La question taraude des millions d’épargnants : comment placer mes économies et faire travailler mon argent… mais sans prendre trop de risques et me retrouver en perte ? Par le passé, les fonds en euros pouvaient faire office de solution simpliste à cet égard. Mais la chute des taux au fil des ans et le durcissement des conditions d’accès ne laissent pas d’autre choix que d’investir sur des Unités de Compte pour trouver de la performance. Reste à savoir quelles Unités de Compte choisir… Pour vous aider à répondre à cette question, nous vous présentons une suggestion d’allocation défensive, bâtie autour de l’immobilier, et plus particulièrement de supports en SCI.
La SCI, une fondation solide pour votre allocation d’épargne
Presque par réflexe, les épargnants à la recherche de solutions alliant performance et prise de risque maîtrisée se tournent vers l’immobilier. Non pas qu’ils aient tort : la pierre représente un véritable investissement patrimonial, capable de générer un rendement supérieur* aux fonds en euros garantis tout en présentant un niveau de risque significativement moins élevé que les marchés actions.
Reste que l’immobilier prend bien des formes : investissement locatif, achat en nue-propriété, défiscalisation, pierre-papier… Ne serait-ce que dans le cadre privilégié de l’assurance vie, de multiples solutions s’offrent à vous. Parmi elles, nous retenons les Sociétés civiles immobilières (SCI) et les Sociétés civiles (SC). Ces supports diversifiés dans l’immobilier présentent de multiples atouts particulièrement pertinents pour une stratégie prudente ou défensive. Côté performances, elles rivalisent le plus souvent avec les SCPI, que ce soit en termes de rendement (de l’ordre de 4 à 5 %* par an en moyenne) ou de stabilité dans le temps. Si des variations de performances peuvent se matérialiser d’une année à l’autre, elles ne subissent cependant pas les écarts parfois importants observés sur le marché des OPCI, tributaires pour la plupart de placements financiers plus volatils, dans les foncières cotées en particulier.
Dans le match SCI/SCPI, les premières nommées disposent d’un avantage de taille pour votre épargne : les frais, et tout particulièrement les frais d’entrée. Ils se situent généralement autour de 2 % pour les SCI (quand toutefois ils existent), contre une fourchette de 6 à 9 % pour les SCPI en assurance-vie. Un autre avantage tient à la liquidité. Les valeurs liquidatives des SCI sont réévaluées de manière fréquente (hebdomadaire, bi-mensuelle…), là où celles des SCPI sont revues de manière annuelle. D’où une meilleure visibilité sur l’évolution de la performance et une plus grande souplesse pour l’épargnant.
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Une suggestion d’allocation défensive, pour construire votre assurance vie autour des SCI
Ce sont notamment ces atouts qui nous ont conduit à bâtir une stratégie d’allocation d’épargne appuyée par les SCI pour les épargnants cherchant un rendement supérieur à celui des fonds en euros tout en limitant la prise de risque autant que faire se peut. Notre contrat meilleurtaux Placement Vie, assuré par Suravenir, vous permet ainsi d’accéder à une suggestion d’allocation défensive dédiée à cet objectif.
Le principe est simple : en suivant cette proposition, vous placez 50 % de votre épargne sur le fonds en euros Suravenir Opportunités (2%** en 2020) et 50 % sur une sélection de SCI et de SC : en l’occurrence, Silver Avenir, Novaxia R et Pythagore. De la sorte, vous maintenez un degré de sécurité élevé, votre épargne placée en fonds en euros étant garantie brute de frais de gestion (0,60 % par an seulement) tandis que les SCI affichent un profil de risque limité, tout en bénéficiant des rendements de la pierre-papier pour rémunérer votre argent.
Cette proposition d’allocation vous permet non seulement de tirer parti d’un des meilleurs fonds en euros du marché, et l’un des rares à avoir généré un rendement d’au moins 2 %* en 2020, mais également d’investir sur des supports immobiliers de qualité. A ce titre, nous avons retenu 3 SCI que nous vous proposons de découvrir plus en détail ci-dessous.
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Les 3 supports de notre allocation
Silver Avenir, une solution dédiée à l’immobilier de viager
Première SCI que nous vous présentons dans notre suggestion d’allocation, Silver Avenir est à date l'un des seuls supports disponibles en assurance-vie vous permettant d’investir dans l’immobilier de viager. La SCI pilotée par Federal Finance Gestion investit exclusivement dans l’immobilier résidentiel de qualité détenu par des seniors en bénéficiant d’une décote moyenne de 40 %. Contrepartie de cette décote, les retraités vendeurs continuent d’occuper leur logement jusqu’à leur départ ou leur décès. Une fois les occupants partis, la SCI est alors en mesure de disposer du bien comme elle l’entend, pour le mettre en vente ou en location suivant la situation.
