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L'immobilier est l'investissement préféré des Français : résidence principale, d'abord, puis investissement locatif et/ou résidence secondaire. Mais si la majorité des Français se sont lancés dans une acquisition immobilière, c'est surtout parce qu'on peut la faire à crédit. Pour quelques centaines d'euros par mois, on peut se lancer dans une acquisition de plusieurs centaines de milliers d'euros. Avec les conditions de taux actuelles et si on fait les bons choix, le crédit permet de donner du levier à votre patrimoine. Un crédit qui remplace n'importe quelle performance du sous-jacent. La première véritable source d'enrichissement.
Pour votre patrimoine, il faut vous intéresser au crédit. Impossible de passer à côté. La solution qu'il apporte à votre patrimoine, avec les conditions actuelles exceptionnelles de taux bas, et surtout l'effet de levier obtenu, est sans équivalent dans l'univers des placements.
Le crédit immobilier est une opération par laquelle une banque ou un organisme de crédit prête une somme d'argent à une personne, destinée à financer tout ou partie de l'acquisition d'un bien immobilier, la construction ou les travaux. Le bien pourra être utilisé par le propriétaire pour sa résidence principale, secondaire, ou pour le louer à un tiers. Les crédits immobiliers sont accordés pour une durée déterminée (plusieurs années ou décennies).
Le capital est le montant emprunté. Le capital restant dû est la partie du capital emprunté qui n'a pas encore été remboursé. Autrement dit, le solde du crédit après le paiement d'une ou plusieurs échéances, ou encore, le montant du capital qui reste à rembourser.
Le taux d’intérêt (annuel) est le pourcentage permettant de calculer la rémunération annuelle de la banque sur une somme d’argent prêtée à l’emprunteur. La plupart des crédits sont à taux fixe (même valeur toute la durée du prêt). Mais le taux peut être révisable ou variable : il peut évoluer à la hausse comme à la baisse sur la durée du prêt selon les modalités prévues dans le contrat de prêt. L’évolution du taux dépend de la variation d’un ou plusieurs indices et peut être mensuelle, trimestrielle, annuelle ou pluriannuelle. Le prêt à taux variable peut comprendre une période à taux fixe et des limites de variation.
Un taux variable peut être capé : il bénéficie d’un mécanisme de plafonnement d’évolution. Ce plafonnement de l’évolution du taux d’intérêt est soit fixé à une valeur donnée (exemple : 3%), soit déterminé par une formule du type « taux de référence ou indice + partie fixe » (exemple : taux de départ +/- 2%). Les conditions de ce plafonnement (indice, niveau, durée et modalités) sont définies par le contrat et peuvent inclure également un taux plancher (« floor » ou taux minimum) limitant la variation du taux à la baisse. La combinaison d’un taux plancher et d’un taux plafond donne un tunnel d’évolution du taux.
Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) englobe les intérêts et l’ensemble des frais liés à l’octroi d’un crédit (frais de dossier, frais d’assurance, honoraires de courtage, frais de garantie, d’hypothèque…). Il permet de mesurer le coût total du crédit. Il ne doit jamais dépasser le seuil de l’usure qui est publié trimestriellement.
Le crédit amortissable est la forme d'emprunt la plus courante. Sa caractéristique est que chaque échéance (mensualité pour une échéance tous les mois) rembourse à la fois des intérêts et une partie du capital emprunté (c'est l'amortissement du capital). Avec le temps, la part d'intérêts (calculé sur le capital restant dû) diminue. Et donc la part de capital remboursé augmente. Le tableau d'amortissement indique le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la prime relative aux assurances et le capital restant dû après chaque échéance.
Autre forme d'emprunt, le crédit in fine : l'emprunteur ne rembourse que les intérêts chaque mois, et le capital à terme.
Un crédit pour bénéficier d'un différé d'amortissement : une échéance en différé partiel (ou différé simple) est une échéance où seuls des intérêts sont remboursés (plus l'éventuelle assurance). Il n'y a pas de capital remboursé. Une échéance en différé total est une échéance où aucun remboursement n'a lieu (seule l'éventuelle assurance est prélevée). Dans ce cas, les intérêts d'emprunt dûs pendant la période du différé sont rajoutés au capital pour recalculer une mensualité les incluant.
L'assurance emprunteur a pour but de garantir le prêteur en cas de décès, invalidité de l’emprunteur. L’assurance emprunteur encore dénommée « assurance-crédit » est une assurance dont la banque qui a octroyé le prêt est bénéficiaire en particulier en cas de décès ou invalidité de l’emprunteur. Les garanties « décès » et « invalidité totale » sont pratiquement toujours exigées par les banques pour un crédit immobilier. La garantie « invalidité partielle temporaire » est fortement recommandée si le prêt a pour objet l’acquisition de la résidence principale. L’option « garantie chômage » est optionnelle, les meilleurs contrats prévoient un remboursement total des échéances alors que de nombreux contrats sont progressifs pour tenir compte de la dégressivité des ASSEDIC.
L'assurance emprunteur peut être calculée soit sur le capital initial, ce qui se faisait beaucoup avant, et de plus on propose des assurances à primes variables, calculées à la fois sur le capital restant dû et sur l'âge du client. À ce titre la loi Lagarde permet à un emprunteur de contracter l'assurance de son prêt auprès d'un autre organisme que la banque qui octroie le crédit. La loi Hamon et l'amendement Bourquin permettent désormais de changer d'assurance emprunteur à tout moment au cours de la première année de son prêt, ou ensuite à chaque date anniversaire, la date de signatrure de l'offre faisant foi.
En plus de l'assurance emprunteur, la banque va généralement exiger des garanties en cas de défaillance de paiement des mensualités de prêt. Plusieurs natures de garanties existent :
- La garantie cautionnée : un organisme extérieur se porte caution pour le client sur son prêt auprès de la banque.
- La garantie réelle : la banque doit obtenir la revente du bien que vous avez acquis si vous êtes dans l'incapacité de payer vos mensualités (Hypothèque ou PPD pour de l'immobilier physique, nantissement pour les SCPI).
- Le nantissement d'un contrat d'assurance-vie : l'emprunteur remet à la banque son contrat d'assurance-vie en guise de garantie.
Le coût d’un crédit prend en compte une multitude de paramètres. On dit qu’il peut être divisé en trois parts. Pour fixer le taux d'intérêt d'un crédit, les banques prennent en compte le coût de l'argent qu'elles achètent sur les marchés financiers, les frais de fabrication de l'emprunt, et enfin le risque que présente le dossier de l'emprunteur.
La politique monétaire et le contexte macroéconomique
Pour les taux fixes, la banque va se baser sur l’OAT (Obligation Assimilable du Trésor à 10 ans). En clair, c’est le taux d’intérêt auquel l’Etat emprunte à 10 ans. Aujourd’hui, ce taux est négatif. Un niveau artificiellement bas car lié à la politique très accommodante de la BCE qui a abaissé ses taux directeurs à 0 % depuis de longues années, pour justement inciter les agents économiques à emprunter pour investir, et ainsi relancer l’économie et l’inflation. Ceci explique pourquoi les conditions d’emprunt sont exceptionnellement bonnes aujourd’hui. En revanche, si le crédit est à taux variable, au lieu de l’OAT, la banque va se baser sur l'Euribor. C’est le taux de référence pratiqué par les banques pour se prêter de l’argent, entre elles, en euros. À noter que le taux de l'Euribor entre également dans la formule qui compose le taux du Livret A.
La commission de la banque
Vous empruntez un capital, sur lequel la banque ajoute un taux d'intérêt mais aussi des frais annexes, notamment des frais de dossier. La banque va ajouter les frais de fabrication du prêt (salaire des employés, logiciels, etc.) et sa marge qui lui permet de rentabiliser son prêt. À noter que beaucoup de banques imposent une domiciliation des comptes bancaires, ce qui nécessite souvent toute une série de démarches pour rapatrier tous vos avoirs financiers au sein de l’institution qui consentira à vous prêter. Et si vous refusez la domiciliation de vos comptes, la banque peut vous "sanctionner" avec un taux plus élevé.
Les garanties
Pour se protéger contre les risques d'impayés, les banques prennent des garanties. Les principales sont l'hypothèque et la caution, données par une société spécialisée.
Assurance
Le taux nominal d'un crédit s'entend généralement hors assurances. Pour connaître le coût total et réel du prêt, il faut donc encore ajouter le prix de l'assurance emprunteur. En moyenne, l'assurance de prêt représente 0,30% du montant emprunté.
