MF : Comment avez-vous connu MonFinancier ?
Cédric R : Par Marc Fiorentino ! J'écoutais régulièrement ses chroniques sur BFM Buisness. Et de fil en aiguille, j'ai décidé de sauter le pas en m'inscrivant à la newsletter matinale. Dans une de ses newsletters, il avait fait la promotion d'une soirée consacrée à l'épargne des jeunes. Quand on est jeune actif, on se demande comment on peut placer efficacement son argent. Mon poste est prenant, et je n'ai pas l'envie et le temps de me consacrer à mon patrimoine. Dans le descriptif de l'événement, il y a une phrase qui m'avait marquée. Ça disait, je crois, pourquoi il est préférable de ne pas acquérir sa résidence principale...Alors que mes parents eux, me pressent d'avoir un toit à moi sur la tête. Avec un ami, on a donc décidé de s'inscrire à cet événement pour en savoir plus.
MF : Racontez-nous cette fameuse soirée ?
C.R : La soirée où tout a basculé (Rires). Je trouvais le concept de la soirée assez sympa voire novateur. Parler finances dans un cadre convivial comme dans un afterwork, qui plus est accompagné d'un ami, c'était à tester. Loin des ambiances froides et impersonnelles des banques. Je crois bien que je n'ai pas vu mon conseiller bancaire depuis cinq ans et que j'en ai pas trop envie. Si c'est pour qu'il me place des produits que je ne connais pas pour avoir sa prime à la fin du mois, ce n'est même pas envisageable. Le format conférence m'a donné les clés pour mettre en place une bonne stratégie patrimoniale. Sur la résidence principale, et c'est cette curiosité qui m'a fait déplacer, j'ai pu pousser le débat un peu plus loin avec un conseiller autour d'une coupe de champagne. Comme certains de mes amis, je voulais coûte que coûte acquérir ma résidence principale et profiter aussi des taux bas. Pour moi, il fallait acheter sa résidence principale. Mes parents l'ont fait il y a 30 ans et avec moins de moyens que moi. Alors pourquoi je ne pourrais pas le faire ? Toutes mes certitudes ont un peu volé en éclats quand ce conseiller m'a dit que c'était pas une bonne idée malgré mon salaire confortable. Parce que rester locataire me permet d’économiser facilement 200 à 300 euros de plus par rapport à un logement de surface équivalente que j'aurais pu acheter, surtout à Paris. Pour une première prise de contact, c'était un peu violent, un genre de 180° dans l'esprit. Cela a attisé ma curiosité et j'ai voulu approfondir la question lors d'un rendez-vous plus formel.
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MF : Quelle stratégie avez-vous mis en place ?
C.R: Quelques semaines plus tard, j'ai eu un rendez-vous avec le conseiller avec qui j'ai discuté lors de la soirée. Après avoir fait le point sur mon épargne et sur ma situation personnelle, j'en suis venu à la conclusion qu'acheter ma résidence principale n'était pas la meilleure option. Contrairement à mes parents, je suis seul et je n'ai aucune garantie sur l'endroit où je serais dans cinq ou dix ans. Je sais qu'on va me proposer dans un avenir proche d'aller travailler au sein de la filiale anglaise, voire à Singapour. Et ces missions peuvent aller jusqu'à quatre ans. Mon conseiller m'a donc recommandé un investissement dans une société immobilière. Une SCPI. J'en avais un peu entendu parler dans des articles. Comme quoi c'était le placement en vogue pour investir dans l'immobilier sans pour autant se soucier de la gestion comme ça peut être le cas pour un bien en physique. Ce que je ne savais pas c'est que je pouvais profiter des taux bas comme pour une résidence principale pour financer l'achat des parts de SCPI. C'est ce qui m'a séduit en plus de cette simplicité, c'est que je me construis un patrimoine immobilier en remboursant le crédit avec l’aide des revenus de mes parts. Grâce aux taux bas, je ne dois sortir que 200 euros de ma poche chaque mois. Et au bout de 15 ans, mon conseiller m'a expliqué que je pourrais avoir un capital de 50.000 euros. Au passage, il m'a recommandé de prendre également date fiscale sur un contrat d'assurance-vie. Si c'est une évidence pour certains, moi je ne l'avais pas encore fait.
La stratégie de Cédric en chiffres :
Sans apport, le montant de l'épargne mensuelle que Cédric va consacrer à son projet est d'environ 210 € :
Crédit de 50000 € sur 15 ans :
Mensualités : 356.17 €
Revenus fonciers nets (TMI 30%) : 145 €* /mois
Effort d'épargne : 210 €* par mois
Valeur du capital à terme : 52243* €
A comparer à un investissement de 210 € par mois dans un PEL au taux de 1% (hors prélèvement sociaux) : 40290 €
Gain net de l'opération : 11 953 €*
Ces estimations sont nettes d'impôts
Objectifs remplis pour Cédric : tout comme ses amis, il va bien profiter de l'univers des taux bas du crédit et de l'effet de levier. Sans rigidifier sa situation (aussi bien professionnellement que personnellement ), Cédric se construit malgré tout un patrimoine immobilier, sans les contraintes de gestion. Et c'est notamment précieux si Cédric se retrouve à 10 000 km de Paris dans 3 ou 4 ans. Enfin la perspective de disposer d'un capital non négligeable pour éventuellement financer un projet de résidence principale à la hauteur de ses attentes dans quelques années, n'est pas pour lui déplaire...
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* Simulation non contractuelle. Hypothèse de rendement de 4.85%/ an, avec revalorisation annuelle du prix de la part de 1%. Frais de versement sur les SCPI : 10%.
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
