Vendredi 15 octobre

Sur le papier, investir dans l’immobilier en Europe présente de nombreux avantages : diversification du patrimoine, fiscalité moins élevée, rendements nets potentiellement plus élevés… Mais concrètement, investir dans la pierre et l’immobilier locatif en dehors de l’Hexagone n’est pas à la portée de tout le monde. La solution ? La pierre papier ! Avec les SCPI européennes, vous cumulez les atouts d’un placement en pierre papier (aucune gestion locative, diversification) et ceux d’un investissement européen. Cerise sur le gâteau, vous pouvez même profiter de l’effet de levier du crédit pour maximiser votre investissement.

L’Europe, nouveau terrain de chasse des SCPI


Une des notions clés concernant les sociétés civiles de placement immobilier est la diversification. Par principe, les SCPI reposent sur la diversification, puisqu’elles investissent dans de multiples actifs immobiliers plutôt qu’un seul. L’intérêt : générer du rendement bien sûr, mais aussi limiter les risques. Comme la défaillance d’un locataire n’affecte pas la capacité des autres à verser leur loyer, l’impact sur les distributions de revenus aux porteurs de parts est marginal.

Dans un marché en expansion, la quête de diversification a poussé les SCPI à explorer des terres inconnues (ou presque). Depuis quelques années, les SCPI spécialisées dans l’immobilier européen ont ainsi vu le jour. L’idée : un plus grand terrain de jeu pour une meilleure diversification. D’autant que les différents marchés européens (Allemagne, Belgique, Pays-Bas, Espagne, Italie, Royaume-Uni pour citer les plus recherchés) présentent des caractéristiques différentes de la France. L’immobilier allemand est globalement moins cher que dans l’Hexagone par exemple, sans pour autant constituer un placement plus risqué, eu égard à la robustesse de l’économie allemande et de ses entreprises. D’autres pays, comme l’Italie et l’Espagne, permettent quant à eux de rechercher des rendements potentiellement plus élevés.

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Un rendement dopé par une fiscalité plus douce


L’autre grand atout des SCPI européennes tient à la fiscalité des revenus servis aux épargnants. Pour un placement « franco-français », les dividendes distribués sont taxés au barème de l’impôt sur le revenu et supportent également des prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un foyer soumis au taux marginal d’imposition de 30 %, cela représente donc une ponction de 47,2 %.

Les revenus tirés de la location d’immeubles situés en dehors des frontières françaises bénéficient d’une fiscalité plus clémente. D’une part, ils sont entièrement exonérés de prélèvements sociaux. C’est ainsi près d’un cinquième des revenus distribués par les SCPI qui reviennent à l’épargnant plutôt qu’à l’Etat. D’autre part, les loyers versés sont imposés dans le pays d’origine et échappent à une double imposition en France.

Des mécanismes différents peuvent s’appliquer : crédit d’impôt équivalent au taux moyen d’imposition ou exonération avec réintégration dans le revenu imposable pris en compte pour déterminer le taux effectif. L’idée reste la même, à savoir que l’impôt calculé sera moins élevé que si les revenus provenaient d’immeubles localisés en France.

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Sofidy Europe Invest, l’attrait d’une jeune SCPI…


Dernière venue sur le marché des SCPI européennes, Sofidy Europe Invest est, par essence, une jeune pousse. Certains épargnants pourraient avoir un apriori négatif à ce propos : pas d’historique de performance, un patrimoine immobilier en cours de formation… Pourquoi privilégier une jeune SCPI, plutôt que d’attendre de voir si elle parvient à porter ses fruits ?

Dans les faits, les jeunes SCPI ont des atouts que leurs aînées n’ont pas. Elles sont plus agiles que les mastodontes de la pierre papier, ce qui signifie qu’elles peuvent plus facilement se placer sur des actifs à fort potentiel. C’est d’autant plus vrai en ce qui concerne les actifs de quelques millions d’euros, qui retiennent moins l’attention des plus gros acteurs immobiliers.