La situation personnelle
De loin le critère le plus important. Pour estimer le risque, la banque examine à la loupe le dossier de l'emprunteur. Elle se base sur les revenus, le montant de l'apport personnel, le reste à vivre, mais aussi et surtout le niveau d’endettement… etc. Plus le profil de l'emprunteur est considéré comme risqué par la banque, plus le taux d'intérêt de votre emprunt sera élevé, et plus ce dernier vous coûtera cher. C’est pourquoi on conseille de bien ficeler son plan de financement. Enfin l’un des éléments les plus importants c’est bien sûr la durée de l’emprunt. Plus la durée de l’emprunt est longue, plus le risque de ne pas pouvoir honorer son emprunt augmente, et plus le coût du crédit sera élevé. Pour résumer, la banque fixe le taux en fonction du risque qu'elle prend lorsqu'elle prête à un particulier. Plus le risque client est élevé, plus le taux d’intérêt monte.
Le projet
S’il s’agit d’un prêt pour financer l’acquisition de votre résidence principale, ou pour s’acheter la Porsche de vos rêves, ce ne sera pas le même type de crédit. Dans le premier cas ce sera logiquement un crédit immobilier, et dans le second, un crédit à la consommation.
Dans le cadre d'un crédit immobilier locatif, la banque va étudier la rentabilité du projet. À noter que si le sujet tend à se démocratiser, emprunter à crédit pour investir en SCPI reste une solution relativement nouvelle pour les banques, qui appliquent généralement des taux un peu plus élevés que pour l'achat d'un bien en direct.
L'effet de levier du crédit
Les Français sont des fourmis, avec un taux d'épargne de 15 % des revenus.
Et 3/5 de cette épargne (soit un taux de 9 %) est consacré à l'acquisition d'un bien immobilier.
La période est d'autant plus propice que les taux sont historiquement très bas.
Les Français empruntent en premier lieu pour acheter leur résidence principale. Les Français sont en effet très attachés à leur résidence principale. C'est généralement le premier investissement qu'ils ont réalisé dès qu'ils ont eu une capacité d'épargne suffisante et une stabilité géographique certaine sur 20 ou 25 ans. Ensuite, dans un deuxième temps, lorsque le crédit résidence principale était remboursé, et/ou lorsque la capacité d'épargne (et donc d'endettement) augmentait (ex : hausse de salaire), on se lançait dans un investissement immobilier locatif pour profiter du levier du crédit (avec les revenus locatifs qui financent, en partie, les mensualités de l'emprunt).
Que ce soit pour acheter leur résidence principale ou pour faire de l'immobilier locatif avec le levier du crédit, les Français ont investi massivement dans la pierre. Sur 30 ans voire plus, énormément de foyers se sont enrichis à des niveaux qu'ils n'auraient jamais osé espérer. Le patrimoine immobilier des Français pèse aujourd'hui plus de 6000 milliards d'euros soit plus de deux tiers des richesses des Français. On comprend donc pourquoi les Français sont si attachés à leurs investissements immobiliers.
Si l'investissement immobilier est si rentable, c'est en partie grâce aux performances passées de la pierre, mais aussi et surtout grâce au levier que procure l’investissement à crédit pour du locatif. En effet, le crédit permet à un particulier de faire une acquisition immobilière financée en partie par la banque. Certes, le particulier va devoir ensuite rembourser cette acquisition en versant tous les mois des mensualités à son intermédiaire financier. Mais les mensualités vont être partiellement remboursées à l'aide des revenus fonciers procurés par le bien acquis. Votre acquisition est donc en partie financée par les loyers versés par le locataire !
Les rendements du bien immobilier (les loyers) sont calculés sur une base bien plus forte (grâce au crédit qui permet d'investir aujourd'hui un capital qu'on aura dans 20 ou 25 ans). Pour cette raison, le capital qu'on obtient au bout de 20 ou 25 ans en remboursant chaque mois un crédit est bien plus élevé que ce qu'on obtient si on avait placé ces sommes sur un placement financier (même si on sélectionne un placement performant).
Pour se construire un patrimoine, le particulier privilégiera donc un investissement immobilier à crédit, mais à condition de remplir ces 6 prérogatives :
1. Pouvoir dégager une capacité d'épargne mensuelle régulière.
2. Avoir une visibilité sur cette capacité d'épargne sur au moins 10 ans.
3. Accepter une forme de rigidité : contrairement à une épargne programmée, vous n'avez pas la possibilité de stopper vos versements un mois, pour cause de vacances par exemple...
4. Détenir au préalable une épargne de précaution de plusieurs milliers d'euros. ( Généralement 10 à 20% du montant de l'emprunt).
5. Choisir l'investissement immobilier le mieux adapté à sa situation : BIC pour dégager des revenus non fiscalisés, SCPI pour un investissement souple et plus liquide, programmes défiscalisants pour réduire ses impôts, etc...
6. Ne pas oublier que la qualité du bien sélectionné reste un critère important : état, facilité à louer, frais et charges raisonnables, etc...
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Lorsqu'ils recherchent un crédit immobilier pour financer une acquisition, la majorité des emprunteurs vont rechercher la durée de prêt la plus faible possible (en s'assurant quand même qu'ils pourront payer les mensualités chaque mois). L'idée est bien entendu de rembourser le crédit le plus tôt possible pour être débarrassé de la charge des intérêts. Dans la réalité des faits, c'est souvent un mauvais calcul.
Les crédits longues durées deviendraient-ils à la mode ? Selon les données de l'observatoire Crédit Logement-CSA, la part des contrats de prêt signés sur une durée supérieure à 20 ans a en effet progressé pour atteindre 53,50% de la production, un vrai changement d'attitude alors qu'en 2013 seuls 45% des crédits immobiliers étaient signés avec une durée de remboursement supérieure à 20 ans.
Depuis plusieurs années maintenant, on ressent un changement dans les pratiques des banques et des emprunteurs. Au printemps 2018, la durée moyennes des crédits (prêts pour travaux inclus) avait atteint un pic à 223 mois, battant le précédent record d'avant crise, fin 2007. Depuis, la durée moyenne a continué de monter pour atteindre 234 mois en octobre 2020.
Cette hausse de la durée moyenne, couplée avec la baisse des taux, a permis notamment aux ménages jeunes et modestes d'accéder à la propriété : les emprunteurs de moins de 35 ans ont emprunté, pour 63% d’entre eux, sur 20 ou 25 ans en 2020. Les banques ont également réduit les exigences en matière d'apport personnel.
À noter qu'en réalité, les emprunteurs vont rarement au bout de leur crédit : selon l'ACPR, la durée effective des crédits serait inférieure à 10 ans. Signer un crédit sur 20, 25 voire 30 ans ne signifie pas que vous allez obligatoirement devoir subir les mensualités de crédit pendant toute la durée inscrite sur le contrat. La possibilité de rachat anticipée ou la modulation (pour raccourcir la durée du prêt) existent, parfois avec pénalités et parfois non, et peuvent être utilisées par exemple en cas de changement de situation ( ex : déménagement, hausse des revenus).
Comprendre donc : lorsqu'on réalise un emprunt immobilier, il peut être intéressant de prévoir une période longue, afin d'avoir des mensualités faibles. Quitte à rembourser le crédit en cours de vie le jour où vous avez plus de moyens (ex : vous recevez un héritage).
Vincent et Céline se sont rencontrés il y a quelques années, alors qu’ils commençaient tous les deux à travailler dans la capitale parisienne. Et on peut dire qu’ils se sont bien trouvés : ils suivent tous les deux la même feuille de route tracée depuis la sortie d’école : boulot à 25 ans, mariage à 30 ans, 2 enfants à 35 ans et… acquisition de la résidence principale.
Le couple a eu le coup de foudre pour un appartement de 100 m² en région parisienne. Ils ont dû emprunter 400.000 euros sur 25 ans.
Crédit résidence principale :
10 ans plus tard, il leur reste à rembourser 261.061,11 euros. Signe du destin, c’est exactement ce que vient de recevoir Vincent d’un héritage de 264.000 euros pour être précis. Céline veut rembourser le crédit, Vincent veut investir cet argent dans un contrat d’assurance-vie. Qui a raison?
« Puisqu’on arrive chaque mois à rembourser la mensualité du crédit, pourquoi ne pas la maintenir et investir ses 264.000 euros »
Vincent ouvre un contrat d’assurance-vie M Retraite vie sans frais d’entrée et, prudent, il répartit la totalité sur les deux fonds en euros du contrat.
Bilan au bout de 15 ans :
Le couple, désormais propriétaire à 100% de sa résidence principale, détient sur son contrat d’assurance-vie 355 310 euros, soit une performance annuelle moyenne de 2 % net de frais et de prélèvement sociaux.
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« Sous les conseils de mon conseiller, je pense qu’il vaut mieux rembourser le crédit et contracter un nouveau prêt pour réaliser un investissement locatif.»
Céline utilise les 264.000 euros pour rembourser le crédit. Elle contracte alors au nom du couple un nouveau crédit avec la même mensualité, qu’il va utiliser pour racheter un appartement à louer en colocation en région parisienne.
