« Dois-je acheter ma résidence principale ou rester locataire ? ». Pour Louis, la réponse à cette question est toute trouvée. Jeune salarié, il vient d'acheter à crédit sa résidence principale pour ne pas payer un loyer et « jeter l'argent par les fenêtres ». Son frère jumeau Auguste a pris un chemin inverse. Pour lui, la propriété c'est « has been », et il ne sait même pas où il sera dans 1 an alors s'engager sur un crédit de 25 ans... Il a fait le choix de rester locataire, tout en réalisant un investissement locatif à crédit. 10 ans plus tard, on vous montre lequel des deux frères a fait le bon choix...
Deux choix de vie
Frères jumeaux, Auguste et Louis ont tous les deux poursuivi de grandes études, qu'ils ont terminées chacun à Paris à un an d'intervalle. Auguste est diplômé d'école d'ingénieur en 2020 alors que Louis a eu son diplôme d'école de commerce en 2021. Ils partagent un T1 depuis 2020 dans le XXème arrondissement (Auguste dort dans la chambre, Louis dans le canapé-lit du salon).
L’année 2023 sera un tournant dans la vie des deux garçons, pour deux raisons : tout d’abord, Auguste et Marie, sa petite amie depuis bientôt 1 an, décident de sauter le pas et d’emménager ensemble dans quelques semaines. Pour la première fois de leur vie (et même avant leur naissance…), les deux garçons vont être séparés.
L’autre événement est financier : les parents des deux enfants ont décidé cette année de leur donner un coup de pouce et de leur transmettre 55 000 € chacun pour « réaliser une acquisition immobilière ».
Le choix de Louis
Louis ne se pose pas beaucoup de questions sur ce qu’il doit faire avec les 50 000 € transmis par ses parents. Il faut acheter la résidence principale et arrêter, comme dit souvent son père, de « jeter un loyer par la fenêtre ».
Être propriétaire est, pour Louis, une marque de réussite. Il se trouve que Louis y réfléchit depuis plusieurs mois maintenant et sait de source sûre que le propriétaire du bien dans lequel ils vivent actuellement est prêt à le vendre pour 400 000 €, un prix qui lui parait en plus très raisonnable vu la qualité du bien.
Car Louis aime ce bien, hyper bien situé, proche du métro en ligne directe avec son travail, dans un quartier agréable avec beaucoup de bons restaurants et de bars pour sortir, une agréable piscine à quelques pas et un grand parc pour les pique-niques. L’appartement est superbe, surtout que depuis 3 ans qu’ils y habitent, ils l’ont décoré à leur goût.
L’attachement à la résidence principale ne se discute pas. Louis sait qu’en achetant sa résidence principale, il va bénéficier d’une économie de loyer mais également d’une épargne forcée qu’il va transformer en patrimoine.
Il a conscience que pour rentabiliser cette acquisition, il va devoir vivre dans ce bien de longues années mais cela correspond tout à fait à ses projets…
Le choix d'Auguste
Malgré l’insistance de Louis et de ses parents, Auguste n’est pas pressé d’acheter sa résidence principale. Il a trouvé le petit appartement parfait en location avec Marie pour 950 € par mois (chacun), et préfère continuer à louer.
Acheter sa résidence principale, ce serait prendre un trop fort engagement, envers Marie, mais aussi envers lui-même. Aujourd’hui, il est heureux de vivre à Paris mais il rêve quand même de vivre une expérience professionnelle à l’étranger. Travailler quelques années à Londres, New York ou Singapour, ça le fait plus rêver que d’être propriétaire d’un deux pièces à Paris.
Toutefois, Auguste est conscient qu'à son âge, et avec les conditions de crédit actuelles, il est très intéressant d'emprunter pour réaliser un investissement immobilier.
Mais Auguste voudrait investir en immobilier locatif dans un cadre simple et sans souci de gestion. Il ne veut pas devoir gérer les locataires d'un studio parisien d'autant qu'il ne compte pas faire sa vie à Paris. Son choix se porte donc sur les SCPI (société civile de placement dans l'immobilier). Ce sont des véhicules d'investissement qui collectent des fonds auprès d'épargnants pour constituer un portefeuille composé uniquement d'actifs immobiliers tels que des logements, des murs de magasins, des bureaux ou encore des entrepôts. Une part correspond généralement à quelques centaines d'euros. L'associé reçoit régulièrement des revenus, correspondant aux loyers des biens appartenant à la SCPI.
Les SCPI offrent en effet plusieurs atouts, et de taille, pour des épargnants à la recherche d'actifs de qualité, moins exposés aux aléas des marchés actions. Surtout, elles font partie des rares vecteurs d’investissement à offrir encore des rendements conséquents. À titre d'exemple, elles ont en moyenne versé un taux de distribution de 4,53%* l’an dernier, selon les chiffres de l'Aspim !
