Comment donner du levier à son épargne ?
En profitant des taux bas pour investir en immobilier à crédit.
Et en sélectionnant les meilleures solutions : par exemple celle que propose actuellement notre partenaire bancaire sur Novapierre Allemagne 2 : sans apport, accessible pour moins de 100 € d'effort d’épargne par mois, sans contrainte de gestion puisqu’il s’agit de SCPI, et avec une fiscalité douce.
Une offre réservée aux investisseurs propriétaires d’un patrimoine immobilier physique.
Une offre très attractive pour les propriétaires
Trouver un financement pour un projet d'investissement en SCPI n'est pas chose aisée. Dans beaucoup de cas, la banque prêteuse aura tendance à n'accepter que le financement d'une SCPI "maison". On trouve pourtant les meilleures SCPI chez des sociétés indépendantes (Paref Gestion, Perial, Groupe Voisin, Sofidy, etc.). Avec un bon dossier, en présentant les atouts de votre dossier, et en mettant les banques en concurrence, on peut cependant réussir à financer la SCPI française de son choix. Mais c'est beaucoup plus rare de réussir à financier une SCPI qui investit à l'étranger.
Le CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine - propose une solution d'investissement en SCPI à crédit particulièrement attractive, avec un taux compétitif, une condition d'âge peu restrictive et la possibilité de financer de très nombreuses SCPI à crédit, et notamment la SCPI allemande Novapierre Allemagne 2
Pour accéder à cette offre, il faut détenir un patrimoine immobilier physique.
Pour ceux qui ont donc l’opportunité de profiter de cette offre, voici ces nombreux atouts :
• Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt.
• Assurance facultative.
• Durée d'emprunt large de 6 ans à 25 ans.
• Taux compétitif : 2,5 % jusqu'à 15 ans et 2,75 % de 16 à 25 ans !
• Large choix de SCPI : notamment des SCPI étrangères.
• Aucun frais de dossier ni autres frais supplémentaires.
• Sans apport et avec un effort d'épargne débutant à 86 euros* (hors fiscalité hors assurance, pour un financement de 100 000 euros sur 25 ans de parts de SCPI Novapierre Allemagne 2).
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Pourquoi investir sur une SCPI allemande ?
Le marché allemand de l'immobilier d'entreprises est très attractif puisque le taux de faillite d'entreprises allemandes est bien plus faible qu'en France : en 2018, il y a eu deux fois moins de faillites en Allemagne qu'en France. Les investisseurs sont attirés par la qualité du parc locatif et des locataires. Celle-ci se traduit par le faible taux d'impayés et de vacances, et un bon entretien du parc. À cela s'ajoutent l'emploi, le pouvoir d'achat et la consommation parmi les plus solides d’Europe.
Les villes allemandes ont le vent en poupe : elles jouissent d'une démographie favorable, d'une économie locale en progression et d'une effervescence culturelle. Dans la dernière étude annuelle mondiale de Mercer qui classe plus de 450 villes selon la qualité de vie, trois villes allemandes trustent le Top 10. Il s'agit de Munich (n°3), Düsseldorf (n°6) et de Francfort (n°7). Berlin arrive à la 13e position loin devant Paris au 39e rang.
Le parc est de qualité, donc, et en plus les prix restent très abordables, notamment par rapport aux villes françaises. Et comme les projections tendent vers une montée des prix, la perspective de plus-values est forte.
L'autre intérêt pour un épargnant d'investir en immobilier en Allemagne (et pratiquement partout en Europe et dans le monde d'ailleurs), est que la fiscalité sera beaucoup plus douce. En premier lieu, ces revenus échappent aux prélèvements sociaux de 17.2%. En vertu de la Convention fiscale franco-allemande, les revenus locatifs perçus en Allemagne par la SCPI ainsi que les plus-values de cession des titres et des immeubles réalisées sont imposables en Allemagne. La SCPI sera ainsi soumise à l’impôt sur les sociétés allemandes de 15,825%. Celui-ci est prélevé à la source et la distribution de revenus aux associés est donc nette d’impôt allemand. Les revenus fonciers de source allemande distribués par la SCPI et qui sont imposables en Allemagne sont également imposables en France lorsqu’ils sont perçus par des résidents français. Ils sont donc soumis à la TMI (tranche marginale d'imposition) de l'épargnant. Mais pour éviter une double imposition, l'associé bénéficie d'un crédit d’impôt égal à l'impôt français (calculé sur le taux moyen). L'impôt final sera donc nettement moins important que pour une SCPI française.
