Dès qu'il y a du revenu quelle que soit sa forme, l’État prend sa part en les ponctionnant sous forme d'impôts, taxes ou de prélèvements sociaux. Et les non-résidents, même à des milliers de kilomètres de l'Hexagone, peuvent ne pas échapper au bon souvenir du fisc français. En effet, les revenus fonciers et les plus-values immobilières, d'immeubles sis en France, sont soumis à des prélèvements sociaux. Sauf si vous privilégiez les bons placements même en investissant dans la pierre...
Immobilier rime avec fiscalité...
Depuis 2012, les revenus fonciers des non-résidents ainsi que leurs plus-values immobilières, d'immeubles sis en France, sont soumis à des prélèvements sociaux.
Les non-résidents assujettis à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) peuvent également être pénalisés. Si l'exonération des placements financiers ne va pas révolutionner leur déclaration, en revanche, l'assiette de l’IFI est réduite aux biens et droits immobiliers (à l'exception des biens liés à l'activité professionnelle du redevable). En raison d'un changement de règle concernant la prise en compte de certains investissements en immobiliers, les expatriés pourront éventuellement être redevables de l'IFI ou bien voir leur imposition augmenter cette année par rapport à leur ancien ISF.
Par exemple, la fraction de la valeur des titres correspondant à des immeubles imposables en France, et ce quelle que soit la quote-part de la valeur de cet immeuble dans l’actif de la société, est taxable à l’IFI. Dont des parts de "pierre-papier" qui entrent dans le champ de cet impôt même logés dans un contrat d'assurance-vie à hauteur de leur coefficient immobilier.
L'administration fiscale française est donc particulièrement dure sur l'imposition des revenus fonciers des non résidents, sur des biens situés en France assujettis ou non à l'IFI. En plus d'être frappés de prélèvements sociaux de 17,2%, ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu en France avec le taux forfaitaire de 20%. Mais certains placements permettent d'alléger l'imposition tout en étant investi dans la pierre...
...sauf si vous choisissez le bon plan
Il existe une solution pour avoir des revenus immobiliers sans payer d'impôt (ni IR, ni prélèvements sociaux) ! Lorsque l'on parle d'investissement locatif, on envisage souvent l'achat d'un bien immobilier « nu ». Mais la location en meublé offre aux propriétaires un cadre fiscal ultra-avantageux, avec en plus d'autres atouts (meilleur rentabilité, bail plus court, récupération TVA...).
L’administration fiscale considère que la location meublée ne génère pas de revenus fonciers, mais relève des règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dans cette optique, vous pouvez également vous intéresser aux résidences en meublé (résidence étudiante par exemple) pour dégager des revenus BIC qui ne seront pas imposés pendant plusieurs années (grâce à la possibilité d'amortir le bien sur les revenus pendant de longues années). La hausse de la CSG sera minime voire même indolore.
Pour investir dans une bien meublé, nous conseillons de privilégier un bien dans une résidence étudiante : La demande est croissante, le ticket d'entrée raisonnable et la gestion est assurée par le gestionnaire du bien.
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1/ Une demande croissante
Chaque année pour des centaines de milliers d'étudiants, la quête d'un logement tourne au cauchemar. L'offre de logements disponibles et accessibles aux petites bourses reste désespérément modeste. Avec seulement 375 000 logements proposés, il en faudrait le double pour loger les 1,6 million d’étudiants à la recherche d’un toit. Seuls 6% d'entre eux ont la possibilité d'obtenir des chambres universitaires. Pour les autres, c'est le grand flou total. Les pouvoirs publics sont conscients du problème, Emmanuel Macron avait alors promis pendant la campagne présidentielle de construire 60 000 logements étudiants. Mais pour l'instant, les paroles ne se sont pas transformées en actes. Face à cette pénurie de logements, de belles perspectives s'offrent donc pour les résidences étudiantes. En effet, le nombre d’étudiants progresse à un rythme moyen de 1,15% ces dernières années. Et d'ici 2020, le nombre d'étudiants inscrits en enseignement supérieur dépassera les 2,7 millions d'euros.
2/ Un ticket d'entrée raisonnable
Comment réaliser son premier investissement locatif avec un ticket d'entrée raisonnable ? Les résidences étudiantes répondent parfaitement à la question. Ce type de placement est en effet accessible dès 80.000 euros. Mais attention à l'emplacement ! Si la demande est bel et bien croissante, certaines précautions sont toutefois à prendre. Tout d'abord, il est préférable de privilégier une résidence proche d'un grand centre universitaire, de transports en commun le desservant et des « commodités » (supermarchés, lieux de loisirs…). Outre la localisation, la qualité de la résidence étudiante est un critère à prendre en considération. Une résidence étudiante avec de nombreux services type laverie sera d’évidence plus prisée par les étudiants qu’un établissement proposant le strict minimum. Si toutes ces conditions sont réunies, c’est l’assurance de limiter la vacance locative et donc de percevoir des revenus réguliers.
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3/ Une gestion aisée
Un emplacement bien choisi et une résidence étudiante de qualité, c’est le bon duo pour un investissement réussi. Mais il ne faut pas mettre de côté la qualité du gestionnaire. C’est lui qui se charge de trouver, de sélectionner le locataire mais aussi de s’occuper des visites, la rédaction des actes, l'état des lieux d'entrée et de sortie, la perception des loyers, l’entretien de la résidence...Toutes ces actions ne sont pas gratuites ! Elles sont généralement facturées à hauteur de minimum 10% du loyer mensuel. Sa gestion aura donc un impact sur la rentabilité de votre investissement. En investissant dans une résidence étudiante, sur une période d'au moins 9 ans, comme pour toutes résidences de services, vous pouvez espérer en moyenne 4% ou 4,5% de rentabilité.
4/ Des avantages fiscaux appréciables
Mais ce qui séduit les les épargnants, outre son ticket d'entrée abordable et l'assurance de bénéficier de revenus réguliers, ce sont les nombreuses pistes d’optimisation fiscale. En recourant au statut LMNP, en régime réel classique ou via le dispositif Censi-Bouvard, l'investissement dans une résidence de services connaît un succès croissant auprès des amateurs de pierre.
En optant pour le statut LMNP, l’investisseur pourra bénéficier d'un avantageux régime fiscal permettant de générer des revenus locatifs non imposés durant de longues années, à partir du moment où vous optez pour l'amortissement du bien acquis. De plus, vous récupérez le montant de la TVA sur le prix de revient hors taxe. Le logement doit alors être exploité pendant vingt ans. En cas de revente, la TVA à 20% devra être remboursée au prorata des années restant à courir jusqu’au terme.
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5/ Achetez à crédit !
À l’heure où les taux sur le crédit n’ont jamais été aussi bas, recourir à l’emprunt pour financer son investissement dans une résidence étudiante est une aubaine. De plus, en finançant à crédit son investissement, il faut savoir que les intérêts se déduiront des loyers qui seront ainsi défiscalisés. Autrement dit, l’endettement permet de «gommer» les revenus issus des loyers alors que, en payant cash, ces revenus seront soumis à l’impôt sur le revenu au taux marginal du propriétaire (30%, 41% ou 45%).
6/ … avec ou sans apport
Il est possible de financer votre projet sans apport personnel sur le montant hors taxe. La majorité est remboursée par les loyers du locataire et vos économies d'impôts. Cela vous permet d'investir sans apport personnel tout en générant des revenus stables sur le long terme.
Des revenus réguliers et garantis, pas de gestion locative, un dispositif fiscal avantageux, pas de doute, l’investissement dans une résidence étudiante est une piste idéale pour se constituer des revenus complémentaires.
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