Silver Avenir : un nouveau véhicule pour investir en viager

samedi 10 octobre
Auteur: Rédaction MeilleurPlacement
Il y a 8 mois - Le 10/10/2020 à 08h10

Suravenir et Arkea Investment Services (Fédéral Finance Gestion) lancent la SCI Silver Avenir*, un véhicule immobilier qui investit dans des biens achetés en viager. Concrètement, la SCI va acheter des biens auprès de seniors qui conservent le droit d’habitation jusqu’à la fin de leur vie. Du fait de cette occupation, les biens sont achetés avec une décote moyenne de 40%**, qui disparait au décès du sénior. Un investissement socialement responsable et qui offre de belles perspectives de plus-values avec un risque limité.

L’investissement en viager

La plupart des retraites sont propriétaires de leur résidence principale. 77 % des plus de 70 ans sont propriétaires, mais disposent de peu de liquidités. Le viager permet à une personne de vendre sa résidence principale tout en conservant le droit d'habitation. Une vente qui lui permettra donc de recevoir des revenus sans perdre l'usage de sa résidence principale. Ça tombe bien, 94 % des retraités ne veulent pas déménager. C'est donc une solution idéale pour recevoir un complément de revenu tout en conservant sa résidence principale.

Le vendeur en viager peut conserver l'usage du bien. Quel est alors l'inconvénient de vendre en viager ? Quel intérêt pour l'acheteur ? Le droit d'habitation disparait au moment du décès de l'occupant. À ce moment, l'acheteur récupère le bien libre en pleine propriété. L'inconvénient est alors pour les héritiers qui n'ont aucun droit sur le bien vendu en viager au décès de l'occupant.

Un acheteur en viager va donc acquérir un bien avec une forte décote (30 à 60 % du prix d'achat). Au moment du décès de l'occupant, il récupère le bien libre en pleine propriété. Donc son capital est multiplié par 2 environ (on achète à 50 % du prix et on récupère 100% au décès de l'occupant). Sur une période de 15 à 20 ans, cela donne une performance annuelle comprise entre 3,5 % et 4,7 % (hors variation du prix du bien, hors frais et fiscalité). Avec un risque très faible puisque le remembrement est automatique au décès. Le seul risque de perte est la baisse des prix immobiliers.

Par rapport à un autre investissement immobilier, l'achat en viager propose de nombreux atouts : pas de gestion locative, pas de risque d'impayés ou de vacances locatives, et une certaine solidité dans la performance puisque le remembrement est mécanique : il se revalorise automatiquement avec le temps qui passe.

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Un nouveau véhicule destiné aux investisseurs particuliers

Lancée cet été, la SCI Silver Avenir* permet aux particuliers d’investir, dans des conditions idéales, dans des biens viagers acquis auprès de seniors français.

La SCI a objet principal l’acquisition de biens immobiliers acheté en viager (sans rente), notamment en pleine propriété avec réserve du droit d'usage et d'habitation (DUH). Au décès du senior, la SCI récupère le bien et pourra le revendre au prix du marché ou le garder pour le louer.

Charlotte Evanguelidis, gérante de la SCI, précise : « Silver Avenir a pour vocation d’acquérir des biens immobiliers résidentiels avec une décote de 40%** en moyenne auprès de seniors. Depuis son lancement, la SCI a déjà investi dans 12 biens pour un montant de 10 M€. » Le portefeuille se compose notamment de deux biens à Paris, un bien à Bordeaux, à Cannes et à Antibes. L’âge moyen cible des occupants est de 80 ans, pour une espérance vie moyenne d’environ 12 ans.

Investir en viager via un véhicule type SCI offre plusieurs avantages :

- Le risque, notamment l'aléa du décès, est mutualisé : lorsque vous achetez un bien en viager, le risque, au-delà de la baisse du prix de l'immobilier, est de ne récupérer le bien qu'au bout de très longues années. Comprendre : que l'occupant vit bien au-delà son espérance de vie. Un risque en plus particulièrement « gênant » : vous ne voulez pas souhaiter le décès de quelqu'un...
En investissant dans un véhicule type SCI, cet aléa est mutualisé : la SCI détiendra en effet plusieurs dizaines de biens en viager. Certains de ces viagers vont durer très longtemps, mais d'autres seront beaucoup plus courts. Au final, la durée moyenne des viagers sera très proche de l'espérance de vie des occupants : l'âge moyen des vendeurs étant de 80 ans, les viagers auront une durée moyenne proche de 12 ans. On fait donc disparaître l'aléa du décès.

