Vendredi 29 juillet

S’il ne procure pas de rendement pendant un certain temps, l'investissement en nue-propriété présente un atout majeur : vous achetez un bien avec une décote. Et comme cette décote disparait à l’issue du démembrement, votre investissement a de très grandes chances de se revaloriser. Surtout si on sélectionne les biens avec les meilleures décotes. Quelles sont donc les meilleures décotes du moment ? Notre petit catalogue à lire chez vous, au bureau ou sur la plage.

Pourquoi acheter un bien en nue-propriété ?


La propriété d'un bien peut être démembrée, c'est-à-dire séparée en deux droits sur ce bien : l'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou d'en tirer les profits, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en avoir la jouissance. Concrètement, sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans.

Détenir la nue-propriété d'un bien immobilier peut se révéler très intéressant, notamment pour les personnes fortement imposables (Impôt sur le revenu et impôt sur la fortune immobilière) :

- Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.

- L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété (donc pour un prix inférieur à la pleine propriété). Vous savez d'ores et déjà que votre placement va augmenter en 10 ans. Ensuite, la revalorisation du bien* peut vous amener une deuxième source de rentabilité.

- Le cadre fiscal est sans comparaison : Pas d'IR (impôt sur le revenu) ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas d'impôt sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé), pas d'IFI (impôt sur la fortune immobilière) puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine soumis à l'IFI.

Au final, le couple rendement/risque est ainsi optimisé. Aujourd'hui, aucun autre placement ne permet d'espérer une rentabilité annuelle comprise entre 3 et 5%*, sans imposition et pour un risque relativement faible.


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Pourquoi les meilleures nues-propriétés sont des SCPI ?


L'investisseur sera néanmoins attentif au prix qu'il paiera pour la nue-propriété d'un bien. Sur des biens en direct, la valeur des nues-propriétés disponibles sur le marché est souvent déraisonnable. Les promoteurs connaissent en effet l’attrait de ce type de biens, ainsi que leur rareté, et vous font donc payer une surprime.

Nous conseillons donc de privilégier la détention de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) en nue-propriété. Pour plusieurs raisons :

- Le choix est très vaste. Comme il y a beaucoup de parts de SCPI, il y a beaucoup de choix en termes de durée : de 3 à 20 ans.

- L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance.

- À l’échéance, l’investisseur n’est pas bloqué : il peut conserver ses parts de SCPI, mais il peut aussi revendre ses parts (toutes ou seulement une partie), au prix en pleine propriété.

- Les clés de répartition, c'est-à-dire la quote-part respective du prix entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée, sont très avantageuses. Elles sont fixées par la société de gestion, en pourcentage du prix de la part. Si la nue-propriété est fixée à 70%, l’usufruit sera à 30%. La société de gestion tâche de bien équilibrer les prix entre nue-propriété et usufruit. Il n'y a donc pas de survalorisation possible. C’est ainsi que vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 65-70% de la valeur de la part ! Des clés de répartitions qu’on ne trouve nulle part ailleurs

En combinant plusieurs avantages, la détention de parts de SCPI en nue-propriété est devenue très intéressante. N'hésitez pas à en savoir plus en recevant une information détaillée:


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Nos meilleures opportunités de l'été


A. Nue-propriété PF Grand Paris sur 5 ans

La société de gestion Perial a décidé en 2017 de rouvrir la commercialisation de sa SCPI PF1, et de la renommer « PF Grand Paris » pour axer sa stratégie sur la dynamique du projet urbain Grand Paris. Avec 140 km² d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructures en Europe. La région Île-de-France, 1er marché européen en immobilier tertiaire, redessine ainsi son offre immobilière : rénovations, créations de nouvelles surfaces, rationalisation des pôles tertiaires existants et créations intégrales de nouveaux pôles. Autant d’opportunités que la SCPI souhaite saisir. Depuis l’ouverture de son capital en 2017, le prix de la part a été revu à la hausse chaque année jusqu'en 2021, augmentant ainsi de près de 16 %*.

Avec une décote de 18% sur 5 ans, la nue-propriété de PF Grand Paris offre un TRI annuel de 4,05%*, 2,00%* si on tient compte des frais de revente (bien sûr, rien ne vous oblige à vendre la SCPI dans 5 ans…). Surtout, l’intérêt de cet investissement repose sur le potentiel de revalorisation de la SCPI. Comme évoqué, la SCPI PF Grand Paris a augmenté le prix de sa part chaque année jusqu'en 2021, pour une hausse de près de 16%*. Elle n’a toujours pas revalorisé en 2022. S’il n’y a aucune garantie que cela continue dans le futur, on peut néanmoins noter que la valeur du parc immobilier, rapporté au nombre de parts, se situe encore au-dessus du prix de la part, malgré donc plusieurs revalorisations ces dernières années. Si on table sur une revalorisation de 5%* sur les 5 prochaines années, le TRI annuel net de frais passe à 2,99%*.


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A. Nue-propriété Novapierre Allemagne sur 6 ans

Les atouts de Novapierre Allemagne sur le marché toujours plus fourni des SCPI sont indéniables. Et il en va de même pour Novapierre Allemagne 2, sa "petite sœur" qui a pris sa suite après la fermeture du capital de l'aînée en 2019. En ciblant l’immobilier commercial allemand, et tout particulièrement les commerces de proximité (alimentaire, Do It Yourself, drugstores et restauration notamment), Novapierre Allemagne 2 tire parti d’une classe d’actifs pérenne et résistante aux aléas économiques. Elle capitalise également sur la robustesse de la première économie européenne et de la consommation Outre-Rhin. Enfin, cette SCPI allemande profite pleinement d’un marché immobilier profond, aussi bien à Berlin et dans sa banlieue qu’au sein des multiples Länder de la République fédérale.

