pourra mettre dans un investissement à crédit avec du levier.


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Communication non contractuelle à but publicitaire

*L'investissement en actions, obligations ou OPCVM présente un risque de perte en capital important, et doit s’envisager dans une optique long terme, en représentant une petite partie d’un patrimoine global. Contrairement au fonds en euros, la valeur de ces supports, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse, dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers.

**Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.

*** Simulation non contractuelle. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.

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