SCPI internationale : une opportunité pour les non-résidents

Qu’est-ce qu’une SCPI internationale ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un fonds d’investissement spécialisé dans l’acquisition et la gestion d’actifs immobiliers. Les SCPI internationales investissent principalement dans des biens situés hors de France, souvent dans des pays européens comme l’Allemagne, les Pays-Bas, l’Espagne ou encore l’Italie.

Ces SCPI permettent aux investisseurs de percevoir des revenus locatifs réguliers sans avoir à gérer directement les biens. Elles sont gérées par des sociétés de gestion telles que Corum AM, Atland Voisin, Sofidy.... qui sélectionnent les actifs, assurent leur entretien et redistribuent les loyers perçus aux porteurs de parts.

Pourquoi investir en SCPI internationale en tant que non-résident ?

Une fiscalité avantageuse

L’un des principaux atouts des SCPI internationales pour les non-résidents est la fiscalité. En effet, les loyers issus d’immeubles situés à l’étranger sont soumis aux règles fiscales locales, généralement plus favorables que celles appliquées en France.

Dans la mesure où le porteur de part est établi à l’étranger et que le revenu est de source étrangère, la France n’a aucun droit sur ces revenus.

Prenons un exemple : si vous percevez des revenus locatifs de source allemande et que votre résidence fiscale est établie en Espagne :

• Un impôt à la source sera prélevé par l’administration fiscale allemande

• Ce revenu allemand ne devra pas être déclaré en France

• Et en tant que résident fiscal en Espagne, vous devrez le déclarer dans ce pays.

• Une convention fiscale signée entre l’Allemagne et l’Espagne permettra probablement de limiter le risque de double imposition.

Nous ne sommes pas habilités à écrire sur la fiscalité applicable dans un pays étranger.

À l’inverse, si un non-résident perçoit des revenus fonciers de source française, alors il supportera l’imposition suivante :

• Taux minimum d’imposition de 20% au titre de l’impôt sur le revenu,

• Prélèvement de solidarité de 7,5%,

• Et CSG-CRDS de 9,7% pour les résidents fiscaux affiliés à un régime de sécurité sociale hors UE.

Une diversification patrimoniale

Investir dans une SCPI internationale permet d’accéder à des marchés immobiliers dynamiques et diversifiés. Plutôt que de concentrer son patrimoine sur un seul pays, l’investisseur peut bénéficier de la résilience et du potentiel de croissance de plusieurs économies européennes et mondiales.

L’immobilier en Allemagne et aux Pays-Bas, par exemple, est reconnu pour sa stabilité, tandis que l’Espagne et l’Italie offrent des rendements attractifs grâce à un marché en plein essor.

Des rendements intéressants

Les SCPI internationales affichent souvent des rendements attractifs.

• SCPI Transitions Europe : +8,25%* en 2024

• SCPI Épargne Pierre Europe : +6,75%* en 2024

• SCPI Corum Origin : +6,05%* en 2024

Ces performances s’expliquent par la diversité des actifs détenus (bureaux, commerces, logistiques) et par la sélection rigoureuse des marchés les plus porteurs.

Une gestion simplifiée

Contrairement à un investissement immobilier en direct, qui implique la recherche du bien, la gestion locative et les éventuelles contraintes administratives, l’investissement en SCPI permet de profiter de l’expertise de la société de gestion. Cela permet aux non-résidents de percevoir des revenus locatifs sans se soucier des démarches complexes liées à l’acquisition et à la gestion d’un bien à l’étranger.

Comment investir en SCPI internationale en tant que non-résident ?

Choisir la bonne SCPI

Avant d’investir, il est essentiel d’analyser plusieurs critères :

• La stratégie d’investissement de la SCPI (pays ciblés, type d’actifs immobiliers)

• Le rendement moyen et l’évolution des performances passées

• Les conditions de souscription (minimum d’investissement, frais de gestion)

• La fiscalité applicable selon le pays de résidence de l’investisseur

Certaines SCPI sont spécialisées dans un seul pays, tandis que d’autres adoptent une approche plus diversifiée. Il est donc crucial de sélectionner une SCPI en adéquation avec ses objectifs patrimoniaux.

Il est également important d’examiner le marché cible de la SCPI : si elle possède ne serait-ce qu’un seul bien en France, l’investisseur non-résident devra alors remplir une déclaration fiscale en France pour déclarer la part de revenus correspondant à cet actif.

Souscrire via une assurance-vie ou en direct

Un non-résident peut acquérir des parts de SCPI soit en direct, soit via un contrat d’assurance-vie français. L’option de l’assurance-vie permet d’optimiser la fiscalité des revenus et des plus-values, tout en facilitant la transmission du capital.

Les revenus étant encapsulés dans le contrat d’assurance-vie, il n’y aura pas de fiscalité en France pendant la phase d’épargne. Ce n’est qu’en cas de rachat (partiel ou total) que le contribuable non-résident sera potentiellement redevable d’un impôt.

>> Fiscalité de l’assurance vie des non-résidents

Les risques à prendre en compte

Comme tout investissement, les SCPI internationales comportent des risques :

• Variabilité des rendements : Les performances passées ne garantissent pas les rendements futurs.

• Risque de change : Pour certaines SCPI investissant hors zone euro, les fluctuations monétaires peuvent impacter les revenus perçus.

• Liquidité limitée : Contrairement aux actions, la revente de parts de SCPI peut prendre du temps.

Toutefois, ces risques peuvent être atténués en diversifiant ses investissements et en choisissant des SCPI solides et bien gérées.

Pour un non-résident, investir dans une SCPI internationale est une solution efficace pour diversifier son patrimoine, générer des revenus réguliers et optimiser sa fiscalité. Grâce à une gestion professionnelle et à un accès simplifié aux marchés immobiliers étrangers, ces placements offrent une alternative attrayante à l’investissement immobilier classique. Avant de se lancer, il est toutefois essentiel d’analyser les opportunités disponibles et de se faire accompagner par l’un de nos conseillers Meilleurtaux Placement.

Communication non contractuelle à but publicitaire

* Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.

La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.