Le positionnement de Silver Avenir nous semble particulièrement pertinent puisque l’immobilier de viager est appelé à se développer dans les années à venir. Ce domaine bénéficie d’une part du vieillissement de la population française, qui va provoquer un approfondissement de ce marché au fil du temps. En outre, la SCI apporte une solution concrète à la problématique de la baisse du pouvoir d’achat des retraités et à celle de leur maintien à domicile. Deux sujets amenés à prendre de plus en plus d’importance à l’avenir, compte tenu des difficultés rencontrées concernant la gestion du système de retraite et l’épineuse question de la prise en charge de la dépendance.
Les multiples moteurs de performance de la SCI (décote sur le prix d’achat, revente ou mise en location au départ des occupants) lui permettent de viser un objectif de rendement de l’ordre de 5 %* par an, hors frais de gestion annuels du contrat. Si cet objectif ne peut en aucun cas être garanti, force est de constater que Silver Avenir connaît des débuts prometteurs. Depuis son lancement fin juin 2020, la valeur liquidative de la SCI a ainsi progressé de 14,96 %* (performance arrêtée au 15/06/2021).
Novaxia R, pour investir dans le « recyclage » immobilier
Comme Silver Avenir, la SC Novaxia R se positionne comme un support spécialisé dans un domaine bien particulier de l’investissement immobilier : la transformation de bureaux en logements. Le moteur du fonds repose sur l’investissement dans des mètres carrés de bureaux vides car obsolètes à un prix en toute logique décoté (20 % en moyenne). Une fois dans le portefeuille de la SCI, ces bureaux sont transformés, ou « recyclés », en logements pour être mis sur le marché et générer ainsi de la performance.
Ce faisant, la SC de Novaxia Investissement tire parti de grandes tendances de fonds du marché immobilier français. En premier lieu, elle bénéficie pleinement de la quantité de bureaux laissés vacants. Avant même le déclenchement de la crise du Covid-19, on dénombrait environ 4 millions de mètres carrés de bureaux vides, dont un quart vacants depuis plus de 4 ans. Avec l’évolution des besoins des entreprises, liée en partie au développement du télétravail, le nombre de bureaux jugés obsolètes devrait encore s’accroître dans les années à venir. En parallèle, la France est confrontée à une problématique sur le marché résidentiel, à savoir que l’offre de logements peine à répondre à une demande particulièrement robuste dans les agglomérations les plus recherchées de l’Hexagone.
En termes d’ambitions, Novaxia R vise un objectif de 4 000 logements « transformés » à partir de 180 000 mètres carrés de bureaux, essentiellement situés en Île-de-France. Le tout au prix d’un investissement global de 1,3 milliard d’euros. Pour l’épargnant, son placement vise une cible de 5 %* de rendement annuel (hors frais de gestion annuels du contrat). Lancée en mars 2021, la SC n’en est qu’à ses débuts. Elle a d’ores et déjà enregistré 79 millions d’euros de collecte au 1er juillet 2021, pour une performance sur 3 mois de + 2,13 %*.
Pythagore, une SC européenne, « multi-gestionnaires » et sans frais d’entrée
Dernière SC figurant dans notre suggestion d’allocation défensive pour votre assurance vie, Pythagore se distingue notamment par une proposition forte en termes de frais. En effet, elle est accessible à 0 % de frais d’entrée, une véritable rareté en termes d’investissement dans la pierre-papier. A noter que cet avantage ne se traduit pas par des frais de gestion plus élevés que la moyenne (1,60 % de commission de gestion notamment).
Au-delà des frais, la SC distribuée par la société de gestion Theoreim depuis fin novembre 2020 constitue un placement immobilier intéressant à plus d’un titre. Elle prend la forme d’un « fonds de fonds », investi dans des SCPI, OPCI ainsi que des fonds d’investissement professionnels (inaccessibles aux particuliers) ou encore des club-deals et des actifs immobiliers détenus en direct. Pour faire travailler votre épargne, Theoreim la confie ainsi à des experts de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise, sans oublier de maximiser sa diversification, en privilégiant notamment les secteurs de la logistique et du résidentiel, tout en maintenant un positionnement sur le secteur des bureaux. De même, la SC Pythagore se signale par une belle diversification géographique, avec près de 60 % du patrimoine localisé en Europe (Allemagne, Pays-Bas en majorité) et 40 % en France à fin juin 2021.
Forte d’un actif net de près de 40 millions d’euros à cette échéance, la SC devrait profiter du second semestre pour approfondir ses investissements dans les secteurs de la santé, de la logistique ainsi que dans l’immobilier résidentiel. Des acquisitions d’immeubles en direct sont également à l’étude. Ce développement du patrimoine de la SC devrait lui permettre à terme d’atteindre une performance cible de l'ordre de 3 à 4 %* par an hors frais de gestion annuels du contrat.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. L'objectif de performance n'est pas garanti. L'assureur s'engage sur le nombre d'unités de compte et non sur leur valeur qu'il ne garantit pas. Elles s'entendent hors fiscalité et frais de gestion annuels des contrats d'assurance vie ou de capitalisation concernés (0,60 % par an). Un entretien auprès d'un conseiller est indispensable afin de vérifier que les solutions présentées soient en cohérence avec votre situation patrimoniale, vos objectifs et votre profil d'investisseur. L'investissement portant sur des supports en unités de compte présente un risque de perte en capital.
