Vous l’ignorez peut-être, mais si vous détenez des parts de SCPI, il y a de bonnes chances que votre patrimoine soit en partie investi dans l’immobilier de logistique. Les SCPI « traditionnelles » de bureaux ou commerces comptent parfois jusqu’à 15 % d’investissements dans la logistique. La raison ? Un rendement élevé couplé à une prise de risque mesurée. Une combinaison gagnante sur laquelle vous pouvez capitaliser, aussi, en sélectionnant des SCPI spécialisées dans l’immobilier de logistique.
La logistique, une diversification appréciée pour les SCPI traditionnelles
La diversification fait partie des nombreux atouts des SCPI face à l’investissement locatif « classique » : au lieu de capitaliser sur le versement d’un seul loyer, votre placement s’appuie sur une multitude de sources de revenus, ce qui diminue la prise de risque. Encore faut-il choisir les meilleurs moyens de diversifier pour générer du rendement… Pour ce faire, un certain nombre de SCPI privilégient une thématique en vogue ces dernières années : l’immobilier de logistique.
Qu’elles soient de nature diversifiées ou majoritairement tournées vers les bureaux ou les commerces, un bon nombre de SCPI comportent aujourd’hui un patrimoine investi dans la logistique (entrepôts, locaux d’activités, logistique urbaine). Celui-ci peut représenter jusqu’à 15 % du patrimoine global de la SCPI et vient appuyer le rendement servi aux épargnants, notamment dans des périodes plus compliquées à manœuvrer comme la crise du Covid-19.
Cette tendance s’illustre concrètement dans les informations communiquées par les sociétés de gestion. Par exemple, la SCPI Vendôme Régions (2ème de notre palmarès de SCPI 2021) a acté un investissement à hauteur de 3,2 millions d’€ dans des locaux d’activités au 1er trimestre 2021, en complément de 4 investissements dans des actifs de bureaux ou de commerces. Au 31 mars 2021, les locaux d’activités composent ainsi 14 % du patrimoine de Vendôme Régions, SCPI à dominante bureau (65 %). Et force est de constater que la stratégie poursuivie par la société de gestion Norma Capital porte ses fruits, avec un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM*) de 6,02 %** en 2020. Un haut niveau de rendement en ligne avec les TDVM des années précédentes et qui devrait une nouvelle fois se concrétiser en 2021, sur la base de l’acompte sur dividendes distribué au 1er trimestre.
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Autre exemple, Épargne Pierre a également réalisé un petit investissement de diversification de la sorte début 2021. La SCPI d’Atland Voisin, classée 6ème de notre palmarès 2021, compte un peu plus de 7 % de son patrimoine réparti entre locaux d’activités et entrepôts. Ces investissements contribuent à renforcer la diversité du patrimoine et la mutualisation du risque et appuient la solidité d’Epargne Pierre. Forte d’une capitalisation de 1,45 milliard d’€ au 31 mars 2021 et portée par une collecte dynamique (94 millions d’€ au 1er trimestre), la SCPI devrait servir un TDVM** compris entre 5 et 5,36 %* en 2021 selon les dernières publications d’Atland Voisin.
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ActivImmo, la meilleure SCPI spécialisée dans la logistique
Les arguments en faveur de l’investissement dans l’immobilier de logistique sont nombreux et convaincants. C’est donc sans surprise que des SCPI spécialisées sur ce secteur ont vu le jour. Parmi elles, nous retenons tout particulièrement ActivImmo, pilotée par la société de gestion Alderan. Et nous ne sommes pas les seuls : la jeune SCPI créée en 2019 a déjà été récompensée par la presse spécialisée, avec notamment le prix de la meilleure SCPI spécialisée remporté aux Victoires de la Pierre-Papier 2020 du magazine Gestion de Fortune.
ActivImmo se distingue notamment par sa stratégie d’investissement, entièrement tournée vers l’immobilier de logistique (locaux d’activité, entrepôts et logistique urbaine). Selon ses statuts, la SCPI doit être investie de 70 à 100 % dans ce secteur, la société de gestion visant un patrimoine intégralement dédié à la logistique.
(source : société de gestion, chiffres arrêtés 31 décembre 2020).
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En 2020, ActivImmo a généré un TDVM* de 6,05 %**, loin devant la moyenne du marché (4,18 %** selon l’Association française des sociétés de placement immobilier). Il s’agit également du meilleur TDVM sur les 10 SCPI de notre palmarès. Pour 2021, un TDVM* de 6 %** est visé et cet objectif, bien qu’ambitieux, semble parfaitement atteignable.
