Comment déclarer les revenus issus de SCPI ?

Générez des revenus sans les soucis de gestion, mais n’oubliez pas de déclarer

Investir dans l’immobilier avec les SCPI permet de se libérer des soucis de gestion associés à l’immobilier locatif traditionnel. Les SCPI offrent aux investisseurs la possibilité de bénéficier des avantages de l'immobilier tout en évitant les tracas et les responsabilités associés à la gestion directe des biens locatifs traditionnels. Cela permet une approche plus passive de l'investissement immobilier, tout en générant des revenus réguliers et potentiellement plus attractifs.

Mais comme pour tout investissement immobilier, les revenus locatifs sont à déclarer sur votre déclaration de revenus. Si investir en SCPI permet de décharger les investisseurs des tâches associées à la gestion des biens, les investisseurs doivent renseigner les revenus locatifs issus des SCPI sur leur déclaration de revenus.

Tous les ans, les SCPI transmettent un imprimé fiscal unique (IFU) qui récapitule les revenus perçus par les investisseurs au cours de l'année écoulée. Les porteurs de parts peuvent ainsi reporter précisément les revenus locatifs provenant des SCPI sur les formulaires appropriés de leur déclaration de revenus.

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Régime réel ou micro-foncier ?

Les revenus provenant des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers (comme la location nue) et deux régimes fiscaux sont alors possibles : le régime micro-foncier (ligne 4BE de la déclaration de revenus) et le régime réel (ligne 4BA de la déclaration de revenu).

Moins courant, le choix du régime micro-foncier pour l’imposition des revenus provenant d’une SCPI n’est possible que si vous touchez des revenus fonciers ne provenant pas de SCPI (par exemple, vous avez un appartement que vous louez en non-meublé ou vous louez un parking) et si les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 € (SCPI comprises). Avec le régime micro-foncier, l’assiette imposable est égale à 70 % des revenus fonciers (grâce à un abattement forfaitaire de 30 %).

Plus courant, le régime réel est le régime par défaut. L’assiette imposable sera égale aux revenus diminués des frais, charges et intérêts.

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Déclarer ses revenus fonciers (annexe 2044)

Le formulaire 2044 permet de déclarer les revenus fonciers. Pour compléter le formulaire 2044, il suffit de vous munir de votre IFU pour reprendre les informations nécessaires à la déclaration.

• La ligne 111 correspond aux revenus bruts

• La ligne 112 correspond aux charges déductibles

• La ligne 113 concerne les intérêts d’emprunt (ceux payés par la SCPI et ceux payés personnellement si vous avez contracter un crédit immobilier)

• La ligne 114 reprend le bénéfice ou déficit calculé (un déficit pourra être reporté sur les bénéfices fonciers des 10 prochaines années).

Si activation du report, les chiffres de l’annexe 2044 sont automatiquement reportés sur la déclaration 2042, à la case 4BA destinée aux « revenus fonciers imposables ».

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Déclarer les revenus locatifs de source étrangère

Certaines SCPI détiennent des biens immobiliers à l’étranger et c’est peut-être même la raison pour laquelle vous avez investi dans une SCPI européenne. En effet, les SCPI détenant des actifs eu Europe permettent de profiter d’une fiscalité avantageuse. Les revenus locatifs issus de SCPI investissant à l'étranger sont soumis à une imposition déterminée par les conventions fiscales entre les États membres de l'Union européenne, permettant d'éviter une double imposition. Et surtout, les investisseurs échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus de source étrangère.

Ainsi, l’imposition des revenus fonciers provenant des biens immobiliers situés à l’étranger s’applique donc dans le pays dans lequel est situé le bien immobilier. Mais même si les revenus issus de l’étranger sont en principe exonérés en France, ceux-ci doivent tout de même être déclarés sur les formulaires dédiés : le formulaire 2047 ou 2042 C. La société de gestion de la SCPI vous fournit les informations nécessaires pour déclarer ses revenus grâce à l’IFU.

Selon les conventions fiscales signées entre les États de l’Union européenne, la fiscalité des revenus issus d’une SCPI européenne dépendra de :

• la méthode du crédit d’impôt : il faudra renseigner le cadre 4 (Revenus fonciers imposables en France) et le cadre 6 (Revenus imposables ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français) du formulaire 2047.

Le montant total inscrit à la case 8TK pour la méthode du crédit d’impôt sera reporté dans la déclaration 2042 si, en déclarant en ligne, vous activez le report automatique.

• la méthode du taux effectif : il faudra renseigner le cadre 4 de la déclaration 2042 C.

Vous aurez à renseigner la case 4EA (régime réel) ou 4EB (micro foncier).

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Déclarer les revenus financiers (formulaire 2042)

Le montant des revenus financiers est censé être prérempli par l’administration fiscale. Il convient de vérifier les cases 2CG et 2BH selon le mode d’imposition choisie : barème progressif ou flat tax. Cette dernière option, si elle est retenue, est applicable sur l’ensemble des revenus de placement.

Déclarer les plus-values immobilières avec le formulaire complémentaire 2042 C

Lorsqu'une SCPI vend un actif et réalise un profit, celui-ci est redistribué aux porteurs de parts, constituant ainsi une source de revenus supplémentaire en plus des dividendes habituels. Il est important de noter que ces plus-values doivent être déclarées dans votre déclaration de revenus.

Le montant des plus-values de cession est préalablement renseigné par l'administration fiscale dans votre déclaration (formulaire 2042 C, case 3VZ). Il suffit alors de vérifier que ce montant prérempli correspond bien au montant renseigné par la société de gestion dans l'IFU qu'elle vous a transmise.

Exemple de fiscalité étrangère : Épargne Pierre Europe, n°1 du classement des meilleures SCPI en 2024

À la plus haute marche du podium de notre palmarès, Épargne Pierre Europe a plus d’un atout pour défendre sa position. Parmi eux : sa fiscalité. Les SCPI européennes permettent d’obtenir un meilleur rendement net dopé par une fiscalité étrangère plus avantageuse, bien plus favorable que la fiscalité réservée aux SCPI françaises. Les conventions fiscales entre la France et les pays européens permettent d'éviter la double imposition et les SCPI européennes échappent également aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

La SCPI Épargne Pierre Europe investit dans deux pays européens : l’Espagne et les Pays-Bas. Pour les revenus issus d’Espagne, c’est la méthode du crédit d’impôt qui s’applique. Pour les revenus provenant des Pays-Bas, c’est la méthode du taux effectif qui est utilisée.

Ainsi, vous profitez d’une fiscalité particulièrement attractive avec une SCPI qui, par ailleurs, a distribué un rendement supérieur à la moyenne du marché : 6,26 % brut de fiscalité en 2023 contre une moyenne à 4,52 %. Et comme la fiscalité est plus faible pour une SCPI étrangère que pour une SCPI française, vous vous retrouvez avec un rendement net proche des 5%, quand il sera inférieur à 2,5% pour beaucoup de SCPI françaises.

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Communication non contractuelle à caractère publicitaire.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.

- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier