Première de notre palmarès 2019 des meilleures SCPI, Novapierre Allemagne a atteint en avril dernier son capital maximum statutaire de 400 millions d'euros. Depuis 5 mois, il était donc impossible aux investisseurs à la recherche d'un placement performant, solide et peu imposé, de profiter des qualités de la SCPI allemande gérée par Paref. Heureusement, l'attente est désormais terminée puisque la société de gestion lance une nouvelle SCPI dédiée à l'Allemagne, Novapierre Allemagne 2.
Novapierre Allemagne, la pionnière
Lancée en 2014, Novapierre Allemagne a été la première SCPI en France à chercher les opportunités du marché immobilier au cœur de la locomotive économique européenne : L’Allemagne. Les épargnants l’ont bien compris et se sont rués vers ce véhicule d’investissement.
Le marché allemand de l'immobilier d'entreprises est très attractif puisque le taux de faillite d'entreprises allemandes est bien plus faible qu'en France : en 2018, il y a eu deux fois moins de faillites en Allemagne qu'en France. Les investisseurs sont attirés par la qualité du parc locatif et des locataires. Celle-ci se traduit par le faible taux d'impayés et de vacances, et un bon entretien du parc. A cela s'ajoutent l'emploi, le pouvoir d'achat et la consommation parmi les plus solides d’Europe. Tous ces facteurs font de l'Allemagne une zone prospère et refuge pour l'investissement immobilier d'entreprises.
En seulement 5 ans d'existence, Novapierre Allemagne s'est faite un nom dans l'univers concurrentiel de la pierre-papier. Cette SCPI opportuniste a pulvérisé son objectif, pourtant ambitieux, d’une taille de 100 millions d’euros à l’horizon 2018. Novapierre Allemagne pesait près de 400 millions d'euros fin 2018.
Après un démarrage tranquille et un rendement de 3,24%* en 2015, le rendement sur 2017 de Novapierre Allemagne est ressorti à 4,71%* grâce à la montée en puissance des dividendes trimestriels. Et le rendement a même augmenté en 2018 avec une distribution de 4.87%* après impôts, sans compter la distribution d'un report à nouveau, amenant le rendement global de l'année à 4.99%*.
Au 1er octobre 2018, la SCPI a aussi revalorisé le prix de sa part, de 2%. Une hausse directement appliquée sur l’investissement des porteurs de part. Le prix de la part est donc passé de 255 € à 260 €. Logique quand on sait que la valeur de reconstitution a été évaluée à 269 € par part dans le rapport annuel de 2017.
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Success Stories
Novapierre Allemagne, victime de son succès ? Après un cru 2018 (et un début d'année 2019) exceptionnel, la SCPI a atteint en avril dernier son capital maximum, fixé dans les statuts, de 400 millions d'euros dans les prochains jours. "La performance globale 2018, la meilleure depuis la création du Fonds, a probablement accéléré cet élan" estime Paref Gestion. Le gestionnaire annonçait ainsi qu'il n'accepterait plus les nouvelles souscriptions à sa SCPI. Mais "la pause sera de courte durée" précisait Paref.
En effet, quelques mois plus tard, Paref annonce le lancement du deuxième millésime de Novapierre Allemagne, bâti dans la continuité du premier afin d'offrir, à nouveau, l’accès au marché immobilier allemand des commerces.
Le commerce de proximité, un des secteurs les plus solides d’Allemagne aujourd’hui, évolue dans un modèle normé et installé, qui correspond aux habitudes de consommation des ménages allemands. Avec un taux de chômage parmi les plus bas d’Europe et un pouvoir d’achat par habitant parmi les plus élevés, l’Allemagne est une zone prospère au sein de laquelle ses habitants consomment structurellement de manière importante. Novapierre Allemagne 2, qui investira dans cette classe d’actifs, devrait ainsi bénéficier de cette dynamique.
La SCPI reprendra donc les recettes qui ont fait le succès de sa grande sœur. Avec des améliorations.
