Les épargnants avertis le savent : une revalorisation de prix de part d’une SCPI n’est à pas manquer. Et justement, les SCPI Novapierre Allemagne (1 et 2) viennent tout juste d’augmenter leur prix, pour le plus grand bonheur des associés : +7,69 et + 4 % respectivement. Rassurez-vous, si vous avez manqué cette opportunité, vous allez avoir l’occasion de vous rattraper, y compris en 2022.
De belles hausses de prix de part pour Novapierre Allemagne 1 et 2
Les lecteurs assidus de cette newsletter étaient prévenus. Ces dernières semaines, nous vous avons partagé notre analyse concernant les SCPI Novapierre Allemagne, et en particulier Novapierre Allemagne 2 (la seule encore ouverte aux nouvelles souscriptions). Les éléments financiers diffusés par la société Paref Gestion laissaient apparaître un fort potentiel de revalorisation du prix de la part.
Et la nouvelle est tombée : au 1er avril 2022, le prix de part de Novapierre Allemagne 2 a été augmenté de 4 %. Autrement dit, la valeur de l’investissement des porteurs de parts a gagné 4 % à cette occasion. Mieux encore, les épargnants investis dans Novapierre Allemagne 1 (fermée aux nouveaux versements depuis 2019) ont vu leur prix de part de part s’apprécier de 7,69 %.
Ces excellentes nouvelles soulignent que les SCPI disposent de deux moteurs de performance pour votre épargne. Le plus connu, c’est le rendement courant, c’est-à-dire les loyers reversés par la société de gestion aux porteurs de parts. C’est ce rendement courant qui est le plus souvent mis en avant, à travers le suivi du taux de distribution, qui remplace depuis cette année le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Mais il ne faut pas négliger la valorisation du prix des parts. Celle-ci permet à votre patrimoine immobilier de s’apprécier dans le temps – et rappelons que l’investissement en SCPI doit s’envisager sur le long terme, a minima 8 à 10 ans. Il est donc particulièrement pertinent de sélectionner des SCPI avec un bon potentiel de revalorisation, à court terme éventuellement mais aussi (et surtout) à moyen et long terme. Comme Novapierre Allemagne 2.
>> Je demande à être alerté(e) en priorité avant une revalorisation de parts de SCPI
Un potentiel de revalorisation à plus long terme pour Novapierre Allemagne 2
Novapierre Allemagne 2 présente en effet un excellent profil en vue de futures augmentations du prix de part. La revalorisation actée au 1er avril dernier est loin d’avoir épuisé le potentiel de hausse. La valeur de reconstitution de la SCPI au 31 décembre dernier fait apparaître un écart significatif avec le prix de part actuel de 260 €, puisque ce dernier est désormais décoté de 9,73 %. Et comme cet écart ne peut pas excéder 10 % selon la réglementation en vigueur, la valorisation du patrimoine immobilier pourrait porter cet écart de nouveau au-delà du seuil de 10 %. Une nouvelle hausse de prix de part pourrait ainsi se matérialiser dès 2023.
De plus, Novapierre Allemagne 2 vise un objectif de rendement (non garanti) de l’ordre de 4,20 à 4,50 % par an*, net de fiscalité étrangère. Depuis son lancement fin 2019, la SCPI a constitué un beau patrimoine dans l’immobilier commercial Outre-Rhin, valorisé à 174,3 millions d’euros au 31 décembre 2021. Ce patrimoine lui permet désormais de procéder à des distributions de revenus aux associés en phase avec l’objectif de rendement et rivalisant avec celles de son illustre aînée.
Enfin, rappelons que Novapierre Allemagne 2 est, comme son nom le laisse entendre, une SCPI étrangère. Comme elle est investie exclusivement au-delà des frontières hexagonales, les porteurs de parts profitent d’une fiscalité allégée sur les loyers versés. En premier lieu, ils échappent entièrement aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Soit près d’un cinquième de la performance qui revient à l’investisseur plutôt qu’à l’Etat. En prime, ils sont imposés « à la source », c’est-à-dire en Allemagne, où la taxation des revenus fonciers (taux forfaitaire de 15,825 %) est bien moins élevée qu’en France (tranche marginale de l’impôt sur le revenu). Les revenus allemands doivent bien être déclarés en France mais font l’objet d’un crédit d’impôt égal au taux moyen d’imposition de l’investisseur.
L’illustration suivante permet de mesurer la différence de rendement réel (après fiscalité) entre une SCPI 100 % française et une autre investie intégralement en Allemagne, dans le cas d’un épargnant imposé à la TMI de 30 % (taux moyen d’imposition de 17,4 %) :
>> Je souhaite en savoir plus sur la SCPI Novapierre Allemagne 2
D’autres bonnes nouvelles à venir en 2022 ?
Au-delà du cas de Novapierre Allemagne, les investisseurs à la recherche de placements en pierre-papier ont tout intérêt à rester attentifs. De nouvelles augmentations de prix de part ont de bonnes chances de se matérialiser dans les mois à venir. Mieux encore, cela pourrait concerner des SCPI figurant dans notre palmarès 2022. Il reste donc des opportunités à saisir si vous cherchez un support immobilier de qualité dont la valorisation devrait s’apprécier à court terme.
Mais pour en profiter, encore faut-il être bien informé… Les sociétés de gestion n’ont pas le droit d’annoncer à l’avance qu’elles s’apprêtent à augmenter le prix de part. Mais le suivi des indicateurs financiers, en particulier le ratio prix de part/valeur de reconstitution, permet d’identifier les SCPI les plus à même de procéder à une revalorisation à court ou moyen terme. Ce suivi, les équipes de meilleurtaux Placement s’en chargent pour vous ! C'est ainsi que les inscrits à notre service d'alerte ont été informés en priorité du potentiel de revalorisation des SCPI Novapierre Allemagne, et qu'ils ont pu pleinement bénéficier de la revalorisation de 4 % de Novapierre Allemagne 2.
Si vous vous inscrivez, nous vous alerterons à chaque fois que nous relevons une possible revalorisation à venir. Et ce, gratuitement bien entendu. Nous avons d'ores et déjà détecté de possibles opportunités à court terme, dont nous vous parlerons bientôt... Alors n'hésitez pas à vous inscrire ci-dessous !
>> Je demande à être alerté(e) en priorité avant une revalorisation de parts de SCPI
Communication non contractuelle à but publicitaire
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI
Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
