La Loi Le Meur, touchant les locations meublées saisonnières, vient d'entrer en vigueur par suite de sa publication au Journal Officiel. La fiscalité est donc durcie pour les locations de courte durée.. en attendant la loi de Finances 2025 qui pourrait durcir celle des locations meublées longue durée.
Nouvelles règles pour le micro-BIC sur la location meublée touristique
La loi Le Meur dite « anti-Airbnb » vient d’entrée en vigueur par suite de sa publication au Journal Officiel ce mercredi 20 novembre. Cette réforme de la location saisonnière vise à inciter les propriétaires immobiliers à louer leurs logements sur de longues durées, plutôt qu’en meublés touristiques.
Durcissement de la fiscalité
La réforme touche l’Article 50-0 du CGI mais les modifications ne s’appliqueront qu’aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025. Les revenus locatifs perçus sur l’année 2024 ne sont donc pas impactés.
Pour une location meublée de tourisme type “Airbnb” (non classé), le seuil micro-BIC est désormais de 15 000 € avec un abattement de 30% (vs 77 700 € avec abattement de 50% auparavant). Cette règle aligne le régime fiscal de la location meublée sur la location nue. Pour une location de chambres d’hôtes ou meublé de tourisme classé, le seuil micro-BIC est désormais de 77 700 € avec un abattement de 50% (vs 188 700 € avec un abattement de 71%). Pour les autres locations meublées (par exemple location meublée au titre de la résidence principale) : le seuil micro-BIC est maintenu à 77 700 € avec un abattement de 50%.
Remarque : le régime fiscal de l'activité de para-hôtellerie ; qui se distingue de la location meublée par la réalisation de prestations de services (petit déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture de linge...) ; reste inchangé. Le seuil micro-BIC est maintenu à 188 700 € de chiffre d’affaires et un abattement de 71%.
Un diagnostic de performance énergétique (DPE) désormais obligatoire
En matière de location, le propriétaire bailleur doit fournir au nouveau locataire le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement. Selon la classe énergétique du bien, il peut être contraint d’effectuer des travaux pour le mettre aux normes ou bien le montant du loyer peut être gelé.
Avant cette réforme, seuls les logements loués à usage de résidence principale, qu’ils soient loués nus ou meublés, étaient concernés par cette obligation. Pour rétablir l’équilibre entre location touristiques et location à titre de résidence principale, l’article 3 de la loi “anti-Airbnb” inclut désormais les locations saisonnières dans le champ d’application de ces contraintes énergétiques, avec toutefois une période de transition.
“Pour l’obtention de l’autorisation [...] en vue d’une mise en location de meublés de tourisme,[...] les propriétaires des locaux concernés présentent un diagnostic de performance énergétique [...] dont le niveau [...] doit être compris entre les classes A et E ou, à compter du 1er janvier 2034, entre les classes A et D.”
L’obligation de mise en conformité avec ces nouvelles normes énergétiques a vocation à entrer en vigueur le 1er janvier 2034.
Les mesures vont être instaurées progressivement avec l’interdiction de location des logements les plus énergivores selon le calendrier suivant :
Ces règles s'appliquent uniquement aux logements situés en France métropolitaine.
Hausse des contraintes administratives
A compter d’une date fixée par décret (sans toutefois pouvoir dépasser le 20 mai 2026), toutes les locations touristiques, y compris celles constituant la résidence principale du propriétaire bailleur, devront faire l’objet d’une déclaration préalable d’enregistrement.
Par ailleurs, le code du tourisme prévoit actuellement une durée maximale de location de 120 jours par an lorsqu’il s’agit de la résidence principale du bailleur.
A compter du 1ᵉʳ janvier 2025, les communes auront la possibilité d’abaisser le nombre maximal de jours de location dans la limite de 90 jours.
L’article 5 de cette réforme permet de consacrer certaines zones géographiques à l’habitation à titre de résidence principale. Toutefois, une tolérance de location saisonnière pourrait être accordée à condition que le logement constitue la résidence principale du propriétaire bailleur.
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La fin de la niche fiscale du LMNP ?
