Le CAS, centre d’analyse stratégique rattaché au premier ministre a publié la semaine dernière un rapport sur l’existence d’une bulle immobilière en France. En effet, d’après le CAS, les prix de l’immobilier augmentent de façon irrationnelle. La rareté du foncier et une fiscalité favorable (taux d’intérêts et aides du gouvernement) seraient les seules responsable de l’augmentation des prix. En outre, le contexte rigide en France favoriserait la persistance de la « bulle ». Après le CAS, c’est au tour de l’Insee de donner son avis sur la question à travers une étude sur le prix des logements et donc sur l’existence d’une bulle immobilière.
L’étude de l’Insee, reprise par La Tribune et les Echos, dresse un constat selon lequel les prix de l’immobilier ont doublé entre 1998 et 2010, en augmentant de 141% en France et de 185% à Paris. Alors que le revenu des ménages n’a lui augmenté que de 43%.
Jean-Philippe Cotis, le directeur général de l'Insee, donne son analyse sur l’évolution des prix de l’immobilier en France, et conteste l’existence d’une bulle. Les prix « ont une certaine tendance à être rigides à la baisse pour des raisons qui relèvent du domaine affectif. Les propriétaires se forment une idée de la valeur de leur bien et peinent à en démordre lorsqu'ils sont appelés à le revendre. A la suite d'une surchauffe, le retour à des prix plus équilibrés prend donc du temps ».
Contrairement au rapport du CAS selon lequel l’offre est suffisante, selon Jean-Philippe Cotis, la hausse des prix n’est pas liée à un « déséquilibre financier » mais à « une rareté physique » ou une pénurie d’offre.
Pour preuve de l’absence de bulle spéculative sur le marché immobilier, le directeur général de l’Insee avance que le marché français a réagi différemment à la crise par rapport à d’autres pays comme les Etats-Unis ou l’Espagne, «où la dimension spéculative était clairement établie ».
Ainsi, la hausse des prix de l’immobilier en Espagne ou aux Etats-Unis serait due à des « déséquilibres financiers » suite à « un excès d’investissement dans l’immobilier ». C’est la raison pour laquelle les prix ont fortement chutés en Espagne et aux Etats-Unis, alors que le marché français n’a baissé que de 7% en 2009. Le facteur financier est plus présent à travers le ratio entre prix de l’immobilier et niveau des loyers. En effet, les loyers qui représentent un besoin « réel » ont augmenté moins vite que les prix. Ainsi, pour un même bien dont le loyer est de 100, le prix est de 180.
Les avis des experts divergent, la réalité de l’existence d’une bulle spéculative n’est pas prouvée. La réponse pourrait apparaître dans quelques mois, une fois que le marché immobilier aura subi la hausse des taux d’intérêts.