Avec une décote de 20% sur 6 ans, la nue-propriété de Novapierre Allemagne 2 offre un TRI annuel de 3,8%*, 1,98%* si on tient compte des frais de revente. Mais l’investisseur pourrait avoir un grand intérêt à conserver ce placement. Tout d’abord du fait du potentiel de revalorisation, très élevé. Le valeur de reconstitution de la SCPI est estimée à 10,7%* au-dessus de la valeur de la part, ce qui laisse à penser qu’il y aura plusieurs revalorisations à court terme, mais également à long terme. Dans 6 ans, ce potentiel ne sera peut-être pas épuisé. Par ailleurs, pour les investisseurs qui souhaitent obtenir des revenus complémentaires dans 6 ans (ou plus), Novapierre Allemagne 2 constitue une excellente solution car les revenus fonciers allemands sont peu imposés en France. Ils échappent aux prélèvements sociaux et bénéficient d’un crédit d’impôt égal au taux moyen d’imposition.


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B. Nue-propriété Epargne Pierre sur 7 ans

Créée en 2013, Épargne Pierre est une SCPI à capital variable ayant pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier diversifié tant sur le plan géographique que locatif permettant d’assurer l’objectif de gestion, à savoir la distribution d’un revenu et la valorisation du prix de la part. La SCPI investit dans des actifs d’immobilier d’entreprise de manière très diversifié : au 31 décembre 2021, 58,16% du parc immobilier était constitué de bureaux et 25,26% de commerces. Les biens sont situés sur toute la France, notamment en Île-de-France (34,10%) mais aussi et surtout dans les régions Nord, Nord Est et Nord Ouest (41,16%).

Avec une décote de 27% sur 7 ans, la nue-propriété d’Epargne Pierre offre un TRI annuel de 4,6%*, 3,03%* si on tient compte des frais de revente. Une très belle performance qui pourrait être améliorée par des revalorisations de part. En effet, le patrimoine d’Epargne Pierre s’est nettement revalorisé ces dernières années, si bien que la valeur de reconstitution se situe à 7,7%* au-dessus du prix de la part, alors même que cette part a été revalorisée l’an dernier. Si on table sur une revalorisation de 7%* sur les 7 prochaines années, le TRI annuel net de frais passe à 4,04%*.


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D. Nue-propriété Vendôme Régions sur 8 ans

À l'heure où beaucoup de SCPI se spécialisent géographiquement ou thématiquement, la SCPI Vendôme Régions a choisi d'investir en immobilier d'entreprise tertiaire dans les régions françaises et plus particulièrement dans des grandes agglomérations (Paris, Lyon, Nantes, etc.) et les agglomérations de taille moyenne (Le Mans, Valenciennes, Amiens, Dijon, Avignon, Colmar, Carcassonne…). En termes de typologie d'actifs, la SCPI est aussi diversifiée avec 72% de son parc investis en bureaux et 20% en commerces.

Avec une décote de 33% sur 8 ans, Vendôme régions offre une clé de répartition très favorable. Le TRI ressort ainsi à 5,13%* (hors variation du prix de la part*), 3,75%* si on compte les frais au moment de la revente. Et il faut rajouter à cela les éventuelles revalorisations sur 10 ans, c'est-à-dire une hausse du prix de la part. En début d’année, la valeur de reconstitution du patrimoine se situait à 8,57%* au-dessus du prix de la part. En mai dernier, le prix de la part a été augmenté de 2,3%*, ce qui laisse néanmoins encore un gros potentiel de revalorisation à long terme.


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C. Nue-propriété Activimmo sur 10 ans

Activimmo a pour objectif de constituer un patrimoine immobilier locatif majoritairement fondé sur les bâtiments d’activités, les entrepôts logistiques et la logistique urbaine, en anticipant l’évolution des modes de consommation et le développement du e-Commerce entraînant notamment de nouvelles logiques de distribution. Il s'agit ainsi d'une thématique diversifiante, qui se différencie des SCPI classiques qui investissent en immobilier de bureau ou de commerce.

La crise du coronavirus a accéléré le développement du e-commerce, notamment du fait des confinements, fermetures de commerces et essor du télétravail. Les ventes de produits sur Internet ont en effet augmenté de 32% en 2020 (+7% en 2021). Les locaux d'activités tournaient donc à plein régime, contrairement à d'autres locaux, et les bailleurs n'ont donc eu aucun problème pour récupérer les loyers. Le développement du e-commerce ne s’arrêtera pas avec la fin de la crise sanitaire. Il continue d’accélérer au contraire. Le e-commerce a franchi le cap des 125 milliards d’euros en France en 2021. L’avenir s’annonce donc radieux pour le secteur de la logistique.

Avec une décote de 35% sur 10 ans, le TRI ressort à 4,4%.(hors variation du prix de la part*), 3,24% si on compte les frais au moment de la revente, si l'investisseur choisit de revendre ses parts. Ce qui ne sera peut-être pas le cas, surtout si le niveau de rendement distribué par ActivImmo (6,02 % en 2021***) continue à évoluer largement au-dessus de la moyenne du marché.


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Communication non contractuelle à but publicitaire

* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement immobilier doit être envisagé sur le long terme. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.

** Le potentiel de revalorisation est calculé par meilleurtaux Placement en divisant la valeur de reconstitution des parts de SCPI par la valeur de la part.

*** Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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