PF Grand Paris était la 1ère SCPI de notre palmarès 2020. Elle reste l’une de nos SCPI favorites, dépassée simplement par Pierval Santé. La SCPI, qui a été renommée en 2017 pour axer sa stratégie sur la dynamique du projet urbain Grand Paris, a été très peu affectée par la crise. Les porteurs de parts ont reçu en 2020 un rendement en hausse par rapport à 2019, et ont également profité d’une hausse du prix de la part de plus de 4%. Paris gagnant.
Investir dans le projet Grand Paris
PF Grand Paris était la 1er SCPI de notre palmarès en début d’année. Elle reste l’une de nos SCPI favorites, dépassée simplement par Pierval Santé qui profite de son exposition sectorielle et géographique.
Créée en 1966, la SCPI PF1, SCPI historique de la société de gestion Perial, était fermée aux nouvelles souscriptions depuis plus de 20 ans. En 2017, la société de gestion Perial a décidé de la rouvrir à la commercialisation, avec une stratégie d'investissement axée sur la dynamique du projet urbain du Grand Paris.
Initié en 2007 sous la présidence de Nicolas Sarkozy, le projet du Grand Paris a pour ambition de transformer l’agglomération parisienne en une grande métropole du XXIème siècle, à même d’assurer son rang dans la compétition des mégalopoles internationales. Pour ce faire, la région Île-de-France, 1er marché européen en immobilier tertiaire, redessine ainsi son offre immobilière : rénovations, créations de nouvelles surfaces, rationalisation des pôles tertiaires existants et créations intégrales de nouveaux pôles. Autant d’opportunités que la SCPI PF Grand Paris rend accessible au plus grand nombre.
Avec 140 km2 d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructures en Europe.
La SCPI PF Grand Paris, composée à 94% de bureaux dont plus des ¾ à Paris et en région parisienne, est ainsi devenue le véhicule de référence de l’épargne immobilière sur le Grand Paris.
PF Grand Paris peut être souscrite en direct ou à l’intérieur de notre contrat d’assurance-vie sans frais d’entrée Netlife 2. Elle peut également être souscrite à crédit, via notre offre de financement sans apport, sans frais de dossier ni domiciliation bancaire en partenariat avec le CFCAL.
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Paris croissant
Peu affectée par la crise, la SCPI a notamment connu une hausse du prix de sa part de 4% au 1er mars. Malgré plusieurs hausses du prix de la part ces dernières années, le potentiel n’est pas épuisé. Pour estimer ce potentiel, les analystes se basent notamment sur la valeur de reconstitution de la part de la SCPI, fournie par la société de gestion. Cet indicateur correspond à la valeur du parc immobilier. Or, malgré plusieurs revalorisations ces derniers mois, l'écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part était encore élevé, à +8.25%* en 2019. De quoi laisser espérer de nouvelles revalorisations en 2020.
Et cela n’a donc pas manqué : le 1er mars 2020, le prix de la part de PF Grand Paris est passé de 510 € à 532 €. Concrètement, les épargnants qui ont acheté des parts avant cette date ont donc vu la valeur de leur investissement augmenter de 4,31%.
2017, 2018, 2019, et maintenant 2020. La part de PF Grand Paris a augmenté chaque année depuis 2017 et le changement de stratégie axée sur le Grand Paris. Un choix clairement payant qui donne beaucoup de confiance à court et moyen terme. Le potentiel de revalorisation est-il épuisé ? Après la hausse de mars 2020, le prix de la part est à 532 €. D’après la dernière évaluation de la valeur de reconstitution, le prix serait de 570,52 €. Soit un écart de plus de 7%...
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Paris résistant
Pour la quatrième année consécutive, le prix de la part de PF Grand Paris a augmenté en 2020.
Et pour la quatrième année consécutive, les dividendes versés ont également augmenté en 2020 de 6,8%.
La SCPI a offert un rendement en hausse en 2020 (TDVM*** de 4,58%* contre 4,39%*en 2019). Il s’agit d’une des seules SCPI dont le rendement a augmenté en 2020 !
Ces excellents résultats prouvent la résilience de PF Grand Paris face à la crise. Pour Yann Videcoq, gérant de PF Grand Paris : « La stratégie immobilière d’acquisition d’immeubles de qualité dans des zones disposants de marchés locatifs profonds et de cession des actifs n’entrant plus dans notre stratégie de gestion porte ses fruits. »
Pour 2021, la société de gestion fixe une nouvelle fourchette de dividende ambitieuse, entre 23 et 24 € par part.
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PF Grand Paris en nue-propriété
La SCPI PF Grand Paris est disponible en nue-propriété.
De quoi s'agit-il ? La propriété d'un bien peut être démembrée, c'est à dire séparée en deux droits sur ce bien : l'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou d'en tirer les profits, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en avoir la jouissance. Concrètement, sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans.
Détenir la nue-propriété de part de SCPI peut s'avérer très intéressant :
- Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : le nu-propriétaire va devenir plein-propriétaire des parts à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.
- L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez pour 50 000 euros de la nue-propriété sur 5 ans des parts de la SCPI PF Grand Paris, égale à 81.5% de la pleine propriété. Vous savez d'ores et déjà que votre placement va passer de 81,5% à 100% en 5 ans. Soit une performance annuelle de 4,01%, et sans compter la revalorisation des parts qui peut donc vous amener une deuxième source de rentabilité.
- Le cadre fiscal est sans comparaison : pas d'IFI puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine, pas d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé). Le nu-propriétaire n'est donc pas concerné par la fiscalité lourde de l'immobilier sauf en cas de plus-value (qui viendrait alors augmenter la rentabilité nette du placement)
Sur 8 ans, de par la décote de 27.5%, acheter des parts de nue-propriété de PF Grand Paris procure un TRI de 4% (hors variation du prix de la part*), 2.81% si on compte les frais au moment de la revente de 9.5%, frais qui sont relativement faibles par rapport au marché. Surtout, la SCPI a un fort potentiel de revalorisation car actuellement, la valeur de reconstitution se situe 7% au-dessus de la valeur de la part. Sur 8 ans, on peut donc espérer que la part revalorise plusieurs fois*, ce qui permettrait de compenser les frais de revente, voire de procurer à l'échéance une plus-value en plus des 4% de rendement du remembrement.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
** Le potentiel de revalorisation est calculé par MeilleurPlacement en divisant la valeur de reconstitution des parts de SCPI par la valeur de la part.
*** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
NetLife est un contrat d'assurance vie individuel de type multisupport. Il est géré par Spirica/UAF LIFE Patrimoine. UAF LIFE Patrimoine - SA au capital de 1 301 200 € – 433 912 516 RCS LYON - 27 rue Maurice Flandin – BP 3063 – 69395 LYON Cedex 03 - Enregistrée à l’ORIAS sous le n° 07 003 268 en qualité de Courtier d’assurance - filiale de Predica et Spirica - et de Conseiller en Investissements Financiers membre de la CNCIF, association agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Société sous le contrôle de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution – 4 place de Budapest - CS 92459 - 75436 PARIS CEDEX 09, et de l’Autorité des Marchés Financiers - 17, place de la Bourse - 75082 PARIS Cedex 02. Une société du Groupe Crédit Agricole Assurances. Spirica - S.A. au capital de 181 044 641 euros. Entreprise régie par le Code des Assurances - n° 487 739 963 RCS Paris - 50-56 rue de la Procession - 75015 PARIS
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