Remboursement crédit résidence principale :
Crédit immobilier colocation:
Bilan au bout de 15 ans :
Le couple, désormais propriétaire à 100% de sa résidence principale, détient un patrimoine immobilier locatif de 575.051,5 euros sans compter plus de 5.000 euros en assurance-vie.
Au final en suivant le choix de Céline, le gain sur 15 ans pour le couple est de plus de 220.000 euros par rapport à la solution de Vincent.
>> Je demande une information détaillée sur l'investissement en colocation
En plus d'un taux bas, la majorité des emprunteurs va rechercher la durée de prêt la plus faible possible (en s'assurant quand même qu'il pourront payer la mensualité chaque mois). L'idée est bien entendu de rembourser le crédit le plus tôt possible pour être débarrassé de la charge des intérêts. En fait, c'est un mauvais calcul.
Plus votre durée est courte, plus la mensualité sera forte (pour un même montant emprunté).
Par contre, les revenus reçus de la SCPI seront fixes. Or, plus votre mensualité est faible, plus les revenus de la SCPI vont financer cette mensualité. Votre effort d'épargne est plus faible, votre levier est plus fort. Au final, vous aurez le même montant à l'issue de l'opération mais vous aurez mis moins d'effort d'épargne. Le TRI (taux de rentabilité) interne sera plus élevé.
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Si on part sur le même effort d'épargne, augmenter la durée de l'emprunt permet d'emprunter plus.
Dans ce cas vous avez le même effort d'épargne mais un investissement plus important : vous avez plus de capital à l'issue de l'opération. Votre TRI est également plus fort.
Prenons deux exemples :
Monsieur et Madame Rounier veulent se lancer dans une opération immobilière à crédit de 50 000 euros. Ils partent sur un crédit sur 15 ans. Leur conseiller leur recommande d'investir en SCPI (Hypothèse de rendement 4.62%**) :
Opération A
Montant emprunté : 51 600 euros (50 000 euros + 1600 euros de frais de dossier et de nantissement)
Intérêts : 2,5%*
Assurance : 0,25%*
Mensualités : 354,13 euros
Loyers bruts : 192,5 euros** par mois (4,62%**)
Effort d'épargne mensuel (hors fiscalité) : 161,63 euros
Capital net au bout de 15 ans : 48765,14 euros (revalorisation 0,5%** par an et frais de revente de 9.5%)
Ils empruntent 50 000 euros pour une mensualité de 354,13 euros. Comme ils touchent 192,5 euros** de loyer par mois (rendement 4,62%**), leur « effort d'épargne » mensuel est de 161,63 euros (hors fiscalité). Au bout de 15 ans, le crédit est remboursé. En prenant pour hypothèse une revalorisation du prix de 0,5%** par an, le capital final est de 48522,48 €, soit un TRI annuel de 6,07%** (hors fiscalité).
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Si Monsieur et Madame Rounier étaient partis sur une durée de 25 ans, ils auraient pu partir sur un montant emprunté plus élevé (150 000 euros), pour le même effort d'épargne.
Opération B
Montant emprunté : 150 000 euros
Intérêts : 2,70%*
Assurance : 0,25%*
Mensualités : 740,4 euros
Loyers bruts : 577,5 euros** par mois (4,62%**)
Effort d'épargne mensuel (hors fiscalité) : 162,9 euros
Capital au bout de 15 ans : 161 652,41 euros (revalorisation 0,5%** par an)
Capital restant dû au bout de 15 ans : 73917,17 euros
Capital net au bout de 15 ans : 70378,26 euros (frais de remboursement anticipés et frais de revente de 9.5%)
En partant sur une durée plus longue, le couple aurait pu emprunter 150 000 euros (3 fois plus !). La mensualité serait alors de 740,4 euros et les loyers de 577,5 euros** (soit un effort d'épargne de 162,9 euros).
Au bout de 15 ans, le capital restant dû est de 73917,17 euros. S'il décident de vendre leur bien et de rembourser par anticipation, le capital final (en prenant toujours une hypothèse de revalorisation du prix de 0,5%** par an) serait de 72378,26 €. Soit plus de 20 000 euros de plus, pour la même durée et le même effort d'épargne ! Soit un TRI annuel de 10,65%** (hors fiscalité)
À noter : s'ils décidaient de conserver le bien jusqu'à la fin du prêt, ils auraient, au bout de 25 ans, un capital de 153777 euros (toujours avec une hypothèse de revalorisation de 0,5 %** par an), soit un TRI de 7,98 %.