- La SCI ne souhaite en plus pas du tout jouer sur l'aléa du décès : Elle ne verse au vendeur qu'un « bouquet » (une somme d'argent), et aucune rente viagère comme cela peut se faire dans certains cas. Même si le bouquet sera plus élevé que s'il y avait une rente (la SCI achète les biens immobiliers avec une décote autour de 40%**), il n'y a plus aucun aléa du décès avec la SCI.

- La SCI est un produit liquide, que vous pouvez revendre à tout moment. La valeur des biens détenus par la SCI dépend de l'âge de l'occupant. À chaque année qui passe le senior vieillit et voit la valeur de son droit diminuer. La valeur des actifs de la SCI augmente donc chaque année.

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Subvenir aux besoins des (nombreux) retraités français

Le nombre de retraités en France est en constante augmentation. Le Papy boom est une conséquence connue du Baby boom de l'après-guerre. Cette population issue des naissances de l'après-guerre, dans les années 50, arrive aujourd'hui à la retraite. De plus, l'espérance de vie n'a cessé de s'allonger depuis 1969. Selon l'INSEE, la population de plus de 75 ans va doubler d’ici en 2060. On comptera alors 11,9 millions de seniors de plus de 75 ans, contre un peu moins de 6 millions aujourd’hui .

Et parmi ces retraités, de nombreux auront besoin de complément de revenus. 70 % des retraités perçoivent moins de 1200 euros par mois. Et c'est encore moins pour les femmes qui ont pourtant une espérance de vie supérieure (donc des besoins supérieurs).

Ces revenus sont largement insuffisants pour combler les dépenses à la retraite. Santé, logement, nourriture, famille, etc., selon une étude de l'Observatoire national de la pauvreté et de l'exclusion sociale (INPES, 2015), il fallait 1150 euros par mois, à une personne seule retraitée, pour « vivre décemment ».

Heureusement, beaucoup de retraités ont anticipé et ont épargné dans l'optique de se créer un complément de retraite. Mais pour ceux qui n'ont pas pu le faire, ou qui l'ont fait de manière insuffisante, le viager présente une situation très intéressante, voire vitale, pour se dégager un complément de revenus.

Investir en viager revêt donc un caractère social : en achetant un viager, vous permettez le maintien à domicile d'une personne senior qui obtient en plus un revenu complémentaire avec la vente de son viager.

Le marché manque d'acheteurs. On compte de plus en plus de biens à vendre en viager, mais une demande qui reste stable. Il y a donc beaucoup de choix pour les acheteurs et la possibilité d'être sélectif. Le marché devrait également continuer à croître, avec l'augmentation du nombre de retraités, de l'espérance de vie, et du coût de la vie à la retraite.

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Pourquoi investir en viager dans le contrat M Retraite Vie ?

Pionnier sur le marché des SCI viager, MeilleurPlacement a une conviction particulièrement forte pour cette SCI, solution innovante à fort enjeu sociétal. Son fonctionnement est très proche de la SCI ViaGénérations pour laquelle nous avions eu un vrai coup de cœur en 2018, juste après sa création. Les performances de la SCI ViaGénération confortent notre conviction : en 2019, la SCI a réalisé une performance de 6.73%*** nette de frais de gestion (hors frais de gestion du contrat d'assurance vie et hors fiscalité), après 6,42%*** en 2018.

Alors que la SCI Viagenerations est disponible en exclusivité chez notre partenaire Apicil Epagne, la SCI Silver Avenir est disponible sur notre contrat M Retraite Vie. Avec sa tarification très basse et la qualité de ses supports (fonds en euros et unités de compte), M Retraite Vie propose un cadre idéal pour investir en viager. Concrètement :

- Aucuns frais d’entrée ou de versement ne sont prélevés au moment de l’ouverture ou des versements sur le contrat. S’agissant de l’investissement sur SCI Silver Avenir, les frais d’entrée sont limités à 2%, ce qui est très faible pour un placement de Pierre Papier.

- Vous pouvez investir jusqu’à 50 000 € sur la SCI, mais la part sur ce support ne pourra dépasser 50% de l’encours total du contrat (contre 30% dans le cadre de SCI Viagenerations).

