De nombreuses Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont affiché des rendements attractifs en 2024. Cependant, il est essentiel de ne pas se fier uniquement à ces chiffres : les SCPI récentes présentent souvent des rendements annualisés qui ne reflètent ni leur véritable performance ni leur potentiel à long terme.
Des performances prometteuses en 2024
2023 et 2024 ont été très contrastées pour les SCPI, avec d’un côté certains véhicules qui ont procédé à des baisses de prix de parts du fait d’un contexte peu favorable, et de l’autre une poignée de SCPI qui cartonnent et accaparent toute la collecte leur permettant de saisir des opportunités.
Certaines SCPI ont même offert des performances supérieures à 10 %, les situant en tête du classement des meilleurs rendements pour 2024. Ces SCPI ont en revanche toutes été lancées en cours d’année. Leur performance a donc été annualisée au titre de 2024 ce qui ne représente pas la véritable performance d’une SCPI.
Plus concrètement, lorsque vous investissez dans une SCPI récemment créée, les SCPI imposent ce qu’on appelle un « délai de jouissance ». Ce délai est souvent compris entre 3 et 9 mois et il correspond au laps de temps nécessaire pour que la SCPI réinvestisse l’épargne collectée avant de commencer à distribuer les revenus locatifs aux porteurs de parts. Au final, le délai de jouissance correspond à la période entre l’acquisition de vos parts et la réception de vos premiers revenus.
Ce mécanisme peut influencer la performance d’une nouvelle SCPI puisque les loyers ne sont pas versés temporairement, ce qui gonfle artificiellement le rendement.
En tête du classement des meilleurs rendements, la SCPI Transitions Europe a affiché un taux de distribution supérieur à 8 %* sur une année complète et sur ses deux années d’existence (8,16 %* en 2023 et 8,25 %* en 2024).
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Quels autres critères regarder avant d’investir en SCPI ?
Avant d’investir dans une SCPI, plusieurs critères doivent être analysés pour s’assurer de sa solidité et de son potentiel à long terme.
L’évolution du prix des parts
Le prix des parts d’une SCPI peut évoluer en fonction de la valorisation de son patrimoine immobilier. Une SCPI dont le prix des parts a tendance à se stabiliser ou à progresser au fil des années témoigne d’une bonne gestion du parc immobilier et d’une valorisation des actifs dans lesquels a investi la SCPI. En revanche, une baisse du prix des parts peut être le signe d’une dégradation de la valeur du portefeuille immobilier ou d’une mauvaise gestion.
Le taux d’occupation financier (TOF)
Le taux d’occupation financier mesure le pourcentage des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers théoriques si l’ensemble du patrimoine était loué. Un taux élevé (supérieur à 90 %) indique une bonne gestion locative et un risque limité de vacances locatives. À l’inverse, un taux d’occupation en baisse peut signaler des difficultés à louer les biens, ce qui pourrait impacter la rentabilité de la SCPI.
La diversification du patrimoine
Assurez-vous que la SCPI investit dans des immeubles variés, tant géographiquement que sectoriellement pour mutualiser le risque. Une SCPI bien diversifiée répartit ses investissements sur plusieurs types d’actifs (bureaux, commerces, logements, entrepôts, santé, etc.), plusieurs zones géographiques et plusieurs locataires. Cette diversification réduit le risque de dépendance à un seul secteur ou à une seule région.
La valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution correspond au coût théorique qu’un investisseur devrait payer pour reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI (valeur des actifs + frais associés). Si le prix de la part est nettement inférieur à cette valeur, cela peut être une opportunité d’investissement. En revanche, un prix de part supérieur à la valeur de reconstitution indique que le prix de part de la SCPI est surévalué par rapport à la valeur de son patrimoine. La valeur de reconstitution d’une SCPI est calculée deux fois par an.