Au delà de la location saisonnière, le statut LMNP est privilégié par les investisseurs immobiliers car celui-ci offre un double avantage fiscal lié au régime réel d’imposition et aux amortissements. En effet, les amortissements (en plus des charges) peuvent être déduits de votre bénéfice imposable à condition d’opter pour le régime réel. En d’autres termes, cela vous permet d’optimiser votre fiscalité immobilière et donc de réduire le montant de votre impôt sur les revenus perçus.
Par ailleurs, selon les règles actuelles, ces amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value en LMNP. C’est bien la valeur d’achat de votre bien qui déterminera votre plus-value. Donc, pas d’impact lié à la diminution comptable de la valeur du bien sur le calcul de la plus-value.
Mais cet avantage est dans le viseur du gouvernement. L’article 24 du projet de loi de Finances présenté le 10 octobre prévoit de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value imposable. L’impôt dû serait ainsi plus élevé, à moins de profiter des abattements, auquel cas la mesure aurait finalement peu d’impact pour les loueurs en meublé. Cette mesure s’appliquerait aux cessions réalisées à partir du 1er janvier 2025.
Exemple : Un bien a été acheté 250 000 € (frais d’actes inclus) dans le but de le louer en meublé. Il est revendu 350 000 € avec 90 000 € d’amortissements.
Calcul de la plus-value imposable sans la réintégration des amortissements : 350 000 € - 250 000 € = plus-value de 100 000 €.
Calcul de la plus-value imposable avec la réintégration des amortissements : 350 000 € - (250 000 € - 90 000 €) = plus-value de 190 000 €.
La plus-value imposable est alors bien plus élevée. Cette conséquence pourrait toutefois avoir peu d’impact selon la durée de détention du bien.
Autrement, les loueurs en meublé peuvent toujours se rabattre sur la location nue qui jusqu’ici était fiscalement moins attrayante mais plus simple (turn-over moins important et moins de travaux de maintenance). Pour ceux qui souhaitent passer du LMNP à la location vide, une cessation d’activité entraine une taxation immédiate des bénéfices mais pas de taxation sur la plus-value. Si l’activité de loueur en meublé sous le statut LMNP continue après la vente du bien, il n’y a alors aucune conséquence fiscale de passer un bien meublé en location vide.
Encore plus simple pour les investisseurs désireux d’acquérir de l’immobilier : se tourner vers la pierre-papier avec les SCPI. La SCPI est un véhicule d’investissement qui offre de nombreux avantages, surtout si elle investit à l’étranger.
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Une alternative pour moins de contraintes
Face à une réglementation qui se durcit, les investisseurs peuvent se tourner vers une alternative avec beaucoup moins de contraintes : la SCPI.
Contrairement à l’immobilier locatif en direct, la SCPI vous libère d’une gestion contraignante. Vous percevez des revenus locatifs redistribués par la société de gestion et en fonction du nombre de parts détenues. La gestion des actifs immobiliers est finalement déléguée à la société de gestion. Et pour accéder à ce type de placement, nul besoin de rassembler un capital important avant d’investir. Selon les SCPI, certaines nécessitent un faible ticket d’entrée ce qui rend l’immobilier accessible au plus grand nombre.
Contrairement à un bien détenu en direct, une SCPI prône la diversification puisqu’elle répartit ses investissements sur une multitude de biens immobiliers de typologies variées (bureaux, commerces, entrepôts, santé…) et dans des zones géographiques différentes. Un avantage considérable pour mutualiser le risque.
La SCPI n’a par ailleurs rien à envier à la fiscalité (jusqu’ici) favorable du statut LMNP. Les SCPI qui investissent à l’étranger sont justement plébiscitées pour leur fiscalité avantageuse.
Les SCPI européennes bénéficient d'une fiscalité particulièrement avantageuse grâce aux conventions fiscales qui existent entre les États membres de l'Union européenne. Ces conventions permettent d'éviter la double imposition et d'appliquer des taux d'imposition réduits sur les revenus générés par les investissements immobiliers à l'étranger. Deux méthodes sont utilisées : le crédit d'impôt, qui permet de récupérer une partie de l'impôt payé à l'étranger, et le taux effectif, qui consiste à appliquer un taux d'imposition moyen aux revenus de la SCPI. Ces mécanismes fiscaux, combinés à une exonération des prélèvements sociaux, rendent les SCPI européennes très attractives pour les investisseurs français.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