Pour ce nouvel opus Paref Gestion a en effet souhaité s’attacher les services d’un professionnel du secteur de l’immobilier en Allemagne afin de l’accompagner sur ce marché. PRINCIPAL REAL ESTATE, présent sur le marché paneuropéen et gérant principalement des actifs immobiliers de commerces, dispose d’une expertise dans la recherche et la gestion d’actifs immobiliers situés en Allemagne.
Par ailleurs, pour cette nouvelle génération, Paref a souhaité abaisser le délai de jouissance au 1er jour du 3ème mois suivant la réception intégrale des fonds par la société. Un vrai atout par rapport à Novapierre Allemagne 1 (5 mois) et la plupart des autres SCPI du marché.
Le prix de souscription est fixé à 250 € à compter du 18 septembre 2019. La souscription minimum est de 10 parts (pour les nouveaux associés).
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Une fiscalité attractive
Les SCPI étrangères sont idéales pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l’immobilier sans les tracas liés à un investissement en direct hors de nos frontières. Outre la simplicité de gestion et une mutualisation des risques, les SCPI étrangères ont un point commun que recherche n'importe quel investisseur : une fiscalité attractive.
Pour rappel, la fiscalité des revenus fonciers étrangers pour un résident fiscal français est fonction de la convention fiscale applicable entre la France et les pays de détention des immeubles. La plupart des conventions prévoient l’imposition des revenus fonciers dans le pays où le bien est situé. Et généralement la pression fiscale y est beaucoup moins forte qu'en France. Il faut dire qu'en France, ils sont soumis à la tranche marginale d’imposition en plus des prélèvements sociaux... Autrement dit, les loyers perçus peuvent donc être taxés jusqu'à 62,2% !
En vertu de la Convention fiscale franco-allemande, les revenus locatifs perçus en Allemagne par la SCPI ainsi que les plus-values de cession des titres et des immeubles réalisées sont imposables en Allemagne. La SCPI sera ainsi soumise à l’impôt sur les sociétés allemandes de 15,825%. Celui-ci est prélevé à la source et la distribution de revenus aux associés est donc net d’impôt allemand. Les revenus locatifs et les plus-values de source allemande sont exonérés d’impôts sur les prélèvements sociaux en France.
Les revenus fonciers de source allemande distribués par la SCPI et qui sont imposables en Allemagne sont également imposables en France lorsqu’ils sont perçus par des résidents français. Alors pour éviter une double imposition, l'associé bénéficie d'un crédit d’impôt égal à l'impôt français (calculé sur le taux moyen). L'impôt final sera donc nettement moins important que pour une SCPI française.
Prenons l'exemple d'une personne célibataire sans enfant dont le revenu imposable est de 65 000 €. Son taux marginal d’imposition est donc de 30%. Le montant de son impôt sur le revenu est de 8 243,3 €. Son taux d'imposition moyen est donc de 8 242,3 € / 65 000 € = 12,68 %. Elle panache ses investissements en pierre-papier comme suit : une SCPI 100% française et une SCPI investie en Allemagne. Pour une comparaison claire et sur des bases identiques, nous allons prendre un TDVM de 4,77%* pour ces deux SCPI. En fonction de la fiscalité en vigueur, les rendements après impôts servis pour ces deux SCPI sont les suivants. A noter que dans le cas de la SCPI allemande, le TDVM est exprimé après imposition allemande. Pour notre personne amatrice de SCPI, l'imposition réelle sur les revenus allemands est la suivante : 30%-12,68%= 17,32%.
Le constat est sans appel. Pour un même TDVM déclaré, une SCPI investie en Allemagne offre un rendement net plus important qu’une SCPI investie uniquement en France.
L’imposition allemande est gérée directement et intégralement par la société de gestion (vous recevrez un document de Paref (IFU) reprenant toutes les étapes de la déclaration. Le crédit d’impôt est quant à lui calculé automatiquement par l’administration fiscale).
L’investisseur devra tout de même déclarer ses revenus distribués par la SCPI en France, mais bénéficiera d’un crédit d’impôt sur le taux moyen d'imposition qui viendra limiter la fiscalité française. Ainsi, ce type de placement est particulièrement pertinent pour les épargnants ayant une tranche marginale d'imposition élevée.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
**Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