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Transitions Europe en tête des meilleurs rendements pour 2024
La SCPI Transitions Europe est la SCPI qui a affiché le meilleur rendement en 2024 sur une année complète : 8,25 %* en 2024 et 8,16 %* en 2023. Pour 2025, la SCPI a communiqué un objectif de rendement de 7 %. Après deux années d’existence, la SCPI a démontré sa capacité à investir rapidement la collecte mais aussi à obtenir une rémunération avantageuse sur la collecte non investie. Par ailleurs, la SCPI a fait le choix d’accroître significativement son report à nouveau (RAN). En théorie, elle aurait pu distribuer jusqu’à 10,15 % pour 2024. Le RAN d’une SCPI représente le bénéfice ni distribué ni mis en réserve. Ce montant est alors reporté pour être potentiellement utilisé ou distribué lors des exercices suivants, par exemple pour maintenir un niveau de distribution attrayant pour les associés. Cela reflète une gestion financière prudente et appréciée par les investisseurs. La performance affichée par Transitions Europe n’est pas l’unique atout pour les investisseurs en quête d’une SCPI dans laquelle investir en 2025.
Une collecte record
En 2024, la SCPI Transitions Europe est la SCPI ayant le plus collecté avec une collecte de 431 M€ sur l’année. À fin 2024, la SCPI compte ainsi plus de 14 000 porteurs de parts.
Grâce à cette collecte importante, la SCPI a fait l’acquisition de 20 actifs sur l’année pour 345 M€ et détient ainsi au total 29 actifs dans son portefeuille diversifié. Rien que sur le dernier semestre, la SCPI a acquis 11 actifs dont 10 sur le dernier trimestre pour 137 M€. Parmi ces dernières acquisitions, le campus Inneo près de Barcelone est un des centres commerciaux les plus dynamiques d’Espagne.
Cette collecte exceptionnelle a permis à la SCPI de saisir des opportunités et de se constituer un portefeuille solide et diversifié, ce qui contribue notamment à sa performance remarquable.
Un prix de part décoté
La valeur de reconstitution au 30/12/2024 était de 205,84 €, soit + 2,92 % au-dessus du prix de la part à 200 €. Un avantage pour les investisseurs, car le prix de la part est légèrement décoté par rapport à la valeur des actifs en portefeuille.
La valeur de reconstitution d’une SCPI correspond à la valeur réelle de son patrimoine à laquelle on ajoute les frais et droits acquittés pour l’acquisition des biens. Chaque SCPI se doit de faire une expertise de son patrimoine tous les 6 mois, un indicateur essentiel pour les investisseurs pour vérifier si le prix de la part est surcoté (un prix plus élevé que ce que vaut réellement le patrimoine de la SCPI) ou décoté.
Réglementairement, le prix de la part d’une SCPI doit se situer dans une fourchette de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution.
Pour la SCPI Transitions Europe, la décote est une sécurité bienvenue pour les associés et un atout pour les nouveaux investisseurs, la décote pouvant se traduire par une augmentation du prix de la part à court ou moyen terme.
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Une diversification géographique et sectorielle
Au total, la SCPI détient 29 actifs immobiliers au sein de son portefeuille dispersés dans toute l’Europe (hors France). La SCPI investit dans des typologies d’actifs diversifiées limitant les risques qui pourraient être associés à un seul secteur. Le portefeuille immobilier de Transitions Europe couvre déjà 5 pays (Pays-Bas, Irlande, Allemagne, Pologne et Espagne) et 6 classes d’actif différentes (bureaux, logistique, retail, life sciences, hospitalité et éducation).
Un des avantages propres aux SCPI européennes est la fiscalité sur les revenus locatifs qui est plus avantageuse. En tant qu’épargnant investissant dans des SCPI européennes, vous percevez des revenus locatifs de source étrangère qui subissent un traitement fiscal spécifique et surtout bien plus favorable que si vous perceviez des revenus locatifs de biens situés en France. Les revenus locatifs provenant de SCPI investissant à l’étranger subissent une imposition qui dépend des conventions fiscales établies entre les États membres de l’UE et qui permettent d’éviter une double imposition. De plus, vous échappez aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus de source étrangère. Cette fiscalité attrayante explique l’engouement des particuliers pour les SCPI européennes.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