Au final, en empruntant sur une durée plus longue, le couple peut emprunter beaucoup plus, pour un même effort d' épargne, car les loyers perçus sont plus élevés. Au bout du compte, il bénéficie d'un meilleur effet de levier et donc d'un TRI bien supérieur.
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* Hypothèses non contractuelles. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.
** Comme tout investissement, l'immobilier, en direct ou en SCPI présentent des risques :
Crédit immo, crédit conso, travaux, etc... à force d'accumuler les lignes de crédits, les différentes mensualités que vous payez commencent à peser de tout leur poids sur votre budget de fin de mois. Avec des crédits dans plusieurs banques, votre situation est en plus peu lisible.
Et si on vous disait qu'en regroupant les crédits sur une seule ligne, vous avez non seulement une meilleure visibilité, mais surtout votre mensualité globale peut baisser de plusieurs centaines d'euros ?
Un regroupement de crédit consiste à regrouper plusieurs crédits (plusieurs dettes le cas échéant) souscrits en un seul et même crédit. Et ce, quelle que soit la nature des prêts : consommation, leasing ou crédit-bail, immobilier, découverts bancaires, dettes familiales ou fiscales ou même crédits liés à des cartes de magasins.
Il permet donc, lorsqu’on doit payer plusieurs mensualités à différents prêteurs, de rassembler tous ses remboursements en une seule et même mensualité à un seul prêteur.
Le regroupement de crédits permet de racheter ses différents crédits par anticipation, via la souscription d'un nouveau crédit unique sur une seule durée. Exemple : au lieu de rembourser un crédit de 10 ans et un autre de 15 ans, l'emprunteur ne devra plus rembourser qu'un seul crédit sur une durée de 15 ans.
Vous n’aurez alors plus qu’un seul interlocuteur, une seule mensualité, un seul taux fixe et une seule durée de crédit. Ce qui simplifie considérablement la gestion quotidienne de vos emprunts, transformés en un seul et même crédit.
Autre intérêt : vous choisissez la date de prélèvement de vos mensualités. En fonction des dates de versements et des prélèvements effectués sur votre compte, vous choisissez la meilleure date pour payer votre mensualité.
>> Je souhaite être rappelé(e) par un conseiller pour faire le point sur mes crédits
L'emprunteur ne devra alors verser qu'une seule mensualité par mois. Et parce que la durée de tous les prêts sera calée sur la durée la plus longue des différents crédits rachetés, le montant de la mensualité se trouve réduit par rapport à la somme de ses anciennes mensualités.
Le regroupement de crédits présente donc un avantage à court terme, l'emprunteur ayant moins d'argent à rembourser chaque mois. Il pourra donc étaler ses dettes sur une période plus longue.
Bien sûr, il s'agit là de diminuer à court terme un poste de dépenses devenu trop lourd, afin de pouvoir mieux contrôler son budget, ou retrouver une capacité d'épargne. Sur le long terme, vous remboursez généralement un capital plus important à cause des frais de remboursement anticipé, les nouvelles garanties, les frais de dossiers et de courtage sur la nouvelle opération.
Comme vous remboursez sur une durée plus longue, la mensualité est plus faible. Mais vous devez rembourser plus longtemps. Attention donc à ne pas « reculer pour mieux sauter ».
>> Je voudrais simuler le regroupement de mes crédits
Véritables cigales, Jeanne et Serge ne se refusent rien, ni leurs rêves ni leurs besoins. Alors, ils ont utilisé le crédit. Plusieurs. Un crédit sur 25 ans pour acheter la résidence principale de leur rêve, un autre un peu plus tard pour faire des travaux d'extension à l'arrivée de leur premier enfant, et un troisième pour acheter une nouvelle voiture, à la deuxième naissance.
Ils remboursent ainsi chaque mois 3 mensualités :
Au final, ils payent des mensualités totales de 2031 €.
Avec leur conseiller, ils décident de racheter tous leurs crédits pour partir sur une seule mensualité, plus faible, tous les 6 du mois (juste après le versement du salaire).
Le nouveau prêt est de 196 300 euros (190 000 € à racheter + 2800 € d'indemnités de remboursement anticipée et 3500 € de frais de garantie) sur une durée de 10 ans, avec un taux à 1%.
La nouvelle mensualité est de 1720 euros, soit une économie mensuelle de 311 euros.
