+1,65% sur 1 mois. +6,29% YTD. Notre véhicule immobilier continue de délivrer de la performance, dans une année 2024 pourtant difficile pour l’immobilier. Quels sont les secrets du gérant pour dégager une telle performance ? Faut-il investir aujourd’hui et y aura-t-il d’autres opportunités à saisir ?
La crise immobilière est-elle derrière nous ?
Ce n’est un secret pour personne, le marché immobilier a été particulièrement chahuté ces dernières années ! 2023 a été marquée par un ralentissement du marché français après plusieurs années de forte croissance. Les prix ont baissé dans certaines grandes villes, comme Paris, Bordeaux et Lyon. Cette baisse est due à plusieurs facteurs, dont la hausse des taux d'intérêt des crédits immobiliers, la pénurie de logements et la dégradation du pouvoir d'achat des ménages.
Le creux de la vague est-il passé ? C’est ce que beaucoup d’experts pensent, même si la reprise est encore lente. Les agences immobilières constatent actuellement un retour progressif des acquéreurs, avec des demandes d’informations et des visites en hausse
Plusieurs facteurs expliquent cette reprise, au premier rang desquels la baisse des taux d’intérêt. Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen des crédits immobiliers est passé de 4,13% en janvier 2024 à 3,62% en juillet 2024.
Avec la baisse des taux, le pouvoir d’achat des acquéreurs augmente. Ils augmentent surtout avec la baisse des prix. Selon les données publiées par les Notaires de France, les prix des logements anciens en France métropolitaine ont baissé de 3,9% en moyenne sur l'année 2023 par rapport à 2022. Et les prix ont continué a baissé en 2024 : -1,2% en moyenne sur les 3 premiers mois de l’année.
Malgré cette nouvelle baisse des prix cette année, il semble les investisseurs reprennent confiance. Encouragés notamment par la baisse de l’inflation et les perspectives de baisse des taux d’ici la fin de l’année. Les banques ont également assoupli leurs conditions de crédit. D’après l’Observatoire du Crédit logement, la production de crédit a augmenté de 74 % entre décembre 2023 et mai 2024.
Les prix vont-ils repartir à la hausse ? Possible, et c’est ce qu’on constate sur certains types de biens, dans certaines villes par exemple (Biarritz, Nice), mais aussi sur certains véhicules de placement : la SC MeilleurImmo, notre véhicule de placement pour investir en immobilier sans frais d’entrée, vient ainsi de voir sa part augmenter de 1,65%* sur un mois .
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MeilleurImmo : une stratégie opportuniste
Dans un contexte difficile pour la pierre papier, avec beaucoup de SC qui ont subi des baisses de prix, MeilleurImmo connait au contraire une année 2024 de grande facture avec une hausse de sa valeur liquidative de 6,29%*. La stratégie du gérant, de rester très liquide, dans un contexte lourd pour l’immobilier, afin de saisir des opportunités d’investissement après des baisses de prix, commence à porter ses fruits.
La SC a notamment réalisé en février son premier investissement en immobilier physique dans le centre commercial O’Parinor. Cette acquisition réalisée dans des conditions attractives avec un taux de rendement à l’achat de plus de 10%** explique cette évolution positive de la valeur de la part et offre un rendement régulier consolidant la performance à long terme de MeilleurImmo.
C’est cette acquisition qui a permis d’obtenir une forte hausse du prix de la part de MeilleurImmo en avril dernier, de +4,82%. Comme indiqué, l’acquisition de O’Parinor a été réalisée « à des conditions attractives ». Une expertise indépendante a en effet été réalisée quelques semaines après l’acquisition, et a réévalué la valeur de l’immeuble au-dessus du prix d’acquisition, ce qui explique la forte hausse du prix de la part.
Par ailleurs, dans un contexte difficile pour le marché de la Pierre Papier, l’Autorité des Marché Financiers a demandé aux sociétés de gestion de procéder à une nouvelle expertise des patrimoines des SCPI au 30 juin 2024. Si cette demande visait surtout à déceler des véhicules en difficultés, elle a à nouveau profité à la SC MeilleurImmo puisque ses actifs, notamment O’Parinor, ont été à nouveau réévalués à la hausse, ce qui a entrainé une nouvelle progression du prix de sa part de 1,65% sur un mois.
De plus, la SC dispose encore de plus de 21 millions d’euros à investir dans des opportunités offrant des perspectives de rendement attractives, en profitant donc des baisses de prix. En attendant, ces liquidés sont positionnées sur des comptes de trésorerie et profitent donc des rendements élevés des derniers mois.
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Pourquoi investir aujourd’hui dans MeilleurImmo ?
Comme le dit Marc Fiorentino : « L’investissement immobilier est et restera un élément essentiel de votre patrimoine. Incontournable dans une optique de diversification. Notre ambition est de vous offrir le meilleur de la pierre-papier selon un ADN qui nous est cher : frais les plus bas, diversification, couple rendement / risque attractif
L’objectif de la SC MeilleurImmo est d’offrir une réponse adaptée aux épargnants souhaitant investir une partie de leur épargne disponible dans l'immobilier diversifié. Le fonds MeilleurImmo investit principalement dans le marché immobilier sous toutes ses formes, directement et indirectement au travers de fonds d’investissements alternatifs (Société Civile, SCPI, OPCI, autres FIA immobiliers). La diversification est en effet au cœur de la stratégie de la SC MeilleurImmo pour une meilleure mutualisation des risques mais aussi pour profiter des différentes dynamiques de marché.
