Avec la dissolution de l’Assemblée nationale et les prochaines élections législatives, les Français s’inquiètent pour leur épargne. Va-t-on vers une hausse de l’imposition sur les revenus de l’épargne ? Comment l’Etat va-t-il faire face à la dégradation du déficit public ? Dans le but de sécuriser son épargne, une solution intéressante permet de combiner plusieurs avantages.
Quels avantages à investir à l’étranger avec les SCPI ?
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont une façon plus simple et accessible d’investir à l’étranger sans les contraintes de gestion habituelles d’un investissement immobilier. La SCPI est un investissement particulièrement attrayant pour les épargnants pour plusieurs raisons. On vous explique pourquoi.
Pour ceux qui veulent diversifier
En diversifiant les actifs, les épargnants optimisent la sécurité et le rendement potentiel de leur épargne. Il est donc toujours bénéfique de diversifier ses investissements à la fois géographiquement et par typologie d’actifs (bureaux, commerces, résidentiel, tourisme, etc.).
La diversification géographique permet de mutualiser le risque en privilégiant des investissements dans plusieurs régions ou pays. Ainsi, les revenus locatifs tendent à être plus stables. Si une région subit une récession économique ou une chute des prix de l'immobilier, les revenus des autres régions peuvent compenser cette baisse, assurant ainsi une stabilité globale des rendements pour les investisseurs.
Par ailleurs, les changements dans la législation immobilière ou fiscale peuvent impacter significativement les investissements immobiliers. En se diversifiant géographiquement, les SCPI diminuent le risque qu'un changement réglementaire dans un seul pays n'affecte l'ensemble de leurs actifs.
Investir dans une SCPI qui diversifie ses actifs sur plusieurs typologies offre aussi de nombreux avantages. Les différentes typologies d'actifs réagissent différemment aux cycles économiques ou aux événements imprévus (crise sanitaire…). Par exemple, le marché des bureaux a été perturbé par l’émergence du télétravail, le secteur du tourisme a également été touché par la crise sanitaire. Mais d’autres secteurs sont restés stables permettant aux SCPI diversifiées de réduire le risque et conserver une stabilité de leurs revenus.
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Pour ceux qui veulent profiter d’une fiscalité avantageuse
En tête des préoccupations des Français, le pouvoir d’achat, auquel on peut rattacher la question des impôts, est un sujet abordé par les différents candidats aux législatives. Le Nouveau Front Populaire place la fiscalité des revenus et du patrimoine au cœur de ses priorités, avec plusieurs mesures visant à augmenter les impôts. Parmi celles-ci figurent le rétablissement de l'ISF, l'accroissement de la progressivité de l'impôt sur le revenu avec des tranches plus élevées pour les hauts revenus, et la réforme de l'impôt sur l'héritage.
Par ailleurs, la question de la fiscalité mérite davantage réflexion, surtout à la lumière de la récente mise en garde de la Commission européenne concernant un déficit public excessif. Les Français peuvent se demander légitimement si cela pourrait avoir des répercussions sur leur épargne.
Dans ce contexte, investir en SCPI étrangères sera intéressant pour sécuriser son épargne. La fiscalité des SCPI qui investissent à l’étranger présente en effet un avantage. En investissant dans ces SCPI, les épargnants perçoivent des revenus locatifs qui sont soumis à un régime fiscal spécifique, nettement plus avantageux que s'ils provenaient de biens immobiliers en France. En effet, les revenus locatifs issus de SCPI investissant à l'étranger sont soumis à une imposition déterminée par les conventions fiscales entre les pays, permettant d'éviter une double imposition. Et surtout, les investisseurs échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus de source étrangère. Cette fiscalité attrayante explique l'attrait croissant des épargnants pour les SCPI qui investissent au-delà des frontières françaises.
Si vous percevez des revenus de l’étranger avec les SCPI, il faut regarder les conventions fiscales entre la France et le pays du ou des biens immobiliers détenus par la SCPI. Deux règles de calcul existent selon le pays où est situé le(s) bien(s) :
• La méthode du crédit d’impôt : les revenus étrangers sont imposés dans le pays dans lequel ils trouvent leur source et également en France. En revanche, la double imposition est éliminée par le biais d’un crédit d’impôt.
• La méthode du taux effectif : les revenus étrangers ne sont pas pris en compte dans le calcul du revenu imposable en France, mais un taux d’imposition théorique est fictivement calculé.
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Pour ceux qui souhaitent sortir de la France
Avec les élections législatives, les Français s’inquiètent pour leur épargne placer en France. La mise en garde de la Commission européenne à propos d’un déficit public excessif prête à penser que les Français ont en effet toutes les raisons de s’inquiéter. La France court-elle vers la faillite ? Dans ce contexte, des mesures pourraient être entreprises pour éviter les sanctions prévues par le Pacte de stabilité. Et si l’Etat prend des mesures d’austérité, on peut vite imaginer un scénario qui mettrait à mal l’épargne des Français.
Dans un scénario catastrophe, on pourrait imaginer ce qu’ont connu les Chypriotes en 2013. Le plan de sauvetage, remis en cause par la suite, prévoyait initialement de taxer tous les dépôts chypriotes.
