C'est l'heure des achats de Noël et vous avez donc reçu toute sorte de catalogues et de promotions pour les fêtes. À cette occasion, on vous a concocté un catalogue pas comme les autres. Un catalogue des meilleures nues-propriétés du moment. S’il ne procure pas de rendement pendant un certain temps, l'investissement en nue-propriété présente un atout majeur : vous achetez un bien avec une décote. Et comme cette décote disparait à l’issue du démembrement, vous êtes certain de bénéficier d'une première source de performance (l'autre source dépend de l'évolution du prix de la part). Et en ce moment, il y a de belles opportunités. L'occasion de redonner de l'allant à votre patrimoine pour 2022...
Pourquoi acheter un bien en nue-propriété ?
La propriété d'un bien peut être démembrée, c'est-à-dire séparée en deux droits sur ce bien : l'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou d'en tirer les profits, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en avoir la jouissance. Concrètement, sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans.
Détenir la nue-propriété d'un bien immobilier peut se révéler très intéressant, notamment pour les personnes fortement imposables (Impôt sur le revenu et impôt sur la fortune immobilière) :
- Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.
- L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété (donc pour un prix inférieur à la pleine propriété). Vous savez d'ores et déjà que votre placement va augmenter en 10 ans. Ensuite, la revalorisation du bien peut vous amener une deuxième source de rentabilité.
- Le cadre fiscal est sans comparaison : Pas d'IR (impôt sur le revenu) ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé), pas d'IFI (impôt sur la fortune immobilière) puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine soumis à l'IFI.
Si la détention de nue-propriété n'offre pas de rendement, elle était très recherchée depuis plusieurs années par les assujettis à l'impôt sur la fortune. Il faut dire que les rendements espérés, entre 3 et 5% par an, n'attiraient guère il y a quelques années quand les fonds en euros ou les livrets rapportaient autant, sans risque, et qu'un investissement immobilier, en pleine-propriété, permettait de dégager des rendements supérieurs à 5% ou 6% bruts. Alors ce placement s'adressait plutôt aux investisseurs fortement imposés et notamment ceux qui pouvaient en plus profiter d'une exonération d'ISF (impôt sur la fortune).
Mais la baisse des taux est passée par là. Et les rendements ont baissé avec la hausse des prix immobiliers, mais également la crise du COVID-19 qui pèse sur les locataires. Et aujourd'hui, peu de placements permettent d'espérer une rentabilité annuelle comprise entre 3 et 5%, surtout sans imposition, et pour un risque relativement faible.
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Pourquoi les meilleures nues-propriétés sont des SCPI ?
L'investisseur sera néanmoins attentif au prix qu'il paiera pour la nue-propriété d'un bien. Sur des biens en direct, la valeur des nues-propriétés disponibles sur le marché est souvent déraisonnable. Les promoteurs connaissent en effet l’attrait de ce type de biens, ainsi que leur rareté, et vous font donc payer une surprime.
Nous conseillons donc de privilégier la détention de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) en nue-propriété. Pour plusieurs raisons :
- Le choix est très vaste. Comme il y a beaucoup de parts de SCPI, il y a beaucoup de choix en termes de durée : de 3 à 20 ans.
- L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance.
- À l’échéance, l’investisseur n’est pas bloqué : il peut conserver ses parts de SCPI, mais il peut aussi revendre ses parts (toutes ou seulement une partie), au prix en pleine propriété.
- Les clés de répartition, c'est-à-dire la quote-part respective du prix entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée, sont très avantageuses. Elles sont fixées par la société de gestion, en pourcentage du prix de la part. Si la nue-propriété est fixée à 70%, l’usufruit sera à 30%. La société de gestion tâche de bien équilibrer les prix entre nue-propriété et usufruit. Il n'y a donc pas de survalorisation possible. C’est ainsi que vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 65-70% de la valeur de la part ! Des clés de répartitions qu’on ne trouve nulle part ailleurs
En combinant plusieurs avantages, la détention de parts de SCPI en nue-propriété est devenue très intéressante. N'hésitez pas à en savoir plus en recevant une information détaillée:
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Nos meilleures opportunités de l'été
A. Nue-propriété PF Hospitalité Europe sur 5 ans
Créée l'an dernier, la SCPI PF Hospitalité Europe est positionnée sur le secteur de l’hospitalité (hôtellerie, hébergement, santé, éducation) sur les marchés européens. Avec cette nouvelle SCPI 100% Européenne spécialisée dans l'immobilier d'accueil, PERIAL AM a souhaité répondre aux besoins sociaux et sociétaux ainsi qu’aux besoins démographiques (développement de la population active, vieillissement de la population, augmentation de l’espérance de vie). La SCPI entend ainsi investir dans des secteurs d’activités décorrélés des cycles bureaux et portés par des tendances démographiques fortes et de long terme.