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Deux investissements
L'investissement de Louis :
Trouver un crédit n'a pas été facile. Pendant plusieurs mois, Louis s'est vu claquer la porte au nez par plusieurs banques à cause d'un dossier qualifié de "moyen". Il n'a pourtant aucune dette mais un salaire jugé "insuffisant". En lisant la presse, Louis a surtout compris que les banques jouaient la montre car elles ne pouvaient pas suffisamment augmenter leur taux à cause du taux d'usure. La situation s'est finalement décantée à l'été 2023 et Louis a pu obtenir un crédit avec un taux de 3,80% sur 25 ans. Plus élevé que ce qu'il envisageait quand il a commencé à murir son projet il y a un an, mais qui correspond à un bon taux selon les baromètres de juillet 2023...
- Prix du bien : 400 000 €.
- Frais d'agence : 20 000 €.
- "Frais de notaire" : 30 000 €.
- Frais de dossier : 5 000 €
- Apport : 55 000 €.
- Crédit : 400 000 € sur 25 ans.
- Taux : 4% (assurance emprunteur : 0,45%)
- Mensualités : 2217 €***.
L'investissement de Auguste :
Auguste n'a pas eu les mêmes soucis que Louis pour trouver un crédit. En effet, le crédit SCPI n'est pas concerné par le taux d'usure. Certes, son taux d'emprunt est assez élevé, mais il n'y a aucun frais de dossier et aucune assurance emprunteur qui n'était pas obligatoire. Il obtient donc un taux de 4,59%, assez proche de ce qu'a obtenu Louis si on tient compte des frais et de l'assurance.
- Prix du bien (parts de SCPI) : 240 000 €.
- Revenus de la SCPI* : 900 € par mois.
- Revenus net (TMI 30% mais intérêts d'emprunt déductibles) : 656 € par mois.
- Apport 55 000 €.
- Crédit 185 000 € sur 10 ans.
- Mensualités : 1 923 €***.
- Effort d'épargne mensuel : 1267 €.
Les deux frères ont donc le même budget immobilier : Louis paye 2217 € de mensualités pour sa résidence principale (et ne paye donc pas de loyer). Auguste paye quant à lui 950 € de loyers et doit en plus payer 1267 € de remboursement de crédit (soit 2217 € au total).
Au bout de 10 ans
10 ans après, tout va bien pour Louis. Depuis 3 ans, il file le parfait amour avec Évelyne qui rêve de s'installer dans le Nord de Paris. Et son vœu va être exaucé puisque Louis vient d'accepter un nouveau poste, un très bon poste au sein d'un grand groupe technologique, basé à La Défense. S'il est très attaché au XXème arrondissement, Louis ne veut pas perdre plus d'1h30 par jour dans les transports. Pas question par contre de mettre son bien en location (trop contraignant), ni de louer un appartement avec Évelyne (et « jeter les loyers par la fenêtre »…). Louis décide donc de vendre son appartement (avec une plus-value puisqu'il a trouvé un acheteur pour 420 000 € nets vendeur) et d'acheter avec Évelyne.
- Vente du bien : 420 000 € (revalorisation de 5 %* en 10 ans).
- Capital restant dû : 283 320 €.
- Frais de remboursement anticipés*** : 2 780 €.
- Capital final après remboursement : 133 900 €.
À l'inverse, la vie n'a pas été simple pour Auguste. Il s'est séparé de Marie il y a 5 ans et a subi un licenciement économique. Il a profité de sa période de chômage pour essayer de lancer sa société de conception de micro-puces électroniques, mais sans connaître un grand succès. Las de Paris, il est retourné vivre dans le Doubs, auprès de ses parents et a retrouvé ses amis d'enfance, dont Angélique... Il est désormais professeur en classe préparatoire et loue un bel appartement dans la banlieue de Besançon. Angélique étant enceinte, le couple ayant une situation très stable, Auguste envisage désormais d'acheter, en cash, une maison au bord du Doubs...
- Part SCPI : 210 000 € (revalorisation de 5 %* en 10 ans).
- Frais de vente (10%) : 21 000 €.
- Capital final après-vente des parts : 189 000 €.
Conclusion
Au final, l'investissement d'Auguste s'est révélé nettement plus rentable que celui de Louis, puisqu'il se retrouve 10 ans après avec un capital de 189 000 € contre 133 900 € pour son frère, même en ayant « jeté un loyer par la fenêtre ».... Si Auguste aurait pu conserver ses SCPI qui lui apportent un revenu régulier (et éviter les frais de vente), il va plutôt utiliser ce capital pour acheter cash une maison avec Angélique. Mais le couple va aussi emprunter à nouveau pour acheter un bien locatif (SCPI ou résidence étudiante) et profiter encore du levier du crédit.
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- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
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** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
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