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Palmarès by MonFinancier - SCPI 2017

L’engouement des particuliers pour les SCPI ne se dément plus avec une collecte qui est attendue en forte hausse en 2016. Et pourtant, il y a encore cinq ans, ces placements étaient quasi-inconnus du grand public. Pourquoi un tel plébiscite ? Les SCPI offrent en effet plusieurs atouts, et de taille, pour des épargnants à la recherche d'actifs de qualité, moins exposés aux aléas des marchés actions, et proposant des rendements séduisants. Les SCPI restent à ce jour un support offrant l'un des meilleurs couple rendement/risque du marché, avec un taux de distribution qui devrait s’établir en moyenne aux alentours des 4,70%* au titre de 2016 après 4,85%* en moyenne en 2015. Une régularité qui tranche avec l’érosion des fonds en euros. Les SCPI offrent en outre une diversité dans le patrimoine investi. Il en existe donc pour tous les goûts, toutes les thématiques et tous les tempéraments d’investisseurs. Mais parmi les nombreuses SCPI disponibles sur le marché, comment faire son choix ? MonFinancier a analysé pour vous le marché de la SCPI, et a établi son palmarès 2017 dans le respect de ses valeurs et de ses convictions : indépendance, objectivité et transparence. Nos experts se sont appuyés sur un ensemble de critères quantitatifs et qualitatifs dans le but de faire leur analyse. L'expertise quantitative de ce palmarès est affinée par une analyse qualitative reposant sur l’analyse du foncier et la stratégie globale de la SCPI

  • gestion
    • La capitalisation
    • L'ancienneté
    • Le Taux d'occupation financier
    • Le report à nouveau
  • performance
    • Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché 2016
    • Les revalorisations des 3 dernières années
    • Le ratio Valeur de retrait / valeur de réalisation
    • La commission de souscription

Podium

PFO
PFO2

Primovie

Immorente

fanion
Mention spéciale : Novapierre Allemagne

Palmarès complet

1. PFO
TDVM* 4,94%
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1 ex aequo. PFO2
TDVM* 4,55%
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2. Primovie
TDVM* 5%
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3. Immorente
TDVM* 4,84%
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4. Corum / Corum XL
TDVM* 6,45%
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5. Épargne Foncière
TDVM* 4,70%
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6. Novapierre Allemagne
TDVM* 4,77%
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7. Rivoli Avenir Patrimoine
TDVM* 4,14%
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8. Pierre Plus
TDVM* 4,43%
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9. Elysee Pierre
TDVM* 4,125 %
10. Buroboutic
TDVM* 5,15%
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* Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) a remplacé le "Taux de Rendement" depuis le 1/07/2012. Il se détermine comme suit : (Dividende brut avant prélèvement libératoire année N / Prix de part acquéreur moyen année N) x 100. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. L'investissement en parts de SCPI présente un risque de perte en capital.

Mention(s) spéciale(s)
SCPI éligible à l'une des offres Pack MF (financement à crédit)
Potentiel de revalorisation
SCPI éligible à l'assurance vie

fanion

Les lauréats à la loupe

1er - PFO

Nous accueillons au sein de ce palmarès 2017, la SCPI PFO de Perial. Elle rejoint sur la première marche du podium, PF02, une autre SCPI de Perial AM, bien connue de nos clients puisqu’elle a figuré en tête de l’édition 2016 de notre Palmarès des meilleures SCPI. Grande sœur de PFO2 par son âge (1998) mais petite par sa taille (400 millions d’euros), la SCPI PFO réunit autant d’atouts que PFO2, sa sœur « verte ». Ce regain d’intérêt de notre part n’est pas étranger à son retour sur le devant de la scène. Fermée à la collecte depuis 2009, la SCPI historique de la société de gestion Perial a connu un petit lifting en 2015 puisqu’elle est passée en SCPI à capital variable, un statut qui lui permet de collecter des fonds nécessaires à son développement. Depuis sa réouverture, cette SCPI a retrouvé un nouveau souffle en diversifiant son patrimoine immobilier par des acquisitions de murs de commerces en centre-ville ou d’actifs acycliques tels que les crèches et les locaux d’enseignement soumis à une réglementation spécifique, qui accompagnent les besoins de la société sur l’éducation et la santé. De plus, Perial a la même logique environnementale (audit de performance énergétique) sur cette SCPI avec les mêmes critères que PFO2 à l’acquisition. Après avoir nettement profité des revalorisations de PFO2, première de notre palmarès 2016, il est grand temps désormais de se tourner vers celle qui prendra sans nul doute le relais à la recherche de performance dans le temps.

L'avis de MF : La valeur de reconstitution de PFO est très au-dessus du prix de la part... De quoi attendre de bonnes surprises pour ceux qui veulent parier sur PFO en 2017.
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1er - ex aequo PFO2

Et de deux ! PFO2 figure une nouvelle fois en tête de notre palmarès des meilleures SCPI de la place. Depuis 2009, cette SCPI a fait de la dimension environnementale sa boussole dans sa politique d’acquisition. Elle prête une grande attention à la performance énergétique des immeubles anticipant l’évolution des normes environnementales et répondant aux attentes des locataires en matière de confort, d’usages et de maîtrise des charges. Cet axe « vert » l'a conduite aussi bien sur les actifs de commerce que de bureaux, en région parisienne comme en province. Une stratégie visiblement lucrative, puisqu’en dépit d’un contexte économique marqué par la baisse des taux de rendement des placements financiers, la valeur du patrimoine de PFO2 augmente régulièrement, tant et si bien que l’an dernier, le prix de la part a bondi de 4,08% ! Et début 2017, PFO2 a mis un pied en Allemagne avec l’acquisition d’un portefeuille de bureaux d’un montant de plus de 110 millions d’euros. Cette première transaction en zone Euro illustre la volonté de la société de gestion d’enrichir et diversifier le portefeuille de PFO2 avec des actifs dont le potentiel de valorisation reste intact. Cette SCPI est donc une des plus intéressantes du marché.