La distribution réalisée au titre du 1er trimestre 2021 (9,15 € par part) est en effet en ligne avec les acomptes trimestriels de 2020 et cette cible de 6 %. De plus, tous les autres indicateurs sont bien orientés. Le taux d’occupation financier (TOF) des actifs immobiliers s’établit à 99,10 %, un excellent niveau qui reflète l’optimisation des investissements réalisés par la SCPI puisque la quasi-totalité du patrimoine génère des revenus locatifs. Alderan note également qu’il n’y a eu « ni nouvelle demande d’aménagement de loyer ni de retard particulier dans le paiement des loyers ».
La capitalisation d’ActivImmo a dépassé les 100 millions d’€, pour atteindre 125 millions au 31 mars 2021. La collecte de 46 millions d’€ au 1er trimestre 2021 témoigne du dynamisme de la SCPI et valide sa capacité de progression. Cette manne permet à Alderan de développer le patrimoine d’ActivImmo en réalisant de nouveaux investissements. Le dernier en date a été acté en avril, un entrepôt logistique de 12 230 m² loué à la société Ferrero en périphérie de Rouen. Un ensemble d’actifs, d’une valeur de 116 millions d’€, est également à l’étude en vue d’une acquisition d’ici juillet. La locomotive ActivImmo tourne donc à plein régime. Et rien ne vous empêche de prendre le train en marche…
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Une classe d’actifs différenciante et performante, portée par l’e-commerce
Une diversification dans l’immobilier de logistique ne manque en effet pas d’intérêt. En premier lieu, il s’agit d’une classe d’actifs véritablement différenciante.
Ce secteur d’activités s’avère décorrélé des marchés financiers, mais aussi des principaux marchés immobiliers. Surtout, il se base sur des fondamentaux distincts : les variations de marché dans l’immobilier de bureau ou commercial (évolution des prix, des loyers, de la demande) n’ont pas d’effet particulier sur la valorisation des entrepôts et autres locaux d’activités. Une déconnexion qui peut rassurer certains épargnants, inquiets des effets potentiels d’un développement du télétravail sur l’immobilier de bureaux ou des conséquences de la crise sur les commerces.
L’immobilier de logistique profite également des grandes tendances de l’économie et de la consommation. En effet, la logistique est indispensable au fonctionnement de l’e-commerce, des entrepôts de stockage des biens que vous achetez sur Internet aux relais de livraison qui permettent d’acheminer ces mêmes biens jusqu’à vous. En 2019, les achats réalisés sur Internet ont passé le cap des 100 milliards d’€ en France. Et c’était avant la crise du Covid et les confinements, qui ont dopé l’e-commerce. Les ventes de produits en ligne ont ainsi grimpé de 32 % en 2020 en France, selon la Fédération du e-commerce et de la vente à distance (Fevad). La marge de progression du commerce sur Internet reste importante : la Fevad relève qu’il représentait 13,4 % des ventes de détail en 2020, contre 9,8 % en 2019.
Cet essor profite en toute logique à l’immobilier de logistique : pour preuve, les surfaces consacrées à la logistique commercialisées dans l'Hexagone ont doublé sur les 10 dernières années, pour atteindre 3 millions de m². Au-delà des chiffres, on peut retenir 2 points essentiels qui plaident en faveur de l’investissement dans l’immobilier de logistique :
- Il a bien résisté à la crise du Covid, étant moins sujet aux problématiques de fermetures administratives et de demandes de reports de loyers ;
- Il répond à des besoins en augmentation et s’appuie sur un secteur qui sort renforcé de la crise.
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Enfin, en matière d’investissement immobilier « pur », l’intérêt pour la logistique se comprend sans peine. Dans ses études annuelles sur les performances comparées des placements immobiliers, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) met en lumière le rendement élevé de cette classe d’actifs : « Sur 10 ans, la logistique délivre des niveaux de performances supérieurs aux actions et aux foncières [et] supérieurs également aux commerces, bureaux et logements à Paris », relève le millésime 2020 à ce sujet. Le tout au prix d’une volatilité proche de celle de l’immobilier résidentiel en France. Autrement dit, la logistique parvient à combiner un rendement très satisfaisant avec un risque relativement maîtrisé.
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* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
** Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
