Depuis plusieurs mois, on assiste à des revalorisations du prix de la part de plusieurs SCPI. PFO2, Rivoli Avenir Patrimoine ou encore Epargne Foncière ont ainsi réservé de bonnes surprises à leurs souscripteurs. Plus récemment, PF Grand Paris a revalorisé sa part de 3.66% au 2 mai 2019. Trop tard malheureusement pour profiter de la revalorisation de cette SCPI, mais pas de toutes ses autres qualités. Et pour ceux qui recherchent absolument des revalorisations, on en attend d'autres pour les prochaines semaines. Comment ne pas louper le coche ?
PF Grand Paris : La dernière revalorisation en date
2ème de notre palmarès 2019 des meilleures SCPI, PF Grand Paris est la meilleure SCPI de bureaux selon Investir, avec une note de 15/20.
PF Grand Paris a également reçu le prix de la meilleure SCPI à capital variable de plus de 5 ans dans la catégorie SCPI de bureaux, aux "Victoires de la Pierre Papier" organisées par le magazine Gestion de Fortune.
La société de gestion Perial a décidé en 2017 de rouvrir la commercialisation de sa SCPI PF1, et de la renommer « PF Grand Paris » pour axer sa stratégie sur la dynamique du projet urbain Grand Paris. Avec 140 km² d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructure en Europe. La région Ile-de-France, 1er marché européen en immobilier tertiaire, redessine ainsi son offre immobilière : rénovations, créations de nouvelles surfaces, rationalisation des pôles tertiaires existants et créations intégrales de nouveaux pôles. Autant d’opportunités que la SCPI souhaite saisir.
Perial souhaite ainsi faire de la SCPI PF Grand Paris le véhicule de référence de l’épargne immobilière sur le Grand Paris. En 2018, la société de gestion expliquait commencer déjà à ressentir ces effets dans la valorisation du patrimoine, en hausse de plus de 3% au 31 décembre 2017.
L’amélioration des fondamentaux du marché et la bonne orientation de Grand Paris, sur le plan locatif comme sur celui de l’investissement, sont des signaux extrêmement positifs pour cette année. De bons indicateurs financiers et un dynamisme dans la gestion du portefeuille qui, compte tenu du net différentiel entre la valeur de reconstitution et le prix de sa part, laissaient présager de bonnes nouvelles pour les porteurs de parts. En début d'année dernière, nous avions alors insisté sur le potentiel de revalorisation de PF Grand Paris :
" Outre les qualités de cette SCPI axée sur le Grand Paris, ce qui attire également notre attention, c'est la décote de 14,6% entre le prix de souscription (469 euros) et la valeur de reconstitution qui est actuellement proche des 545 euros. Or, le prix de souscription d'une SCPI doit être compris entre + / - 10 % de la valeur de reconstitution de la société. La société de gestion doit donc augmenter le prix de sa part de PF Grand Paris pour être en conformité avec les autorités de tutelle."
Ce pari s'est avéré gagnant ! Ainsi, les porteurs de parts ont vu leur part se revaloriser de 4,90% le 2 mai 2018, et de 3.66% le 2 mai 2019, compte tenu de sa décote par rapport à sa valeur de reconstitution. Le potentiel est-il épuisé ? Probablement pas. En effet, l'écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part est encore élevé, à +8.25%. Ce qui laisse présager d'autres bonnes nouvelles dans un futur proche...
En 2018, le TDVM* est ressorti à 4,4%**. Et à cela s’ajoute donc la revalorisation pour faire une performance totale en 2018 de 9.3%** ! Et, compte tenu de la revalorisation de mai dernier, 2019 devrait offrir une performance similaire;
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Les dessous de la revalorisation de parts
Vous êtes l'heureux propriétaire de parts de SCPI ou vous souhaitez en acquérir, séduits par le couple rendement/risque attrayant et par un investissement dont le ticket d'entrée est plus raisonnable que l'achat d'un bien en physique.
Comme tout investissement immobilier, en plus du rendement, le porteur de part souhaitera aussi que la valeur de son investissement augmente dans le temps, notamment avec la hausse des prix immobiliers. Le mécanisme de revalorisation de parts récompense en quelque sorte leur patience. Pour leur octroyer cette récompense, les sociétés de gestion font en sorte de sélectionner rigoureusement les biens en portefeuille afin de faire progresser le patrimoine de la SCPI. Mais ce n'est pas tout... La société de gestion va également effectuer des arbitrages (achat-vente d'immeubles) afin d’augmenter la valeur des parts. L’évolution du prix de la part reflète donc la capacité de la société de gestion à gérer son patrimoine immobilier. Lorsque la valeur de son parc immobilier a significativement augmenté, la société de gestion sera en mesure d'augmenter la valeur du prix de sa part, afin d'adapter le prix des nouvelles souscriptions, mais aussi pour récompenser ses porteurs de part. Car si le prix de la part augmente, votre patrimoine en tant qu’associé en profite mécaniquement.
Comme pour une action, le prix de la part fluctue dans le temps, à la hausse mais aussi à la baisse. Ainsi, les meilleures SCPI présentes sur le marché n'ont jamais vu le prix de leur part baisser. Une évolution positive et constante du prix de la part est un gage de stabilité et de solidité pour les associés.
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Comment profiter et ne pas louper le coche des revalorisations de parts ?
Depuis plusieurs mois, on assiste à des revalorisations du prix de la part de plusieurs SCPI
Selon l'ASPIM, la valeur du prix moyen d'une part de SCPI a grimpé de 1.8%** en 2018. Avec le rendement 4.35%**, cela fait une performance annuelle de plus de 6%**. Et c'est en moyenne. Car comme pour les rendements, certaines SCPI ont connu de belles revalorisations en 2018.
A peine six mois après sa réouverture, la SCPI PF Grand Paris a revalorisé de 4,90% le prix de sa part le 2 mai 2018 ! La SCPI Novapierre 1 en a fait de même en augmentant le prix de sa part de 2,32%. D'autres SCPI leur ont emboîté le pas. Les porteurs de parts de Pierre 48, une autre SCPI phare de la société de gestion Paref, ont profité de cette bonne nouvelle tout comme ceux de Corum et Corum XL, deux SCPI qui permettent d'investir à l'international.
En janvier de cette année, c'est la SCPI Epargne Foncière qui revalorisait sa part de 1.25%. PFO2 lui a emboité le pas avec une hausse du prix de sa part de 1.03% le 2 avril. Puis la part de Rivoli Avenir Patrimoine est passé de 290 euros à 298 euros (+2.05%) le 8 avril. Enfin, PF Grand Paris a donc bénéficié d'une nouvelle revalorisation de 3.66% le 2 mai dernier.
S'il est trop tard pour profiter de la revalorisation de ces SCPI n'ont toujours pas communiqué sur leurs intentions. Investir en parts de SCPI juste avant une revalorisation est une opportunité rare.
Comment ne pas louper le coche ? En étant régulièrement informé(e) des prochaines opportunités ! Pour ne rien manquer des opportunités à venir, inscrivez-vous !
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* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année B (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année N.
** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