L'avis de MF : PFO2 est disponible à la souscription en démembrement, permettant l’accès facile à de la nue-propriété, avec une clé de répartition bien positionnée sur le marché.
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2ème - Primovie

Mention spéciale l’an dernier, la SCPI Primovie, arrive en deuxième position de notre palmarès 2017 des meilleures SCPI. Une entrée fracassante dans notre podium qui est amplement méritée pour cette SCPI dont la philosophie d'investissement est aussi innovante que porteuse. Elle est investie sur des secteurs très défensifs : La santé et l’éducation, deux sujets sur lesquels la demande n’est plus à démontrer. Et l’année 2016 a été marquée par un tournant dans la stratégie d’investissement de Primovie. La SCPI a elle aussi déposé ses valises à l’étranger avec l’acquisition d’un immeuble à une clinique et à des cabinets médicaux à Munich. Cette opération marque le début d’une ouverture à la zone euro qui se traduira par plusieurs acquisitions en 2016. Cette jeune SCPI donne déjà entière satisfaction à ses souscripteurs et bientôt à vous. La SCPI a connu une année exceptionnelle avec une capitalisation multipliée par deux à 800 millions d’euros. De plus, le taux d’occupation est élevé à 96,2% après un taux d’occupation exceptionnel à…100% sur les neuf mois de l’année. Exceptionnel vous a-t-on dit. En 2015, la SCPI Primovie a ainsi assuré un rendement de 5%* à ses associés avec une distribution de 9,55 euros. Et pour 2016, la société de gestion s’estime très sereine pour délivrer une performance similaire à celle de l’an passé, compte tenu du potentiel de développement du secteur de la santé et de l’éducation à la fois en France mais aussi dans d’autres pays européens. Outre ce positionnement original et à forte visibilité, ce qui a retenu notre attention, c'est de coupler cette SCPI avec une solution de crédit clé en main négociée auprès d’un partenaire de première qualité.

L'avis de MF : Le prix de part de Primovie n'a pas fait l'objet de revalorisation depuis sa création, malgré des expertises du parc immobilier en hausse ... De bonnes nouvelles en perspective ?
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3ème - Immorente

Troisième de notre classement et plus grosse capitalisation avec plus de 2 Milliards de patrimoine, Immorente représente « le gros paquebot » prêt à affronter toutes les tempêtes. D’une gestion très prudente, la SCPI, depuis sa création en 1988 n’a jamais connu de baisse du prix de sa part. Principalement positionné sur des murs commerciaux, Immorente investit à titre accessoire (environ 20%) en immobilier de bureaux, avec un patrimoine essentiellement situé à Paris et en couronne ouest et sud de Paris, loué à des locataires de premier plan. Ces actifs sont choisis pour diversifier encore plus le patrimoine et représentent 20% du portefeuille. La SCPI poursuit sa diversification en se tournant vers le marché européen. Pour preuve, l'achat au T3 2016 de murs de commerces de centre-ville aux Pays-Bas. Ces actifs sont situés sur des emplacements de qualité au cœur de centres-villes commerçants et dans des centres commerciaux. Ces murs de commerce sont principalement loués à des enseignes nationales et internationales. L’étranger (Belgique, Allemagne, Pays-Bas) représente aujourd’hui presque 16% de la répartition du patrimoine.

L'avis de MF : Immorente est la référence des SCPI de commerce. L'équipe de gestion (Sofidy) d'une grande prudence, n'a jamais eu à faire baisser le prix de la part depuis sa création. Une diversification allemande permettant d'envisager encore de très belles années.
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Novapierre Allemagne

Pour la deuxième année consécutive, la SCPI Novapierre Allemagne est classée dans la rubrique mention spéciale de notre palmarès. Et c’est bien mérité pour la SCPI de Paref Gestion. Il y a trois ans, nous avons été parmi les premiers à croire au potentiel de cette SCPI, une pionnière qui n'a pas hésité à s'exporter en allant chercher les opportunités du marché immobilier au cœur de la locomotive économique européenne : L’Allemagne. Trois ans plus tard, cette SCPI plus que prometteuse est allée au-delà des espérances, et réussit admirablement à faire son entrée dans la cour des grands. Victime de son succès, la société de gestion a même arrêté temporairement sa commercialisation l’été dernier ! Cette SCPI opportuniste est donc bien partie pour atteindre, voire dépasser son objectif pourtant ambitieux, d’une taille de 100 millions d’euros à l’horizon 2018. En plus de nourrir de grandes ambitions pour ses porteurs de parts, Novapierre Allemagne leur offre un cadre fiscal plus qu'avantageux en vertu de la Convention fiscale franco- allemande de 1959 (Pas de prélèvements sociaux sur les revenus de sources étrangères). Pour 2016, la SCPI devrait trouver son rythme de croisière et verser des dividendes tous les trimestres. Elle a ainsi prévu une distribution proche de 12 / 12,5 euros par part sur l'année, soit un rendement qui avoisinerait les 5%* et la positionnerait parmi les SCPI les plus rentables du marché.

L'avis de MF : Novapierre Allemagne aurait prévu une distribution proche de 12/12,5 euros par part sur l'année, soit un rendement qui avoisinerait les 5%* et la positionnerait parmi les SCPI les plus rentables du marché.
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*Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. - La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

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