Dans l’anticipation d’un scénario de cette ampleur, les Français ont toutes les raisons de vouloir sécuriser leur épargne. Les biens immobiliers détenus par les SCPI étrangères peuvent offrir une stabilité financière face à une crise économique ou à une instabilité politique dans un pays spécifique.
Par ailleurs, rares sont maintenant les SCPI qui se cantonnent au seul marché français pour l'acquisition de leurs actifs. Elles sont de plus en plus à explorer les opportunités immobilières au-delà des frontières françaises. Cette démarche leur permet de répondre à la rareté des opportunités sur le marché français tout en diversifiant géographiquement leurs portefeuilles, ce qui contribue à la mutualisation des risques. Pour les investisseurs désireux d’investir à l’étranger, les SCPI le permettent et elles sont d’ailleurs de plus en plus nombreuses à adopter une stratégie d’investissement axée sur l’étranger.
Pour ceux qui anticipent la baisse de l'euro
A l’heure actuelle, l’incertitude gagne du terrain en pleine campagne législative et fragilise les marchés. En réponse à la dissolution de l’Assemblée nationale et en anticipation des élections législatives, l’euro a d’ailleurs récemment subi une baisse, affectée par les inquiétudes du marché concernant de possibles changements politiques majeurs en France. Investir dans des actifs immobiliers en devises étrangères peut ainsi offrir une protection contre la dévaluation de l'euro, ajoutant ainsi une couche supplémentaire de sécurité au portefeuille. Parmi les SCPI, elles sont peu à utiliser les devises comme levier de performance.
Dès sa création, la SCPI Corum XL a souhaité utiliser ce levier. Elle s’est notamment intéressée au Royaume-Uni, où les discussions autour du Brexit faisaient plonger la livre et fragilisaient le marché immobilier. Profitant de cette livre faible (1,19 euro pour une livre au 9 décembre 2016, jour du lancement de Corum XL, contre 1,45 euro en août 2015) et de prix immobiliers attractifs.
La SCPI peut ainsi tirer parti du cours de la devise qui à la hausse comme à la baisse peut s’avérer être un réel levier de performance. La SCPI privilégiera par exemple une livre basse pour acquérir des immeubles au Royaume-Uni et une livre haute pour la vente d’un immeuble afin de générer une plus-value.
>> Je souhaite en savoir plus sur la SCPI Corum XL
Investir exclusivement à l’étranger avec Corum XL
Lancée en 2017, Corum XL est la première SCPI à investir en dehors de la zone euro (Royaume-Uni et Canada). A ce jour, la SCPI a investi dans 11 pays exclusivement à l’étranger. Elle a jusqu’à présent privilégié le Royaume-Uni pour ses acquisitions immobilières et c’est aussi la première SCPI à s’être aventuré sur le marché canadien. La SCPI se distingue également par sa stratégie d’investissement, dont l’un des piliers est la réalisation de plus-values, et notamment en cherchant à tirer parti des cours des devises pour en faire un levier de performance.
Depuis le début de l’année, deux immeubles de la SCPI ont été vendus :
• 1 immeuble aux Pays-Bas vendu 31 % plus cher que son prix d’achat en mars
• 1 immeuble au Royaume-Uni vendu 35 % plus cher que son prix d’achat en mai
La stratégie d’acquisition de la SCPI Corum XL
La stratégie d’acquisition immobilière de Corum XL offre une diversification géographique et une exposition à des marchés immobiliers dynamiques.
Notamment, investir dans le marché immobilier canadien constitue un élément de diversification intéressant pour les investisseurs et la SCPI Corum XL est la première SCPI à avoir franchi le pas en investissant hors zone euro. De plus, certaines villes canadiennes, telles que Toronto, Vancouver ou Montréal, connaissent une forte demande locative et une croissance économique soutenue, offrant ainsi des perspectives de valorisation intéressantes pour les investisseurs immobiliers.
Toutefois, la grande majorité de son patrimoine se situe outre-Manche, avec 46 % de son patrimoine situé au Royaume-Uni. Si cela lui permet de se diversifier géographiquement et de profiter du marché immobilier britannique, la SCPI peut aussi tirer parti du cours de la devise. Pour acquérir des immeubles, la SCPI a d’ailleurs profité du Brexit qui a entrainé une baisse de la livre sterling et des prix immobiliers.
La SCPI possède un portefeuille diversifié tant par typologie de biens que par pays. À ce jour, elle a acquis 77 actifs immobiliers principalement des bureaux (64 %) et des commerces (14 %).
>> Je découvre la SCPI Corum XL
La performance réelle de la SCPI Corum XL
L’objectif de rendement annuel de la SCPI est de 5 %* net de frais de souscription et de gestion. La SCPI vise également un objectif de plus-value annuelle moyenne de 5 %. Depuis son lancement en 2017, cet objectif a toujours été dépassé.
CORUM XL a également un deuxième objectif, à savoir un taux de rendement interne (TRI) sur 10 ans de 10 %. Cet objectif doit être alimenté par les 2 autres moteurs de performances de la SCPI à savoir les plus-values de cession, et l’augmentation du prix de la part.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
*Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