- Vous disposez de plus de 750 unités de comptes pour diversifier, plusieurs SCPI et surtout deux fonds en euros performants : Suravenir Opportunités le fonds dédié à l'assurance-vie en ligne qui a rapporté 2,40%**** net en 2019 et Suravenir Rendement, le fonds historique de Suravenir qui a servi un taux de 1,60%**** l'an dernier.

- Avec un espérance de rentabilité proche de 5 % *** par an (objectif non garanti), hors frais de gestion annuels du contrat, la SCI offre un couple rendement / risque attractif qui en fait un bon complément au fonds en euros et une alternative au SCPI/OPCI.

- Les frais de gestion du contrat M Retraite Vie sont parmi les plus faibles du marché : 0,6% (contre 0,75% chez Apicil)

- Vous bénéficiez du cadre avantageux de l’assurance-vie. Les gains ne sont imposés qu’au moment de leurs retraits, à la flat tax de 30% avec des abattements et éventuellement un taux réduit si le contrat a plus de 8 ans. L’assurance-vie permet également de préparer sa transmission en désignant les bénéficiaires en cas de décès qui profiteront d’un abattement sur les droits de succession.

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Communication non contractuelle à caractère publicitaire.

* L'unité de compte (UC) Silver Avenir se souscrit exclusivement au sein de contrats d'assurance-vie. Le sous-jacent à cette UC est la SCI Silver Avenir constituée sous forme d'une Société Civile Immobilière à capital variable. La SCI Silver Avenir est un Fonds d'Investissement Alternatif (FIA) au sens de la Directive AIFM. Elle ne fait pas appel public à l'épargne et ne fait pas l'objet d'un agrément par l'Autorité des marchés financiers (AMF). Risque de perte en capital. Durée de placement recommandée : 8 ans.

** Sur la base du prix FAI. Valeurs moyennes calculées en fonction de l'espérance de vie et des loyers estimés du bien. Également applicables en cas d’acquisition en démembrement.

L'objectif de performance n'est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Elles s'entendent hors fiscalité et frais de gestion annuels de votre contrat (0,60 % par an).Les investissements immobiliers sont des supports de placement à long terme (minimum 8 ans pour les SCI) et doivent s'envisager dans une optique de diversification de votre patrimoine. Ils investissent principalement dans des actifs liés à l'immobilier et par conséquent exposés aux risques liés au marché immobilier. La valeur de ces investissements peut varier à la hausse comme à la baisse selon l’évolution des marchés immobiliers, tout comme les revenus qui y sont associés. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Risques immobiliers : évolution des prix du marché immobilier, contrat de promotion immobilière, pénurie de biens correspondants aux critères de sélection. Risques financiers : taux (inflation, taux d'intérêt), liquidité, perte en capital. Risques opérationnels : défaillance d'un locataire, vacance locative, absence d'historique opérationnel. Risques de sur-longévité : table de mortalité avec espérances de vie supérieures.

****Taux net de frais annuels de gestion, hors prélèvements sociaux et fiscaux. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Pour accéder au fonds en euros Suravenir Opportunités, chaque versement doit comporter au minimum 30 % en Unités de Compte, lesquelles présentent un risque de perte en capital. S'agissant du fonds en euros Suravenir Rendement, depuis le 1er novembre 2016, tout versement supérieur ou égal à 250 000 € doit être investi à 30% minimum en Unités de Compte, lesquelles ne garantissent pas le capital versé et sont soumises aux fluctuations des marchés financiers à la hausse comme à la baisse.

M Retraite Vie est un contrat d'assurance vie individuel de type multisupport. Il est géré par Suravenir. Société Anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital entièrement libéré de 1 045 000 000 euros. Société mixte régie par le code des assurances SIREN 330 033 127 RCS BREST. Siège social : 232, rue Général Paulet BP 103 – 29 802 BREST CEDEX 9. Société soumise au contrôle de l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) (4 Place de Budapest - CS 92459 - 75436 PARIS CEDEX 9).

Il est distribué par MeilleurPlacement SAS, Société par Actions Simplifiée au capital de 100 000 euros, enregistrée au RCS de Rennes sous le n° 494162233, immatriculé à l’Orias sous le n° 07 031 613 en qualité de Courtier et Mandataire d’intermédiaire en Opérations de banque et services de paiement, Courtier en assurance et Conseiller en Investissements Financiers (adhérent CNCIF n° D011939). Siège social : 18 rue Baudrairie - 35000 Rennes.

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