Peu connues il y a encore quelques années, les sociétés civiles de placements en immobilier (SCPI) sont devenues en quelques mois un outil incontournable du patrimoine des Français. Elles cumulent les atouts : rendement attractifs, solidité de l'immobilier, gestion déléguée, etc... Par contre la fiscalité est assez dissuasive puisque les rendements sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. A moins d'investir dans une SCPI dont le patrimoine se situe à l'étranger : en plus d'une diversification plus forte et de rendements très attractifs, ces véhicules offrent une fiscalité plus douce
Peu connues il y a encore quelques années, les sociétés civiles de placements en immobilier (SCPI) sont devenues en quelques mois un outil incontournable du patrimoine des Français. Il faut dire qu'elles cumulent les atouts : rendements attractifs, solidité de l'immobilier, gestion déléguée, etc... Par contre la fiscalité est assez dissuasive puisque les rendements sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. A moins d'investir dans une SCPI dont le patrimoine se situe à l'étranger : en plus d'une diversification plus forte et de rendements très attractifs, ces véhicules offrent une fiscalité plus douce.
L’afflux de capitaux sur le marché des SCPI pousse les sociétés de gestion à une diversification de leur allocation. Et beaucoup de ces acteurs, investisseurs domestiques, ont mis le cap sur l’international. Selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière, la proportion des investissements réalisés hors de France est passée à 30.8% contre 14% en 2012, plus très loin derrière l'ile-de-France, qui représente 42.6% des investissements
Et on assiste à une véritable dynamique de ces SCPI de rendement spécialisées dans les immeubles à l’étranger. Idéales pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l’immobilier, celles-ci achètent des immeubles en Allemagne, en Italie, aux Pays-Bas, en Irlande ou encore au Portugal. Il faut dire que Paris est l’une des villes les plus chers sur le plan de l’immobilier, derrière Londres mais loin devant d’autres villes européennes comme Rome ou Milan et très loin devant d’autres capitales européennes telles que Lisbonne ou Berlin, qui ne font même pas partie du top 10.
Le marché immobilier allemand a rapidement conquis les sociétés de gestion commercialisant des SCPI. En effet, le marché immobilier allemand est sur une gamme de prix encore raisonnable par rapport à la France. Le marché immobilier de la première puissance européenne est en plus assez dynamique : 61 milliards d'euros investis dans l'immobilier tertiaire en 2018 contre 31 milliards d'euros en France
La SCPI Eurovalys est un véhicule investi 100% en immobilier de bureaux en Allemagne, pour profiter des opportunités de ce marché.
La valeur de la part a également augmenté en 2018, de 2.16% au 1er avril
Les SCPI étrangères sont idéales pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l’immobilier sans les tracas liés à un investissement en direct hors de nos frontières. Outre la simplicité de gestion et une mutualisation des risques, les SCPI étrangères ont un point commun que recherchent n'importe quel investisseur : une fiscalité attractive.
La fiscalité des revenus d'immeuble situés à l'étranger est en effet bien plus douce qu'en France. En premier lieu, vous ne payez pas les prélèvements sociaux (17.2%) sur ces biens.
Au niveau de l'impôt sur le revenu, la fiscalité des revenus fonciers étrangers pour un résident fiscal français est fonction de la convention fiscale applicable entre la France et les pays de détention des immeubles. La plupart des conventions prévoient l’imposition des revenus fonciers dans le pays où le bien est situé. Et généralement la pression fiscale y est beaucoup moins forte qu'en France.
En Allemagne, les revenus fonciers sont taxés à 15,825%, contre une taxation en France à la tranche marginale d’imposition en plus des prélèvements sociaux... soit une taxation qui peut aller jusqu'à 62,2% !
Dans certains cas les revenus sont également à déclarer en France. La convention fiscale bilatéral prévoit alors un système pour éviter la double imposition. On trouve deux grands cas de figure :
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En sortant de nos frontières, les gérants bénéficient d'un terrain de jeu bien plus large pour leurs investissements. Ils peuvent donc développer des thématiques novatrices avec des investissements dans toute l'Europe voire le monde.
Créée il y a à peine plus de 2 ans, la SCPI Atream Hotels, a un positionnement originale dans le monde de la pierre papier : elle permet a ses porteurs de parts d'investir dans des parts d’hôtels. Une thématique attractive à plus d'un titre :
Si, initialement, la France était une zone privilégiée par la SCPI, la société a acquis petit à petit plus de patrimoine à l'étranger, en zone euro, qui lui donne aujourd'hui une vraie diversification géographique, avec des avantages fiscaux.
En 2018, Atream a réalisé pas moins de trois acquisitions en Allemagne, qui est donc devenue fin 2018 la zone privilégiée avec près de 60% du patrimoine de la SCPI.
Et en 2019, la société a décidé de réaliser une mega-acquisition en Belgique, pour un montant total d’environ 73 millions d'euros, répartis sur 6 hôtels 3 et 4 étoiles, pour une durée de bail ferme de 24 ans. Cette acquisition a donc eu pour conséquence de doubler la taille de la SCPI, et de faire de la Belgique la première zone géographique du fonds.
Désormais, la France ne représente plus que 9% de l'actif, les Pays-bas, 12%, l'Allemagne 29% et donc la Belgique 50%. Une diversification géographique séduisante, dans des pays économiquement solides.
Le TDVM* s'est inscrit 4.60%** en 2018. Tout à fait honorable pour un patrimoine en cours de constitution sur lequel existait encore un pourcentage élevé de franchises de loyers temporaires à la fin du 3ème trimestre. Le taux d'occupation financier, à 70% fin 2018, est ainsi passé à près de 100% aujourd'hui. Une bonne nouvelle pour le rendement 2019.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
**Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.