Une sacrée bouffée d'oxygène pour le budget de Jeanne et Serge.
MeilleurPlacement est en mesure de vous accompagner pour le rachat de vos crédits (à partir du moment où vous avez un crédit immobilier).
>> Je souhaite être rappelé(e) par un conseiller pour faire le point sur mes crédits
Mais c'est peut-être aussi l’occasion pour Jeanne et Serge de devenir un peu moins cigales et un peu plus fourmis. S'ils n'ont pas vraiment besoin de cette nouvelle entrée d'argent, ils peuvent utiliser cette capacité d'épargne pour investir en immobilier locatif via une SCPI. Avec par exemple un effort d'épargne de 220* euros par mois, on peut emprunter 75 000 euros sur 15 ans pour investir en SCPI. Et au bout de 15 ans, on est propriétaire d'un patrimoine immobilier net qui dégage des revenus complémentaires...
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*Données non contractuelles : 221,67 euros d’effort d’épargne par mois pour un crédit d’une durée de 15 ans, hors fiscalité, et hors assurance. Hypothèse de rendement de 4,5%
Avertissement – Risques :
A propos du financement à crédit : Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
Première de notre palmarès 2020 des SCPI, Pierval Santé a profité de son secteur résilient, la santé, qui ne connait pas la crise, pour offrir un rendement proche de 5% l’an dernier. Et depuis cette année, la SCPI est éligible à l’offre de financement à crédit de notre partenaire, dans un cadre exceptionnel : sans frais de dossier ni de garantie, avec une fiscalité allégée (plus de la moitié du patrimoine de la SCPI investie en Europe) et surtout un versement mensuel qui démarre dès 100 euros. Incontournable !
100 € par mois, 200, 300 €/mois, etc, utiliser votre capacité d’épargne pour rembourser un crédit immobilier, plutôt que de l’épargner sur un placement financier, est très séduisant : grâce à l’emprunt, l’investissement s’élève directement à plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros et le rendement obtenu démarre dès les premières années sur une base plus forte.
Illustration : un épargnant qui verse 100 € par mois dans un placement financier qui lui rapporte 10% brut par an (placement risqué mais donc très rentable) touchera 77 € d’intérêts (avant impôt) la première année et 132 € d’intérêt la deuxième année. Un investisseur qui emprunte 100 000 € sur un placement immobilier lui rapportant 5%* annuel touchera 5000 € de revenus (avant impôt) par an. Soit 416 € par mois. Comme il doit rembourser environ 460 € de mensualités, son effort d’épargne ressort à 40 € par mois (+ entre 50 et 100 € d’impôt selon les cas).
Les loyers versés par votre locataire permettent de rembourser partiellement l'emprunt. Une partie de votre emprunt est donc autofinancé. Vous réalisez donc une acquisition importante, pour un effort d'épargne limité. C'est l'effet de levier du crédit.
Mais qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataires, entretien et gestion du bien, travaux, etc. Un investissement contraignant en effort et en temps. L’investisseur qui cherche de la tranquillité se tournera donc plutôt vers le placement immobilier « sac à dos ». Un placement où la gestion est déléguée, de la recherche du bien à la gestion des locataires en passant par les travaux. Un placement sur lequel on peut investir selon sa capacité mensuelle, de 100 euros à 500 euros (ou plus) par mois.
Les SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) correspondent parfaitement à ces besoins. Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts (moyennant frais de gestion). L'investisseur n'a qu'à percevoir les revenus ! Autre avantage, les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif.
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Fin juin 2020, MeilleurPlacement publiait une mise à jour de son palmarès SCPI post-crise, et plaçait la SCPI Pierval Santé à la première place de son classement.
Créée en 2013, Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management est une SCPI thématique dédiée aux actifs immobiliers de santé. La stratégie d’investissement repose sur la diversité des acquisitions : des établissements d’hébergement et de soins spécialisés dans les maladies neurodégénératives (Alzheimer, Parkinson, Sclérose en plaques, etc.), des cliniques MCO (Médecine, Chirurgie, Obstétrique), SSR (Soins de Suite et de Réadaptation) et PSY, des EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), des cabinets médicaux, des murs de pharmacie, etc.
Le marché de la santé en France connaît depuis 20 ans un développement important lié à l’augmentation des besoins en soins médicaux du fait du vieillissement de la population (en 2050, un habitant sur trois sera âgé de plus de 60 ans contre un sur cinq en 2005) et de l’allongement de la durée de vie (une fille sur deux qui naît aujourd’hui sera centenaire). En 2019, le volume d’ investissement dans l’immobilier de santé européen a atteint un niveau record de 7,6 milliards d’euros. En ligne avec déjà une année 2018 record et une progression constante ces dernières années.
