Les idées reçues ont la vie dure ; c’est même à cela qu’on les reconnaît. Et l’épargne n’échappe malheureusement pas à la règle. C'est pourquoi meilleurtaux Placement vous propose son « feuilleton de l’été », une série d’articles sur les idées préconçues des épargnants sur les placements. Assurance vie, épargne retraite, mais aussi le placement préféré des Français, l'immobilier.
L’idée reçue : Il faut absolument choisir la durée d’emprunt la plus courte
En plus d'un taux bas, la majorité des emprunteurs va rechercher la durée de prêt la plus faible possible (en s'assurant quand même qu'il pourra payer la mensualité chaque mois). L'idée est bien entendu de rembourser le crédit le plus tôt possible pour être débarrassé de la charge des intérêts. En fait, c'est un mauvais calcul.
Plus votre durée est courte, plus la mensualité sera forte (pour un même montant emprunté). Par contre, les revenus reçus de votre investissement seront fixes.
Inversement, plus votre mensualité est faible, plus les revenus locatifs vont financer cette mensualité. Votre effort d'épargne est plus faible, votre levier est plus fort. Au final, vous aurez le même montant à l'issue de l'opération mais vous aurez mis moins d'effort d'épargne. Le TRI (taux de rentabilité) interne sera plus élevé.
Dans le cas d'un effort d'épargne équivalent, augmenter la durée de l'emprunt permet d'emprunter plus. Dans ce cas vous avez le même effort d'épargne, mais un investissement plus important (et donc des revenus locatifs plus élevés) : même si vous n'allez pas jusqu'au bout de votre crédit, et que vous vendez le bien pour rembourser le prêt, votre capital final sera plus élevé. Votre TRI est également plus fort.
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Exemple
Prenons deux exemples :
Opération A (durée 15 ans)
Monsieur et Madame Rounier veulent se lancer dans une acquisition immobilière. Ils partent sur un crédit sur 15 ans :
- Montant emprunté : 100 000 €.
- Intérêts : 2,95%*.
- Mensualités : 688 €.
- Loyers bruts : 416,5 €** par mois (5%).
- Effort d'épargne mensuelle (hors fiscalité): 271,5 €.
- Effort d'épargne mensuelle fiscalité comprise (TMI = 30%): 405,5 €.
- Capital net au bout de 15 ans : 96 990 € (revalorisation 0,5%** par an, commission à la revente 10%).
Ils empruntent 100 000 € pour une mensualité de 688 €. Comme ils touchent 416,5 €** de loyers par mois (rendement 5%), leur « effort d'épargne » mensuel est de 271,5 € +134 € de fiscalité. Au bout de 15 ans, le crédit est remboursé. En prenant pour hypothèse une revalorisation du prix de 0.5%** par an, les parts de SCPI s'élèvent donc à 107 768 €. En comptant une commission de souscription de 10%, le couple obtient donc un capital de 96 990 € soit un TRI annuel de 4.13%* net.
Opération B (durée 25 ans mais remboursement au bout de 15 ans)
Dans le deuxième cas de figure, ils partent sur un crédit de 25 ans; mais rembourse le prêt au bout de 15 ans :
- Montant emprunté : 235 000 €.
- Intérêts : 3.45%**.
- Mensualités : 1 170 euros.
- Loyers bruts : 980 €** par mois (5%).
- Effort d'épargne mensuelle (hors fiscalité) : 190 €.
- Effort d'épargne mensuelle fiscalité comprise (TMI = 30%) : 405 €.
- Capital au bout de 15 ans : 227 900 (revalorisation 0,5%** par an - frais de revente de 10%) - 119 800 € (capital restant dû + indemnités de remboursement anticipé de 1%).
En partant sur une durée plus longue, le couple aurait pu emprunter 235 000 €. La mensualité serait alors de 1 170 € et les loyers de 980 €** (soit un effort d'épargne de 190 euros, plus 215 € de fiscalité).
Au bout de 15 ans, le capital restant dû est de 118 617 €. S'ils décident de vendre leurs parts et de rembourser par anticipation (en payant 1186 € d'indemnités de remboursement anticipé), le capital final (en prenant toujours une hypothèse de revalorisation du prix de 0.5%** par an) serait de 108 100 €. Soit plus de 10 000 euros de plus, pour la même durée et le même effort d'épargne ! Soit un TRI de 5,88 % nets de tout frais et impôt !
Au final, en empruntant sur une durée plus longue, le couple peut emprunter beaucoup plus, pour un même effort d'épargne, car les loyers perçus sont plus élevés. Au bout du compte, il bénéficie d'un meilleur effet de levier et donc d'un TRI bien supérieur.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Simulation non contractuelle. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.
**Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.
- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
