Pour ceux qui ont investi dans la pierre entre le début des années 80 et 2000, sachez que c'était loin d' être une idée en plomb. Selon une étude Astérès pour le courtier de Meilleurtaux.com, l’immobilier a été le placement le plus rentable entre 1983 et 2003.
S'il fallait parier sur le bon cheval, c'était bien l'immobilier et non les marchés financiers ou encore l'or. La pierre a offert un taux moyen de rendement interne de 18 % sur 10 ans pour les investissements réalisées entre 1980 et 2003, contre 15 % pour le CAC 40 (dividendes de 4 %), 10 % pour les OAT (obligations assimilables du Trésor), 9 % pour le CAC (sans dividendes) et les assurances vie (fonds euro), 7 % pour l’Euribor , 4 % pour le Livret A et 2 % pour la relique barbare selon les auteurs de l'étude.
"Avant 1995, investir dans un portefeuille d’actions représentatif du CAC 40 pour une durée de 10 ans était plus rentable que d’investir dans l’immobilier" explique Astères. "De 1982 à 1984, et en 1990 et 1991, un placement en OAT à 10 ans offrait une rentabilité supérieure à celle d’un investissement immobilier". avancent les auteurs de l'étude.
A noter tout de même que ces performances n'intègrent ni les les frais de transaction (7 % pour un achat immobilier dans l’ancien) et ni les frais de gestion des portefeuilles. Mais aussi, la fiscalité est gommée. Avec les nombreux récents changements en matière d’imposition, il aurait été difficile de trouver un point fixe de comparaison. Alors, l'étude a choisi de prendre comme base, la situation d’un particulier, locataire de sa résidence principale, qui dispose d'une somme fixe à investir sur une solution de placement à 10 ans.
Ainsi, un particulier qui aurait investi 50 000 euros en 2003, pouvait se voir offrir une rentabilité de 21 % par an en investissant dans l’immobilier. Dix ans plus tard, il aurait récupéré plus de 336 000 euros, contre un peu plus de 220 000 euros sur l’or (16 % de rendement annuel), près de 106 000 euros en Bourse (7,8 % de rendement annuel), un peu plus de 79 000 euros sur l’OAT (4,7 % de rendement annuel), un peu plus de 79 000 euros sur l’OAT (4,7 % de rendement annuel), et environ 65 000 euros pour un livret A et des Sicav (respectivement 2,7 % et 2,6 % de rendement annuel).
« Les performances de l'immobilier s'expliquent par l'effet de levier du crédit qui permet en quelque sorte de démultiplier l'apport investi, mais aussi et surtout par la très forte valorisation de l'immobilier depuis mi-1990, et en particulier dans les années 2000-2010 durant lesquelles les prix ont plus que doublé », explique Hervé Hatt, président de Meilleurtaux.com.
« Un risque important ou une forte volatilité est normalement associé à une rentabilité élevée. Or, parmi les placements sur 10 ans réalisés entre 1980 et 2003, l'immobilier a défié cette loi en offrant, en moyenne, les rendements les plus élevés pour une volatilité inférieure à celles des actions et de l'or. C'est en cela un placement exceptionnel, même s'il est peu liquide », relève Nicolas Bouzou, économiste et directeur du cabinet d'étude Aste