Avec une décote de 20,5% sur la nue-propriété 5 ans, PF Hospitalité Europe offre une clé de répartition attractive. Le TRI ressort ainsi à 4,70% (hors variation du prix de la part*), 2,86% si on compte les frais au moment de la revente (8,5%, en dessous de la moyenne du marché). Notons toutefois qu'à l'issue de la période de démembrement, l'investisseur aura un intérêt certain à conserver ses parts. En effet, non seulement le rendement est attractif (Objectif de TDVM*** de 5%*), mais en plus, comme la SCPI est investie intégralement à l'étranger, la fiscalité est douce (pas de prélèvements sociaux et un taux d'IR souvent plus faible que pour des biens situés en France).
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B. Nue-propriété Pierval Santé sur 7 ans
Créée en 2013, Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management est une SCPI thématique dédiée aux actifs immobiliers de santé : des établissements d’hébergement et de soins spécialisés dans les maladies neurodégénératives, des cliniques, des EHPAD, des cabinets médicaux, des murs de pharmacie, etc. Le marché de la santé en France connaît depuis 20 ans un développement important lié à l’augmentation des besoins en soins médicaux du fait du vieillissement de la population et de l’allongement de la durée de vie . Résilients à la crise, les établissements de santé ont certes vu leur fonctionnement perturbé depuis le déclenchement de la crise COVID-19, mais ils sont relativement peu perturbés par un manque d'activité, comme ce peut être le cas pour d'autres secteurs.
Avec une décote de 26% sur la nue-propriété 7 ans, Pierval Santé offre une clé de répartition attractive. Le TRI ressort ainsi à 4,40% (hors variation du prix de la part*). Et il faut rajouter à cela les éventuelles revalorisations sur 10 ans, c'est-à-dire une hausse du prix de la part. Fin 2020, la valeur de reconstitution se situait à 5,79% au-dessus de la valeur de la part. On peut donc espérer sur 10 ans bénéficier d'un TRI encore plus avantageux.
En cas de revente des parts, le TRI ressort à 2,75% (hors variation du prix de la part*). Mais l'investisseur aura un intérêt certain à conserver ses parts à l'issue de la période de démembrement,. En effet, non seulement le rendement est attractif (TDVM*** de 4,95%* en 2020), mais en plus, comme la SCPI est investie majoritairement à l'étranger, la fiscalité est douce (pas de prélèvements sociaux et un taux d'IR souvent plus faible que pour des biens situés en France).
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C. Nue-propriété Activimmo sur 10 ans
Activimmo a pour objectif de constituer un patrimoine immobilier locatif majoritairement fondé sur les bâtiments d’activités, les entrepôts logistiques et la logistique urbaine, en anticipant l’évolution des modes de consommation et le développement du e-Commerce entraînant notamment de nouvelles logiques de distribution. Il s'agit ainsi d'une thématique diversifiante, qui se différencie des SCPI classiques qui investissent en immobilier de bureau ou de commerce. En 10 ans les ventes de produits et de services sur internet ont été multipliées par 4, mais ne représentent aujourd’hui encore que 10% en moyenne de l’ensemble du commerce de détail (le potentiel est donc encore très important).
Avec une décote de 30% sur la nue-propriété 8 ans, le TRI ressort à 4,55%.(hors variation du prix de la part*), 3,10% si on compte les frais au moment de la revente, si l'investisseur choisit de revendre ses parts...
La crise du coronavirus a accéléré le développement du e-commerce. Les ventes de produits sur Internet ont en effet augmenté de 32% en 2020. C'est ainsi que le secteur de la logistique a pu montrer toute sa résilience, et sa décorrélation aux autres classes d'actifs, en 2020, ce qui a permis à la SCPI Activimmo de distribuer un TDVM* 2020 de 6,05%**, ce qui correspond au meilleur rendement sur les 10 SCPI de notre palmarès 2021
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D. Nue-propriété Vendôme Régions sur 10 ans
À l'heure où beaucoup de SCPI se spécialisent géographiquement ou thématiquement, la SCPI Vendôme Régions a choisi d'investir en immobilier d'entreprise tertiaire dans les régions françaises et plus particulièrement dans des grandes agglomérations (Paris, Lyon, Nantes, etc.) et les agglomérations de taille moyenne (Le Mans, Valenciennes, Amiens, Dijon, Avignon, Colmar, Carcassonne…). En termes de typologie d'actifs, la SCPI est aussi diversifiée avec 72% de son parc investis en bureaux et 20% en commerces.
Avec une décote de 37% sur la nue-propriété 10 ans, Vendôme régions offre une clé de répartition très favorable. Le TRI ressort ainsi à 4,73% (hors variation du prix de la part*), 3,63% si on compte les frais au moment de la revente. Et il faut rajouter à cela les éventuelles revalorisations sur 10 ans, c'est-à-dire une hausse du prix de la part. Fin 2020, la valeur de reconstitution se situait à 5,11% au-dessus de la valeur de la part. On peut donc espérer sur 10 ans bénéficier d'un TRI encore plus avantageux que le 3,63% promis par le remembrement.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement immobilier doit être envisagé sur le long terme. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.
- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
** Le potentiel de revalorisation est calculé par MeilleurPlacement en divisant la valeur de reconstitution des parts de SCPI par la valeur de la part.
*** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
