Les idées reçues ont la vie dure ; c’est même à cela qu’on les reconnaît. Et l’épargne n’échappe malheureusement pas à la règle. C'est pourquoi meilleurtaux Placement vous propose son « feuilleton de l’été », une série d’articles sur les idées préconçues des épargnants sur les placements. Assurance vie, épargne retraite, mais aussi le placement préféré des Français, l'immobilier.
L’idée reçue : Il faut attendre d'acheter sa résidence principale pour faire de l'investissement locatif
« Dois-je acheter ma résidence principale ou rester locataire ? » Il y a trente ans, ce débat n’existait pas. Acheter sa résidence principale se présentait comme une évidence et s’inscrivait dans un projet de vie bien réglé. Avoir « son propre toit » et ne pas « jeter l’argent par les fenêtres dans un loyer » tombaient sous le sens. Mais c’était il y a trente ans. Une éternité tant le contexte économique, les mœurs et les habitudes de consommation ont radicalement changé. Alors que les Français (notamment les jeunes) sont de plus en plus mobiles (dans le travail mais aussi dans leur couple), et que la résidence principale est un investissement de plus en plus lourd (surtout à Paris), la rigidité qu'elle entraîne (géographiquement et patrimonialement) peut être un véritable obstacle.
En 30 ans, les prix ont littéralement flambé, notamment dans les grandes métropoles françaises. Cela signifie qu’il faut emprunter sur 20, 25 voire 30 ans pour pouvoir acheter un bien immobilier. Et sur cette période, il peut se passer beaucoup de choses. Des événements heureux, comme une famille qui s’agrandit, des besoins et des envies qui évoluent, mais aussi des ruptures, ou une mutation professionnelle, un licenciement, ou même une séparation.
Rester locataire, c’est justement faire le choix de la liberté, la liberté de déménager, la liberté de modifier ses projets en fonction de ses envies. Rester locataire, c’est aussi la liberté de se constituer son épargne à sa manière (sur les marchés financiers, contrat d’assurance-vie, etc.). Pourquoi ? Parce que rester locataire permet d’économiser facilement 200 à 300 euros de plus par mois, par rapport à un logement de surface équivalente que vous auriez acheté. Avec cette somme en plus, on peut faire beaucoup de choses, comme les réinvestir dans l'immobilier locatif, en vue de se constituer un patrimoine.
Locataire + investisseur
Un nouveau modèle émerge donc chez les jeunes (25-40 ans) investisseurs : rester locataire et utiliser le surplus d'épargne (écart entre son loyer et son crédit si on avait acheté sa résidence principale) pour réaliser un investissement immobilier locatif. De cette manière, l'investisseur peut rester mobile tout en bénéficiant du levier du crédit et des conditions de taux encore attractives pour se construire un patrimoine immobilier.
Qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataires, entretien et gestion du bien, travaux, etc. Un investissement contraignant en efforts et en temps. L’investisseur qui cherche de la tranquillité se tournera donc plutôt vers le placement immobilier « sac à dos ». Un placement où la gestion est déléguée, de la recherche du bien à la gestion des locataires en passant par les travaux. Un placement sur lequel on peut investir selon sa capacité mensuelle, de 100 euros à 500 euros (ou plus) par mois.
Les SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) correspondent parfaitement à ces besoins. Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts (moyennant frais de gestion). L'investisseur n'a qu'à percevoir les revenus !
Autre avantage, les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif. Dans la pratique, les rendements immobiliers ne sont pas garantis. Le risque d’impayés ou de vacances rajoute donc de l’incertitude au projet : seriez-vous en capacité de rembourser les mensualités sans les revenus du bien immobilier ? Avec les SCPI, nul besoin de chercher un locataire ni même de gérer le bien. La société s’occupe de tout, vous n’avez qu’à percevoir les loyers. Et comme les SCPI ont déjà des vingtaines voire des centaines de locataires, le risque de vacances et d’impayés est très contenu. Un problème avec un locataire n’impacte pratiquement pas les loyers reçus par les porteurs de parts.
Enfin, l'investissement est accessible pour une somme bien plus raisonnable qu'un bien immobilier en direct : quelques milliers d'euros pour un achat en direct et donc quelques centaines d'euros pour une acquisition à crédit.
Tous ces avantages ont un coût mais les rendements restent attractifs (entre 3 et 6%* en 2022 selon la SCPI).
Les SCPI permettent en plus de pouvoir investir en immobilier quel que soit le budget : 5 000 €, 10 000, 50 000, 100 000, 300 000, 500 000, etc. Et de pouvoir ainsi adapter son investissement à son budget exact. Par exemple à une capacité d’épargne. Vous avez une capacité d’épargne permettant de réaliser une acquisition de 215 000 € ? Vous n’avez pas à rechercher un bien de cette valeur exacte, il vous suffit d’acheter le nombre voulu de parts de SCPI.
Autre point positif, pas besoin d’apport. meilleurtaux Placement propose en effet des offres packagées qui ne nécessitent aucun apport. Une solution idéale pour ceux qui débutent dans la vie active et qui n’ont pas encore eu l’occasion de se constituer une épargne, ou ceux qui, avec une capacité d'épargne supplémentaire, cherchent à diversifier leur patrimoine et se constituer des revenus complémentaires.
Je souhaite découvrir les offres de SCPI à crédit de meilleurtaux Placement
Exemples d’investissement à crédit :
Le CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine - propose une solution d'investissement en SCPI à crédit particulièrement attractive avec notamment la possibilité de financer de très nombreuses SCPI à crédit, dont Epargne Pierre , première de notre palmarès 2023 des meilleures SCPI
Les autres caractéristiques de cette offre :
- Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt.
- Assurance facultative.
- Durée d'emprunt large de 10 ans à 25 ans.
- Taux : 4.49% de 10 à 15 ans, et 4.99% de 16 à 25 ans
- Large choix de SCPI : notamment SCPI étrangères.
- Aucuns frais de dossier ni autres frais supplémentaires : le taux nominal est donc égal au TAEG
- Pas de domiciliation bancaire et sans apport.
Pour accéder à cette offre, il faut détenir un patrimoine immobilier physique (RP, RS, RL, LMNP gérés, hors SCPI, parking, grange, …) en métropole (hors Corse et Dom Tom). Cette offre n'est pas accessible pour les non-résidents, les indépendants, et les chefs d'entreprise, mais ouverte aux professions libérales.
Exemples d’investissement
- Achat à crédit de 40 000 € (ticket minimum) de la SCPI Epargne Pierre via un crédit sur 25 ans.
- Mensualité : 234 €**
- Revenus mensuels (loyers) nets d’impôt : 333 €*
- Effort d’épargne mensuel : 99 €
- Effort d’épargne totale : 29500 €
- Valorisation au bout de 20 ans : 40 780 € (hypothèse de revalorisation de 0,5%* par an mais frais de vente de 10%)
- Achat à crédit de 200 000 € de la SCPI Epargne Pierre via un crédit sur 25 ans.
- Mensualité : 1170 €**
- Revenus mensuels (loyers) nets d’impôt : 680 €*
- Effort d’épargne mensuel : 490 €
- Effort d’épargne totale : 147 000 €
- Valorisation au bout de 20 ans : 203 900 € (hypothèse de revalorisation de 0,5%* par an mais frais de vente de 10%)
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Communication non contractuelle à but publicitaire
*Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.
- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
* Simulation non contractuelle. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.