Cliquez ici pour voir l’image en grand. Source : Sofidy
En synthèse, voici les leviers de performance future de la SC MeilleurImmo :
• L'acquisition du centre commercial O'Parinor à des conditions attractives et qui a permis de réaliser une performance de près de 5%* depuis le début de l'année
• Une opération offrant un rendement annuel de plus de 10%**, permettant à la SC de recevoir un revenu régulier et de consolider sa performance sur le long terme.
• Outre cette acquisition physique, MeilleurImmo bénéficie également des loyers versés par les SCPI en portefeuilles. Pour rappel, les SCPI ont versé en moyenne un rendement de 4,52% en 2023, et 2,25% au premier semestre 2024 (en légère hausse par rapport au S1 2023).
• Une part de liquidités importante (21 millions d’euros) qui met la SC en position de force pour profiter d'autres opérations immobilières à prix attractif afin de viser de nouvelles revalorisations à court ou moyen terme, tout en prêtant une attention particulière au rendement sur le long terme.
• La perspective de baisse des taux à court/moyen terme, qui devrait permettre la reprise du marché immobilier et alimenter de nouvelles hausses de prix
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MeilleurImmo est disponible sur nos contrats d’assurance-vie et Plan d’Epargne Retraite labellisés, et en particulier le contrat Meilleurtaux Liberté Vie.
Le cadre est donc idéal :
Pas de frais d'entrée : votre première performance, c’est l’absence de frais ou de commission de souscription. Les seuls frais à payer sont les frais de gestion :
• 1,6% pour la SC MeilleurImmo. L’investisseur notera que l’objectif de rendement annuel communiqué est de 4%* nets de ces frais de gestion.
• 0,5% de frais de gestion du contrat meilleurtaux liberté vie : les frais de gestion les plus bas du marché de l’assurance-vie.
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D’autres opportunités sur les véhicules immobilier ?
Malgré une année 2023 difficile, et une année 2024 incertains, le moment est peut-être idéal pour s’intéresser aux SCPI, en particulier si les taux baissent d’ici la fin de l’année.
Malgré la crise immobilière qui a provoqué la baisse de certains biens, et notamment certaines SCPI, de nombreux véhicules traversent la période sereinement, avec un prix de part stable et des rendements élevés.
1er de notre palmarès 2024, la SCPI Epargne Pierre Europe a affiché un taux de distribution de 6,26 %*** brut de fiscalité en 2023. Profitant d'un contexte de baisse des prix sur les marchés immobiliers européens, elle a pu acquérir des actifs en Espagne et aux Pays-Bas. Son ambition est de maintenir un taux de distribution brut de fiscalité supérieur à 6 %*** tout en consolidant sa marge de protection entre prix de part et valeur de reconstitution. Outre la diversification géographique, la fiscalité des SCPI européennes présente un avantage fiscal : l’impôt sur les revenus peut être plus faibles qu’en France mais surtout, les investisseurs échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus de source étrangère.
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Certaines SCPI sont par ailleurs particulièrement bien positionnées pour profiter des opportunités qui ne manqueront pas d’apparaître avec les baisses de prix. Il s’agit de jeunes SCPI, qui sont donc en pleine période de collecte, n’ont donc pas été impactées par les baisses de prix des derniers mois, et vont pouvoir acheter des biens à prix cassés.
La société de gestion Sofidy (gestionnaire de MeilleurImmo) a récemment lancé la SCPI Sofidynamic, avec pour objectif de proposer aux épargnants d’investir dans l’immobilier à haut rendement. Elle a pour but d’investir principalement dans des murs de commerces (retail parks, moyennes surfaces de périphérie, galeries commerciales, commerces de pied d’immeubles...) et en immobilier d’activité . La SCPI vise l’acquisition de biens situés dans l’Espace Économique Européen, au Royaume-Uni et en Suisse. Cette SCPI se distingue par des frais d’entrée très bas, à 2%, alors qu’il avoisine les 10% pour la plupart des SCPI. Le taux de distribution annuel cible non garanti de Sofidynamic était de 7 %*** (brut de fiscalité). Il a été augmenté à 8%, compte tenu d’un bon démarrage avec notamment des acquisitions à haut rendement. Un rendement cible qui par ailleurs est supérieur à la moyenne des SCPI diversifiées.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
* Performance nette de frais de gestion de l’unité de compte, mais hors frais de gestion du contrat et hors fiscalité.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'objectif de performance n'est pas garanti et les prévisions (performances futures) ne constituent pas un indicateur fiable quant aux performances futures. Les parts de SCI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
**taux de rendement initial acte en main, qui ne constitue en aucun cas une promesse de rendement ou de performance.
*** Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