La crise du Covid-19 n’épargne personne, et les entreprises du secteur de la santé ne sont pas immunisées aux difficultés qui touchent les autres secteurs. Mais les effets sont bien sûr différents, étant donné qu’il s’agit pour beaucoup d’entreprises qui sont au centre de la lutte contre l’épidémie. Les établissements de santé ont donc vu leur fonctionnement perturbé depuis le déclenchement de la crise COVID-19, mais elles sont relativement peu perturbées par un manque d'activité, comme ce peut être le cas pour d'autres secteurs. Quelles sont les perspectives pour les mois et années à venir ?
Pour Euryale Asset Management, gérant de la SCPI Pierval santé, « il ne fait aucun doute que nos établissements retrouveront leur activité normale et certains devront même rattraper des actes médicaux qu’ils n’ont pu réaliser pendant la période de crise ». De même, après la crise : « il faut s’attendre à une forte prise de conscience des populations et des acteurs politiques sur les carences de nos systèmes de santé au vu du lourd bilan humain mais également au regard des coûts directs et indirects liés à la mise à l’arrêt de l’économie. Elle devrait amener nos dirigeants à changer de paradigme au travers d’une recherche de plus d’efficacité plutôt que de poursuivre la politique de réduction des coûts de l’avant. »
À noter qu’un des avantages de la SCPI est que plus de la moitié du patrimoine est située à l’étranger, ce qui lui confère une bonne diversification géographique. Cerise sur le gâteau, investir hors de France confère à la SCPI des avantages fiscaux (pas de prélèvements sociaux sur les loyers perçus hors de France et taux d’IR souvent plus faible).
Pour 2019, le TDVM** s’est élevé à 5,05%*, stable par rapport à 2018. Il s’agit d’un des plus forts rendements de l’année. Pour 2020, la SCPI a déjà versé 37,584 euros par part au cours des 3 premiers trimestres, soit 3,76%* sur 9 mois, et son rendement* annuel sera une nouvelle fois proche des 5% en 2020.
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Le CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine - propose une solution d'investissement en SCPI à crédit particulièrement attractive, avec un taux compétitif, une condition d'âge peu restrictive et la possibilité de financer de très nombreuses SCPI à crédit, notamment la SCPI Pierval Santé.
Cerise sur le gâteau, alors que les taux de crédit immobilier semblent remonter partout ailleurs, notre partenaire CFCAL a décidé fin 2020 d’abaisser ses taux sur le financement des SCPI. De 2.80% jusqu'à 15 ans et 3.15% de 16 à 25 ans, les taux sont passés à 2.40% jusqu'à 15 ans et 2.75% de 16 à 25 ans. Une offre très attractive pour financer les SCPI. En plus d’un taux réduit, elle propose de nombreux atouts :
• Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt.
• Assurance facultative.
• Durée d'emprunt large de 6 ans à 25 ans.
• Taux compétitif : 2,40 % jusqu'à 15 ans et 2,75 % de 16 à 25 ans !
• Large choix de SCPI : notamment SCPI Pierval Santé.
• Aucun frais de dossier ni autres frais supplémentaires.
• Pas de domiciliation bancaire.
• Sans apport et avec un effort d'épargne mensuel débutant à 22 euros*** (hors fiscalité, hors assurance), pour un financement de 50 000 euros sur 25 ans de parts de SCPI Pierval Santé. A titre d'exemple, pour un effort d'épargne mensuel de 100 euros*** (hors fiscalité, hors assurance), l'épargnant pourra emprunter 250 000 € (mensualité 1153 €, revenus mensuels brut 1052 €).
Pour accéder à cette offre, il faut détenir un patrimoine immobilier physique (RP, RS, RL, LMNP gérés, hors SCPI, parking, grange, …) en métropole (hors Corse et Dom-Tom). Cette offre n'est pas accessible pour les non résidents, les indépendants, et les chefs d'entreprise, mais ouverte aux professions libérales.
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Communication non contractuelle à but publicitaire * Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. - La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI. ** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N. ***Information non contractuelle. Hypothèses de calcul : Prêt à échéances constantes pour une durée de 25 ans à un taux de 2,75 %. Rendement moyen des SCPI : 5 %. Hors fiscalité. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