Les investissements immobiliers sont des supports de placement à long terme (minimum 8 ans pour les SCI) et doivent s'envisager dans une optique de diversification de votre patrimoine. Ils investissent principalement dans des actifs liés à l'immobilier et par conséquent exposés aux risques liés au marché immobilier. La valeur de ces investissements peut varier à la hausse comme à la baisse selon l’évolution des marchés immobiliers, tout comme les revenus qui y sont associés.
Risques immobiliers : évolution des prix du marché immobilier, contrat de promotion immobilière, pénurie de biens correspondants aux critères de sélection.
Risques financiers : taux (inflation, taux d'intérêt), liquidité, perte en capital, risque lié à l’endettement et à l’effet de levier, risque lié à la forme sociale de la Société
Risques opérationnels : défaillance d'un locataire, vacance locative, absence d'historique opérationnel, sur-longévité du locataire dans le cadre du viager, risques spécifiques liés à la location et à la concentration de locataires, risques inhérents à l’absence de comptes historiques de la Société,risque lié au contrat de promotion immobilière
** Taux de revalorisation du fonds en euros Suravenir Opportunités au sein du contrat meilleurtaux Placement Vie, net de frais annuels de gestion, hors prélèvements fiscaux et sociaux et hors frais éventuels au titre de la garantie décès. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs. Pour y accéder, chaque versement doit comporter au minimum 50 % en Unités de Compte, lesquelles comportent un risque de perte en capital et sont soumises aux fluctuations des marchés financiers à la hausse comme à la baisse. L'assureur s'engage sur le nombre d'unités de compte et non sur leur valeur qu'il ne garantit pas.
L'unité de compte (UC) Silver Avenir se souscrit exclusivement au sein de contrats d'assurance-vie. Le sous-jacent à cette UC est la SCI Silver Avenir constituée sous forme d'une Société Civile Immobilière à capital variable. La SCI Silver Avenir est un Fonds d'Investissement Alternatif (FIA) au sens de la Directive AIFM. Elle ne fait pas appel public à l'épargne et ne fait pas l'objet d'un agrément par l'Autorité des marchés financiers (AMF). Risque de perte en capital. Durée de placement recommandée : 8 ans.
La SC Novaxia R est un Fonds d’Investissement Alternatif (FIA) au sens de la Directive AIFM. Elle ne fait pas appel public à l’épargne et ne fait pas l’objet d’un agrément par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Elle a toutefois fait l'objet d'une notification à l’AMF conformément aux dispositions de l’article L. 214-24-1 I du CMF dans le cadre de la notification de commercialisation de la Société et a été autorisée à la commercialisation par l'AMF le 17 février 2021.
NOVAXIA INVESTISSEMENT, Société par Actions Simplifiée au capital social de 1 700 000 € RCS Paris 802 346 551 - Société de gestion de portefeuille, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le n°GP 14000022 en date du 08/07/2014.
La SC Pythagore n’est accessible aux autres clients qu’en unités de compte, au travers de leur contrat d’assurance-vie. Elle ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital, présente un risque de perte en capital, et engage indéfiniment la responsabilité des associés institutionnels à proportion de leurs apports.Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur. Elle est également exposée au risque de gestion discrétionnaire et aux risques propres aux sous-jacents dans lesquels elle investit. Les caractéristiques, le profil de risque et de rendement ainsi que les frais relatifs à l’investissement dans PYTHAGORE sont décrits dans la note d’information.Il est impératif de prendre connaissance de la note d’information qui doit être remise préalablement à la souscription.La société civile n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre. La société civile peut avoir recours au financement bancaire.Les performances passées ne préjugent pas des performances à venir. Pythagore a été déclarée à l’AMF le 28/09/2020
meilleurtaux Placement Vie est un contrat d'assurance vie individuel de type multisupport. Il est géré par Suravenir. Société Anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital entièrement libéré de 1 045 000 000 euros. Société mixte régie par le code des assurances SIREN 330 033 127 RCS BREST. Siège social : 232, rue Général Paulet BP 103 – 29 802 BREST CEDEX 9. Société soumise au contrôle de l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) (4 Place de Budapest - CS 92459 - 75436 PARIS CEDEX 9).
Il est distribué par MeilleurPlacement SAS, Société par Actions Simplifiée au capital de 100 000 euros, enregistrée au RCS de Rennes sous le n° 494162233, immatriculé à l’Orias sous le n° 07 031 613 en qualité de Courtier et Mandataire d’intermédiaire en Opérations de banque et services de paiement, Courtier en assurance et Conseiller en Investissements Financiers (adhérent CNCIF n° D011939). Siège social : 95 rue d'Amsterdam - 75008 Paris.
