2023 fut une année particulièrement tendue pour le marché immobilier. Les SCPI ont souffert des baisses des prix qui ont été répercutées sur les prix de part de celles-ci. Toutefois, certaines ont prouvé leur résistance avec des rendements robustes et un patrimoine qui reste très bien orienté. C’est notamment le cas de la SCPI Epargne Pierre, 1ère de notre palmarès en 2023.
Les SCPI face à l’instabilité du marché immobilier
Toutes les SCPI ne sont pas impactées de la même manière par les évolutions du marché. Qu’est-ce qui explique que certaines s’en tirent à très bon compte quand d’autres sont obligées de baisser leur prix de part ?
Valeur de reconstitution et prix de part
Si la baisse de l’immobilier n’a pas impacté les rendements offerts par les SCPI, elle s’est en revanche fait ressentir sur les valeurs de reconstitution.
La valeur de reconstitution d’une SCPI, calculée une fois par an, donne une idée précise de la valeur réelle d'une SCPI à un moment donné. La fixation du prix de part d’une SCPI en découle directement. En effet, le prix d’une part doit se situer dans une fourchette de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution. Une SCPI dont le prix de part est inférieur à la valeur de reconstitution est à un prix décoté. Cela peut se traduire par une probabilité d’augmentation du prix de part à court ou moyen terme. Dans un scénario pessimiste, cela lui confère une marge de sécurité. Dans le cas inverse, si le prix de part est supérieur à la valeur de reconstitution, le prix est surcoté. Moins intéressant pour un nouvel investisseur.
Certaines sociétés de gestion privilégient une approche sécuritaire en ce qui concerne la fixation du prix de part de leur(s) SCPI en proposant des décotes (prix de part inférieur à la valeur de constitution). C’est le cas de la SCPI Epargne Pierre qui, suite à l’actualisation de sa valeur de reconstitution, n’a pas abaissé le prix de sa part. Il faut dire que le prix de la part est inférieur de 5,58 % à sa valeur de reconstitution. Aucune raison donc de l’abaisser, bien au contraire.
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La SCPI, un produit d’épargne long terme et au rendement stable
Au-delà de sa valeur de reconstitution, il est important de souligner deux aspects fondamentaux de la SCPI. Il s'agit tout d'abord d'un véhicule d’investissement axé sur le rendement et conçu pour une épargne à long terme :
- Malgré le contexte immobilier morose, les SCPI conservent l’avantage de distribuer un rendement stable. En 2023, le rendement moyen des SCPI était de 4,52 % (contre 4,53 % en 2022). En revanche, il y a des disparités selon les stratégies d'investissement. Par exemple, le taux de distribution moyen atteint 5,9 % pour les SCPI spécialisées dans la logistique et les locaux d'activité. Les SCPI axées sur les bureaux ont connu des rendements plus modestes, avec une moyenne de seulement 4,1 %.
- Comme tout autre investissement immobilier, la SCPI est un produit d'épargne conçu pour un horizon long terme, afin de résister aux fluctuations temporaires. Au cours des 15 dernières années (de 2007 à 2022), les SCPI ont généré un Taux de Rendement Interne (TRI) moyen de 5,7 %.
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Epargne Pierre, un pilier du secteur de la Pierre Papier
Plus de 10 ans après son lancement, la SCPI a convaincu plus de 46 000 investisseurs particuliers grâce à sa stratégie qui repose sur trois piliers :
1. la métropolisation : près de 70 % du patrimoine d’Epargne Pierre est situé dans les métropoles régionales et les villes intermédiaires. Un choix alimenté par la solidité des marchés régionaux (le développement des métropoles, un équilibre entre l’offre et la demande de bureau, la solidité de la consommation locale…).
2. la mutualisation : après plus de 10 ans, la SCPI compte près de 400 actifs loués à environ 1 000 entreprises et la capitalisation a atteint 2,62 Mds € grâce à une collecte brute de 399 M €. Par ailleurs, la SCPI investit dans plusieurs secteurs (principalement des bureaux et des commerces) ce qui dilue le risque.
3. la qualité locative : au 31 décembre 2023, le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI est de 95,15 %. Le TOF mesure la performance locative d’une SCPI en divisant le montant des loyers avec le montant de tout le patrimoine immobilier comme s’il était intégralement occupé et loué. Au-dessus de 90 %, le TOF est considéré comme excellent.
Pour 2023, la SCPI a affiché une performance nettement supérieure à la moyenne du marché. Un taux de distribution de 5,28 %* pour 2023 contre 4,52 % pour la moyenne du marché.
Quant au prix de souscription, il est inférieur de 5,58 % à la valeur de reconstitution ce qui est favorable pour les investisseurs. Cette marge s’est légèrement réduite suite à la baisse de sa valeur de reconstitution provenant de l’actualisation des valeurs d’expertise en date du 30 juin 2023. Toutefois, cela n’a pas eu d’incidence sur le prix de la part. Ceci s’explique par la politique prudente d’évolution du prix de la part de la SCPI.
La SCPI Epargne Pierre est éligible aux contrats d’assurance-vie Meilleurtaux Placement. En investissant dans une SCPI via une assurance vie, la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie s’applique.
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La SCPI Epargne Pierre Europe pour diversifier et limiter la fiscalité
En investissant dans des SCPI européennes, vous bénéficiez de revenus locatifs provenant de l'étranger. Ces revenus sont soumis à un régime fiscal spécifique, nettement plus avantageux que celui appliqué aux revenus locatifs provenant de biens situés en France. La société de gestion Atland Voisin qui gère la SCPI Epargne Pierre a alors décidé de partir à la conquête de l’Europe. Ainsi, elle ne se limite plus au seul marché français mais surtout, les épargnants qui souscrivent des part de la SCPI européennes profitent d’un rendement réel plus performant du fait de la fiscalité attractive, laquelle permet notamment d’échapper au paiement des prélèvements sociaux de 17,2 %.
La SCPI Epargne Pierre Europe a été lancée en 2023. Son taux de distribution a été de 6,26 %* (brut de fiscalité), significativement supérieur à l’objectif visé par la SCPI.
Celle-ci a pu profiter du contexte de baisse des prix pour tirer parti des opportunités qui se présentent sur des marchés immobiliers européens où la correction des prix est favorable aux acquéreurs. Pour l’instant, le patrimoine de la SCPI est constitué de 7 actifs situés en Espagne et aux Pays-Bas. La SCPI est sur une bonne lancée et a pour objectif d’offrir un taux de distribution brut de fiscalité supérieur à 6 %*, tout en renforçant sa marge de protection entre prix de part et valeur de reconstitution.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