Prenons l'exemple d'une personne célibataire sans enfant dont le revenu imposable est de 65.000 euros. Son taux marginal d’imposition est donc de 30%. Le montant de son impôt sur le revenu est de 8.243.3 euros. Son taux d'imposition moyen est donc de 8242.3 euros / 65.000 euros = 12,68 %. Elle panache ses investissements en pierre-papier comme suit : une SCPI 100% française et une SCPI investie en Allemagne. Pour une comparaison claire et sur des bases identiques, nous allons prendre un TDVM** de 4,5%*** pour ces deux SCPI. En fonction de la fiscalité en vigueur, les rendements après impôts servis pour ces deux SCPI sont les suivants. A noter que dans le cas de la SCPI allemande, le TDVM est exprimé après imposition allemande. Pour notre personne amatrice de SCPI, l'imposition réelle sur les revenus allemands est la suivante : 30%-12,68%= 17,32%.
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Pourquoi investir dans Novapierre Allemagne 2
Lancée en 2014, Novapierre Allemagne a été la première SCPI en France à chercher les opportunités du marché immobilier au cœur de la locomotive économique européenne : l’Allemagne.
Après un démarrage tranquille et un rendement de 3,24% en 2015, le rendement sur 2017 de Novapierre Allemagne est ressorti à 4,71%* grâce à la montée en puissance des dividendes trimestriels. Et le rendement a même augmenté en 2018 avec une distribution de 4.87%* après impôts, sans compter la distribution d'un report à nouveau, amenant le rendement global de l'année à 4.99%*. Au 1er octobre 2018, la SCPI a aussi revalorisé le prix de sa part, de 2%. Une hausse directement appliquée sur l’investissement des porteurs de part. Le prix de la part est donc passé de 255 euros à 260 euros. Logique quand on sait que la valeur de reconstitution a été évaluée à 269 euros par part dans le rapport annuel de 2017.
Après un cru 2018 (et un début d'année 2019) exceptionnel, la SCPI a atteint en avril dernier son capital maximum, fixé dans les statuts, de 400 millions d'euros. Le gestionnaire annonçait ainsi qu'il n'accepterait plus les nouvelles souscriptions à sa SCPI. Mais "la pause sera de courte durée" précisait Paref.
En effet, quelques mois plus tard, Paref a annoncé le lancement du deuxième millésime de Novapierre Allemagne, bâti dans la continuité du premier afin d'offrir, à nouveau, l’accès au marché immobilier allemand des commerces.
Le commerce de proximité, un des secteurs les plus solides d’Allemagne aujourd’hui, évolue dans un modèle normé et installé, qui correspond aux habitudes de consommation des ménages allemands. L’Allemagne est une zone prospère au sein de laquelle ses habitants consomment structurellement de manière importante. Novapierre Allemagne 2, qui investit dans cette classe d’actifs, devrait ainsi bénéficier de cette dynamique. La SCPI reprend donc les recettes qui ont fait le succès de sa grande sœur. Avec des améliorations. Pour ce nouvel Opus Paref Gestion a en effet souhaité s’attacher les services d’un professionnel du secteur de l’immobilier en Allemagne afin de l’accompagner sur ce marché. PRINCIPAL REAL ESTATE, présent sur le marché paneuropéen et gérant principalement des actifs immobiliers de commerces, dispose d’une expertise dans la recherche et la gestion d’actifs immobiliers situés en Allemagne.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Information non contractuelle. Hypothèses de calcul : Prêt à échéances constantes pour une durée de 25 ans à un taux de 2,75 %. Rendement moyen des SCPI : 4,50 %. Hors fiscalité. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité.Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuée) par le prix de part acquéreur moyen de l'année N.
*** Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