Autre point fort des nouvelles SCPI, elles supportent des coûts structurels moins lourds. En l’absence d’un patrimoine déjà établi, elles n’ont pas (ou peu) de frais d’entretien et de travaux à supporter. En conséquence, elles peuvent bénéficier d’un boost de rendement sur leurs premières années d’existence en comparaison de leurs concurrentes.

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…appuyée par une référence de la pierre papier


Pour une jeune SCPI, Sofidy Europe Invest bénéficie de l’expertise de sa société de gestion. Etablie dans le paysage de la pierre papier depuis 1987, Sofidy est devenue une des références du secteur. Elle pilote notamment les véhicules Immorente et Efimmo 1, qui figurent parmi les SCPI les plus reconnues du marché. De quoi donner un peu de crédit aux objectifs de rendement, de l’ordre de 4,5 à 5 % par an (net de frais de gestion/acquisition et d’imposition à l’étranger).

Avec Sofidy Europe Invest, la société de gestion vise l’immobilier d’entreprise au sens large. Plutôt que de se concentrer sur un secteur donné, la SCPI cherche à capter les opportunités dans de nombreux domaines : bureaux, murs de commerces, hôtellerie et loisirs, logistique, immobilier de santé… Le profil des immeubles recherché se veut assez classique : de l’immobilier Core+ de bonne qualité intrinsèque et d’une valeur à l’achat entre 5 et 30 millions d’euros, présentant un flux locatif pérenne ainsi qu’un bon potentiel de revalorisation des loyers.

Tout comme la typologie d’actifs, la dimension européenne de la SCPI se veut large également. Sofidy Europe Invest se concentre sur les grandes métropoles dynamiques de l’Espace économique européen et du Royaume-Uni, sans oublier la Suisse et la Norvège. Pour sa première SCPI investie à 100 % en dehors de l’Hexagone, Sofidy bénéficie en outre de l’implantation de sa maison-mère Tikehau Capital dans de nombreuses métropoles européennes, qui contribue à la détection des opportunités d’investissement.

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SCPI européenne et levier du crédit, une combinaison gagnante


Au travers de sa filiale spécialisée Sofidy Financement, la société de gestion propose une solution complète pour investir à crédit dans des parts de Sofidy Europe Invest. De quoi profiter de l’effet de levier du crédit pour construire un patrimoine immobilier plus conséquent et en tirer des revenus complémentaires plus importants sur le long terme. Ces revenus viendront compenser les mensualités de remboursement, de sorte à limiter l’effort d’épargne requis.

Voici les caractéristiques principales de l’offre de crédit:

- Financement de 50 000 à 300 000 €, sans apport exigé ;

- Remboursement de l’emprunt sur une durée de 7 à 25 ans ;

- Taux d’emprunt compétitifs : 1,80% sur 10 ans, 2,05% sur 15 ans, 2,25% sur 20 ans et 2,40% sur 25 ans ;

- Aucune exigence de patrimoine immobilier ou de domiciliation bancaire.

L’offre de financement permet par ailleurs d’investir dans plusieurs SCPI gérées par Sofidy (Immorente, Efimmo 1), ainsi que d’autres SCPI de qualité (Epargne Pierre, Epargne Foncière, PFO2, Primovie, Primopierre) pour les opérations supérieures à 150 000 €. Les frais de dossier associés s’échelonnent entre 1 300 et 2 100 € (1 300 € supplémentaires si l’opération comprend des SCPI extérieures à Sofidy).

Cette offre est accessible aux SCI (sociétés civiles immobilières), en crédit in fine ou en nue-propriété. Pour les chefs d'entreprise, le nantissement d'un contrat d'assurance-vie à hauteur de 50 % du montant du crédit sera demandé. Dans le cadre d’un crédit in fine, un nantissement à hauteur de 40 % est demandé.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

***Information non contractuelle. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.

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