Quand il s’agit de s’endetter pour réaliser un investissement immobilier locatif, les emprunteurs vont regarder avant tout le taux. Mais en gardant à l’esprit que généralement, plus le taux est faible, plus les contreparties demandées, comme l’apport ou l’obligation de domicilier ses comptes dans la banque, sont importantes. Il faut donc souvent faire le choix entre souplesse ou taux compétitif. Une mécanique qui ne s’applique pas chez notre partenaire Orange chez qui les taux et les conditions sont très avantageux.
Des revenus réguliers en toute sérénité
Les Français ont une relation très particulière avec la pierre. Selon l'Insee, près des deux tiers des ménages détiennent un bien immobilier, soit pour y vivre, soit pour construire un patrimoine et sécuriser leur avenir. Et pour financer un investissement locatif, on pense immédiatement à passer par la case crédit. L'emprunt sera remboursé partiellement par les loyers perçus.
Tout cela est bien en théorie, mais dans la pratique, les rendements immobiliers ne sont pas garantis. Le risque d’impayés ou de vacances rajoute donc de l’incertitude au projet : seriez-vous en capacité de rembourser les mensualités sans les revenus du bien immobilier ?
Pour cette raison, de plus en plus d’investisseurs se tournent vers les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Avec ces véhicules, nul besoin de chercher un locataire ni même gérer le bien. La société s’occupe de tout, vous n’avez qu’à percevoir les loyers. Et comme les SCPI ont déjà des vingtaines voire des centaines de locataires, le risque de vacances et d’impayés est très contenu. Un problème avec un locataire n’impacte pratiquement pas les loyers reçus par les porteurs de parts.
En investissant dans une ou plusieurs SCPI, vous réduisez donc très largement le risque de ne percevoir aucun revenu immobilier pour rembourser vos mensualités de crédit. Bien entendu la sélection de SCPI de qualité, diversifiées et rentables, reste un élément essentiel d’un investissement réussi. Chez notre partenaire Orange Bank, vous avez accès à un grand nombre de SCPI de très bonne qualité, notamment plusieurs SCPI que l’on retrouve dans
notre palmarès des meilleures SCPI :
• PF Grand Paris
• Vendôme Regions
• Activimmo
• Epargne Foncière
• Primovie
• Immorente
L’offre d’Orange Bank est accessible dès 50 000 € de financement et sans maximum. Il est possible de financer plusieurs SCPI au sein du même projet.
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Des taux ultra compétitifs
Si le sujet tend à se démocratiser, emprunter à crédit pour investir en SCPI reste une solution relativement nouvelle pour les banques, qui appliquent généralement des taux un peu plus élevés que pour l'achat d'un bien en direct.
Mais ce n’est pas le cas chez Orange Bank qui applique depuis longtemps des taux ultra compétitifs sur le financement des SCPI. Cerise sur le gâteau, ces taux sont en baisse en 2022 :
• 1,15% sur 15 ans
• 1,25% sur 20 ans
• 1,40% sur 25 ans
Généralement, en plus d'un taux bas, la majorité des emprunteurs va rechercher la durée de prêt la plus faible possible (en s'assurant quand même qu'il pourra payer la mensualité chaque mois). L'idée est bien entendu de rembourser le crédit le plus tôt possible pour être débarrassé de la charge des intérêts. Par ailleurs, le taux est généralement plus faible.
Mais ce n’est pas toujours le bon calcul. Plus votre durée est courte, plus la mensualité sera forte (pour un même montant emprunté). Par contre, les revenus reçus de la SCPI ne dépendent pas de la durée de votre emprunt. Ainsi, plus votre mensualité est faible, plus les revenus de la SCPI vont financer cette mensualité. Votre effort d'épargne est plus faible, votre levier est plus fort.
Comprendre donc : lorsqu'on réalise un emprunt immobilier, il peut être intéressant de prévoir une période longue, afin d'avoir des mensualités faibles. Quitte à rembourser le crédit en cours de vie le jour où vous avez plus de moyens (ex : vous recevez un héritage).
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Sans apport…
Pour obtenir un financement, à un taux compétitif, il faudra généralement montrer patte blanche à votre banquier, avec un bel apport si possible.
Mais les banques sont généralement moins regardantes sur l'apport lorsqu'il s'agit d'un investissement en parts de SCPI. En effet, ces parts sont facilement revendables, ce qui permet à la banque de s'assurer de pouvoir se rembourser sur la vente des parts en cas de problème avec l'emprunteur.
Tous nos partenaires de financement sur les parts de SCPI acceptent donc les crédits sans apport. Une excellente nouvelle pour les investisseurs : sans apport, l’acquisition est totalement financée par la banque ce qui permet de maximiser l’effet de levier et donc le TRI (taux de rendement interne) de l’opération.
Chez Orange Bank, l’investissement en SCPI à crédit est disponible sans apport et à partir d’un effort d’épargne mensuel de quelques dizaines d’euros.
Par exemple, pour un financement sur 25 ans de 50 000 € de parts de SCPI Activimmo (hypothèse de rendement annuel de 6%), l’effort d’épargne mensuel, impôt compris (hypothèse TMI 30%) serait de 51 €.
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…ni contrepartie
Avant d’accorder le financement, la banque exige généralement des contreparties. Très souvent, elle va demander de domicilier les comptes bancaires chez elle, ou à minima de souscrire un contrat d’assurance vie.
Là encore, l’offre d’Orange Bank est très souple car elle n’exige pas de domiciliation bancaire ou autre contrepartie. Vous investissez vraiment sans contrainte et en tout sérénité. Parmi les autres caractéristiques de l’offre, citons :
• Possibilité de financement de 5 à 25 ans, en crédit amortissable.
• Assurance emprunteur obligatoire, mais en délégation.
• Frais de garantie crédit logement, environ 1,7% du montant du prêt, financés.
• Frais de dossier (non financés) : 900 €.
• Montant minimum de financement 50 000€, pas de maximum. Sans apport .
Cette offre est destinée aux propriétaires en propre d’un patrimoine immobilier net (encours de crédit déduit le cas échéant) en métropole. Sont exclus les parts d’indivision, les garages, les terrains nus, les SCPI, les biens en démembrement.
Cette offre n'est pas accessible pour les non résidents et les personnes morales.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
*Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
